文｜证券日报 杜雨萌

刚刚过去的2019年，对于住房租赁市场来说，随着相关政策的不断推出，租金水平实现稳中有降。

据贝壳研究院发布的《2019-2020年住房租赁报告》显示，2019年其监测的全国18个重点城市全年平均住房租金水平有所下跌，租金价格同比下降13.21%；18城房源平均成交周期为38.2天，同比增长14.8%；客源成交周期为5.8天，同比下降14.2%。

“上述数据意味着2019年住房租赁市场的供需情况得到进一步平衡，租客找房相较于2018年来说，也更为容易。”贝壳研究院分析师黄卉对《证券日报》记者表示。

分城市看，在上述18个重点城市中，15个城市的租金水平同比下跌。其中，跌幅最大的为青岛，租金水平同比下跌12.47%；合肥、上海、深圳三个城市租金水平同比小幅微升。

展望2020年，黄卉称，虽然2020年将迎来一批集体土地租赁住房和自持性租赁住房的入市，但由于其体量较小，整体上对市场供给影响并不大；再者，从存量住房租赁市场来看，并没有可以导致集中放量的外部因素，总体存量租赁房源供给量的预计变化不大。综合以上因素来看，预计2020年租金价格将延续2019年的市场行情，租金水平整体保持稳定。

在黄卉看来，下一阶段的住房租赁房源仍将以盘活存量为主，新增政策性租赁住房为辅。目前居民面临的住房问题主要是结构问题而不是总量问题，大城市总体房源量充足，只是存在一定的结构错配。因此盘活存量是提升租赁房源供给最快速有效的方式；二是盘活存量更有利于实现职住平衡。三是新增的自持性租赁住房和集体土地租赁住房增量空间有限，未来也很难成为租赁房源供给的主力。预计未来可能形成新增租赁住房、存量更新改造、闲置房源流通三类房源总量比例2：2：6的格局。