文｜亿翰智库董事长陈啸天

1、年末调控政策的边际变动

亿翰每个季度都会有比较大范围的调研，当下行业政策已经有点松了，主要体现在人才政策方面。

三季度时候，亿翰邀请了十个全国性房企的总裁，一起预判未来行业的政策走向。当时大家预期四季度会以人才政策的方式进行政策放松。目前来看，这个判断比较正确。

原因在于：1、2019年国内减税降负，各级政府的财政压力较大；

2、各级政府每年刚性的基建投入较大；

3、房地产政策过去两年总体偏紧；

4、贸易战等带来的冲击，例如三星等企业从国内的退出，进一步加剧了政府的财政压力。

因此我在今年三季度末判断，今年各级政府的财政的压力较大，部分地方政府存在较大财政缺口，年末房地产会有一定的放松。

第一体现在人才政策、限购政策，房企的现金流压力大，所以放开限购。

第二在限价方面，实际上已经略有放松，但不是非常明显。目前来看，年末限价和限购的松动的结论依然成立。

2、今年来行业政策的收紧未必是坏事，反而利于行业长期发展

个人观点认为，行业政策在这几年来的收紧并不是坏事，反而对企业是好事。原因在于，1998年房改至今房地产企业有20-30年的历史，但是真正的快速发展在最近七年中（2012年至今）。2012年以来行业的高速成长，是不合理不正常的。我们的调控政策虽然一点矫枉过正，但确是合理的。

房地产占GDP的权重达到17%，如果不调控以此前的高增速发展，三到四年肯定要出事，没有十年也缓不过来。所以韩正副总理说当下房地产行业的稳是来之不易的。作为从业20年的从业人员，我认为政府对房地产行业的打是一种保护，希望行业能够平滑过渡，而不至于一夜崩溃。

为什么是合理的，其次从几个数据来看。当前房地产行业的利润率，仍然比制造业高很多。即便大家现在说房地产行业比较苦，但只是相对于以往。静态比较其他行业仍然较好。

今年全国商品房成交金额，我们预计仍有16万亿左右的规模，有7-8%的增长。例如新开工，我们预计今年增速也在8.6-9.2%左右，开发投资增速在10%左右，仍然比其他行业要好。

最近我参与了一个行业内的大型会议，会上没人看空这个行业，普遍认为当前的调控有利于未来10-15年的延续发展。

3、当下房地产存在高端产品需求旺盛和刚需产品消费降级的现象

同时我最近问了很多企业，问他们卖的如何。普遍反映重点城市高端、低密度的项目卖的都很好。例如有个兰州均价5万多的项目，类似深圳壹号这样的豪宅，卖的很好。原因在于这两年有钱的企业和个人，在其他创业、科创板、P2P等渠道的投资，大多不顺利，最后看还是房地产投资靠谱。尤其考虑到一些核心城市的房价是受到限制的，类似上海核心区域的房价，距离伦敦、纽约等城市核心区域的价格仍有比较大的差距。

同时两周前我在成都拜访了一家最近几年在成都发展较快的房企。老板表示不做刚需（型产品），做的极刚（极度刚需型产品）。我们认为其中体现的是当下房地产的消费正在降级。

市场上刚需型产品的比例加速下滑，极刚型产品比例的提高，例如80平做成三房，反映了房地产行业的消费在降级。历史研究和企业变迁来看，2007年美国次贷危机爆发后，2008年传播至各国。导致2007年以前中国房地产需求无限量，销售供应不上。到了2008年一夜之间，案场没人了，需求不在了。原因在于各行各业对于未来收入的预期严重下滑。

2009-2010年行业出现小阳春，原因在于4万亿的投放。2011-2015年，成长最快的房企是碧桂园、恒大、蓝光、阳光城这样的房企，特点是重点做刚需产品、高周转、跑得快的房企。而2009-2010年代表性的品质型房企，如仁恒、新河湾、绿城等发展较好，但在2011年以后出现失落和失速。

归根到底，行业消费降级的背景下，企业无法对抗趋势。当下来看，未来中美对抗是持续的，消费降级也是趋势。但会比2008年要好，因为十年来中国经济有积累，但这也不会改变房地产行业消费降级的趋势。

4、房企土地投资的看法

因为近期地方政府财政的压力和政策的宽松。最近土地投资有所活跃。较上半年相比，最大的特点在于，二线溢价率从上半年的30%降至20%，强三线城市的溢价率从上半年的25%降至0，底价成交。说明了当前房企对于土地投资已经出手，但是比较谨慎。当前主要拿地的，一类是国企央企，一类是龙头房企。同时合作的比重加大，十块土地中至少三块合作。当前房企的态度是，看到利润、能马上产生现金流的土地，立马就要，看不到利润的，谈都不谈。反映出房企对于风险的控制。

5、企业开始新一轮的客户研究

企业要开始新的客户研究，要调整新的产品线，把产品线拉的很开。高端的希望做标杆，下沉产品线（总价低、回款快）的比重要加大。

区域的角度来看，普遍全国化布局的企业反映，长三角的市场最好最靠谱，环渤海去化压力依旧大，珠三角供应量比较大。例如有一家房企，新进杭州一年，今年卖了120亿，新进苏州两年，今年卖了80亿。

6、2020年如何看市场的基本面

1、对政策不要有过度的幻想，我认为当前的房地产调控是利于行业的。当经济基本面稍好，政策压一压，经济稍坏，政策会放一放，夜壶的逻辑仍会延续。政策不会有明显的松，稳是基本的基调。

2、市场的数据来看，2020年不出意外，成交数据还会往上涨，预计明年全国商品房成交总金额增速仍然不会低于5%。投资、新开工仍然会正向增长。

这个预期和大家的感受差别较大，原因在于目前的成交结构中，一线占比3%，二线占比28.6%，三四五线占比68.4%。目前大家只看到了重点城市怎么走，但仍有大量四五线城市被忽视，而他们带来的房地产市场的后劲仍然非常强。例如8-9年前蓝光在成都的模式，目前在四川的三四五线城市仍然十分有效，所以我并不看空行业的基本面。

7、如何评判房企

怎么看企业，企业只有时代的企业，只有适应环境才能持续成长。当下环境的最大变量在于，行业从上升通道的背景到横盘震荡的背景。具体如何选择企业，在过往行业处在上升通道，民营企业最受益，因为民企灵活适应性强，上升通道比的是谁敢上杠杆，谁胆子大敢最求规模，随时出手都是对的，只要不是最后一波全押。而在当前的横盘通道，第一，国企央企，有资源背景的房企最为受益，例如美的置业发展的好，原因在于背后实体产业的支撑，现金流充足。第二，现金流最重要，有时候不出手反而是对的，对周期和波段的把握非常重要。

前几天有个企业家问我，第一个波段，企业单打独斗，2007年以前企业拿地卖不需要担心卖。第二个波段，企业必须合作。未来第三个波段，会不会房企要和实业企业合作，把实业企业充足的现金流和房企的高利润率相结合。如果用上升通道的逻辑看横盘通道是不行，例如碧桂园在横盘通道面临了一些挑战，你会发现今年下半年以来也在甩货，调结构，我认为这是正确的。

8、当前房企的三种“死法”

第一种是过度过早多元化的，房企能产生现金流的就是住宅。第二种是双高双低的，也就是高杠杆、高负债、低周转、低现金流的房企，非常危险。当一个房企投资能力太猛，运营和销售能力、即变现能力太弱，会憋死。当前资金成本非常高，变现能力弱成本很高。第三种是赌性太重，某些房企感觉机会不错，一把全押，风险非常大。

9、长周期看行业和企业：满足三个合拍，四个聚焦的是好企业

三个合拍指的是：

1）和时代合拍，脱离了时代的企业，永远有问题。

2）和国家的诉求合拍，国家脱虚入实，房企也要考虑，但这和过度多元化不矛盾，关键在于度和平衡。在销售规模不大的情况下，投入过多资源做产业不行。

3）和行业合拍，行业进入存量竞争的通道。很多企业目前已经开始考虑跨行业，和实际产业合作。

四个聚焦包括：

1）聚焦现金流安全，行业横盘阶段，严控负债指标；

2）聚焦主业，因为真正能产生现金流的只有住宅一个版块；

3）聚焦产品和服务，存量的老客户非常值钱，要挖掘他们。企业如果只强调拿地能力很强，不重视运营能力，要防范这样的房企。

4）聚焦资源的补位。当前房地产行业有两万家企业，最后会淘汰到1000家以内。

行业最早开始目前已经出让了200w块地，重点关注的700家房企，有360多家房企今年没拿过地。

亿翰如何评价房企：我们会从房企是不是符合这个时代、行业的周期、现金流是否安全、产品和服务是否重视来看、为了后续的发展积累的资源的匹配性。例如东原地产我们非常看好，公司按自己的节奏成长做到600-700亿，仍有余力做产品做服务，产品质量非常好。

10、问答环节

Q1：华夏幸福这种产业地产勾地的模式，您怎么看?

A1：从三个方面来看：

1、华夏幸福这个路子方向没有错，是产业+地产，是符合国家需求的；

2、客观来说，他是横向的打法，土地溢价空间很强，与地方政府有诉求的先合作。标签并不像其他专门做产业的企业那么清晰；

3、勾地方面，公司自身并没有把一个完整的模型能和地方政府阐述清楚。导致近年来有些地方政府欢迎、而有些抗拒，但实际上带有ip化的产业，地方政府都是真正欢迎的。而担心的点在于不足够信任公司。

我认为华夏幸福四笔钱是可以赚到的：

1、帮政府招商引资，政府给产业补贴；

2、土地一级开发收益；

3、配套建设用地、住宅开发用地收益；

4、投产业的投资收益。因此这四个收入应该整合成一个模型，明确告诉地方政府，这是企业合理的投资回报，需要的投入和收入是多少。

如果模型更敞亮、让各方更为接受，公司发展空间更好。当前地方政府的不信任，对民营企业的担心，制约了公司的发展。

总之公司的模式非常好，符合脱虚入实的大方向，但碰到的问题是整个行业的问题，企业如何通过模型和政府之间沟通，如何构建互信。这些年相互防范，产生了一定障碍。哪家房企能够把这个模型清晰展现给地方政府，未来路子会更宽敞。