文 | 观点地产网 陈玲 

1月6日，龙湖集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%。

作为2020年第一个发行窗口，近期债券市场极度繁忙，龙湖只是美元债发行者之一，包括碧桂园、龙光、禹洲、合景泰富、旭辉、正荣、融创在内的多家内房，都不约而同在海外市场筹措资金。

值得关注到的是，龙湖此次发行6.5亿美元票据，吸引了来自欧洲和亚洲的顶级资管公司、政府主权基金、银行等高订单，吸引48亿美元超额7倍的认购订单，推动最终定价收窄幅度为近期同业发行之最。

这是龙湖历史上两个年期债券的最低利息，也是让不少同行羡慕嫉妒恨的融资成本，因为高息债，已经侵蚀了不少房企的利润。

数据显示，于2019年上市的美元债，当代置业3.5亿美元债券，利率高达15.5%，创下近年来内资房企境外融资的最高成本。泰禾集团4亿美元3年期债券、明发集团2亿美元1年期债券的利率均高达15%。

据不完全统计，2019年共68只海外债利率在10%（包含）以上。

龙湖利率3.38%，当代置业利率15.5%，天差地别的利差秘密是什么？“发债是一个选择和被选择的过程，利率跟企业性质、信用评级和盈利能力都有关系。”

“房企发债也是存在鄙视链的。”一位业内人士称，国企和央企在融资上就有无可比拟的优势，包括中海、华润、保利、万科这些拥有央企或国资背景的房企，融资利率约为4%。

“龙湖虽然是民企，但它是投资级评级，内房绝大部分是BB，或者B。”融资成本与信用评级正相关，信用评级的差异是导致利差悬殊最重要的原因之一。

据悉，2019年，龙湖被多家机构上调评级。4月，穆迪上调评级展望至“正面”;9月，标普上调评级至BBB，展望稳定，惠誉则维持BBB评级，展望“稳定”。而上述低息债获标普评为BBB-级、获穆迪评为Baa3级、获惠誉评为BBB级。

另一方面则在于充沛的流动性资金。奥陆资本总裁及投资总监蔡金强向观点地产新媒体分析，现在境外资金流动性还是比较强，尤其是来自负利率国家的钱。

观点地产新媒体了解到，现时全球将近四分之一的投资级别债券都是负利率，欧美日国家资本过剩，急于寻找“好的投资标的”，实现从单纯的存款切换到信用评级（安全度）很高的债券。

不过，由于债券市场是个高度专业化的市场，如今众多美元债的认购均来自于境内金融机构、境外对冲基金及私人银行等。

上述业内人士称，全球负利率时代，3%收益率的美债都是疯狂抢食的对象，更何况动辄10%以上，还常常“隐性刚兑”的中国债券市场。

确实，相比起收益率低迷的发达市场，龙湖这种信用评级高的企业发的美元债，符合了很多国外基金的投资要求。曾有一名房地产融资人士直言：“投资根本不复杂，买中国房地产的债。”

另一方面的自信可能还来自于国内不断上涨的地产销售额。根据观点指数测算，2019年全国商品房销售额累计值或将比2018年增加1.05万亿元，达到16.05万亿元，而包括龙湖在内的头部房企仍在持续扩张。

“去年9月以后销售超乎预期，政策面也有所改善，现在海外对整个内房的前景都比较看好。”蔡金强续称。

从2019年末开始内房出现了融资破冰的信号，如中证监向富力等房企批出H股发行准许。

资本市场闻鸡起舞，于近段时间，地产股普涨，包括融创、万科、新城、招商等在内的地产股均创下一段时间内高点。其中，融创于1月3日最高价升至49.55元，创上市以来新高。

春江水暖鸭先知，房企们似乎感受到了春天的温度，“迫不及待”开始了自己的资本计划。但蔡金强预计，今年内房高息债发行额度会比去年少很多。“去年约650亿美元，今年最多可能也就400多亿美元。而且发债也主要是为了借新还旧，偿还三四年前发的债。”

“供应减少，需求增加。”这可能会成为今年内房美元债的境况。据相关统计，2020年，房企到期的美元债达到431.77亿美颜，2021年上升至448.15亿美元，2022年为392.8亿美元。