文|法治周末记者 肖莎

责编|马蓉蓉

“商品房预售资金实行全额、全程监管，并对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。”这段文字出自《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)。

该征求意见稿近日由西安市住房和城乡建设局联合西安住房公积金管理中心共同拟订，征求意见稿同时强调监管银行的责任，其中有这样的内容：“监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，撤销其监管资格;造成监管项目不能顺利交付的，依照监管协议依法承担连带赔偿责任。”

在当前的一手房销售市场上，预售的项目占大多数，然而从预售到交房，至少有一年到两年甚至更久的时间，购房者动辄数十万元甚至数百万数千万元的资金，交给开发商之后，有何种用途，是否会被开发商挪作他用导致项目无法正常完工，是不少购房者担心的事情。

公开资料显示，全国各地都出现过开发商卷款跑路导致项目烂尾的情况。

北京市金诉律师事务所首席律师王佳红认为，如果西安市的商品房预售资金监管办法能按照征求意见稿执行，将会很大程度上减少烂尾楼的存在。 

强调监管银行责任 

王佳红告诉记者，城市商品房预售管理办法规定，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定，“不过目前国内并没有关于商品房预售资金如何监管的统一约定”。

“目前，包括北京市、山东省、吉林省长春市、广东少佛山市等部分省市已经相继出台了本地的商品房预售资金的监管办法，要求开发商把预售资金放到监管账户里，并且达到一定条件才可以提取。”王佳红说。

比如，2013年出台的《北京市商品房预售资金监督管理办法》规定，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成4个环节设置资金使用节点，在需要提取资金时向银行提交相应材料，如《地基与基础分部工程验收记录》《主体结构子分部工程验收记录》《主体结构分部工程验收记录》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

对于资金提取的条件，西安市此次出台的征求意见稿还要求，房地产开发企业在相关节点申请提取资金时，除了提交申请书外，用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度证明;用于支付工程建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同;用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知。

王佳红认为，西安市在征求意见稿中应该是结合了当前市场的种种乱象，尽量堵住商品房预售资金被滥用的窟窿，其中一个亮点就是通过强调监管银行的责任，来倒逼开发商在资金使用时更加规范，比如，要求监管银行收到申请资料后，现场复核开发项目建设进度，结合工程施工等实际情况严格审核。

“征求意见稿对监管银行的责任要求不止于此，还要求银行承担连带责任。”王佳红认为，如果这个征求意见稿最终能一字不改地通过并实施，将会加大开发商和银行的违约责任，可能银行在拨付资金的时候，会更加严格。

法治周末记者查询征求意见稿看到其中有这样的内容：“监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其它违规行为的，撤销其监管资格;造成监管项目不能顺利交付的，依照监管协议依法承担连带赔偿责任。”

王佳红提醒，征求意见稿的措辞是“依照监管协议”承担责任，这就意味着在开发商和银行间签订的监管协议中，要有相关约定。

“但实践过程中，监管银行是否同意签订类似条款增加自己的责任，就无从得知了。”王佳红认为，如果包括西安在内的各地政府能严格要求银行对开发商的申请资料严加审核，同时政府能够出台一份强制执行的格式监管协议，要求银行和开发商必须按照格式监管协议签订合同，会更好一些。

西安市住房和城乡建设局官网显示，该局同时还拟定了《西安市商品房预售资金监管协议书(征求意见稿)》，其中违约责任一条约定：“因甲方违反本协议约定的资金监管义务，测算工程造价过低，擅自拨付资金，或存在其他违规行为致使本监管项目无法正常建设给购房人造成损失的，甲方与乙方应当承担连带赔偿责任，保证本监管项目顺利完工交付。”

该征求意见稿公开征集意见的时间截至2019年12月31日，法治周末记者联系西安市住房和城乡建设局，希望了解各界对于该征求意见稿的意见，相关工作人员表示目前征求意见稿还在调整阶段，尚不便对外发布具体进度。 

严防开发商要求购房款打入个人账户 

公开资料显示，近期拟出台、已出台或修订商品房预售资金监管办法，抑或通过发文件的形式要求加强商品房预售资金监管的城市不止西安。

河南省郑州市、浙江省宁波市均已于近期出台相关管理办法;广东省佛山市、中山市修订了相应的监管办法;山东省德州、临沂、聊城都从严调整了对商品房预售资金的监管措施;浙江省安吉县、江苏省镇江市都再次强调商品房预售资金要“进笼子”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是全国各地高度重视房地产市场金融风险的体现，可以防止购房者的房款被滥用，也可以使得开发商的工程项目更加规范。

但法治周末记者在采访中还发现某些城市存在着一种现象，即开发商要求购房人把房款直接打到员工或负责人个人账户。

“各地的监管办法实际上是要求购房款直接进入监管账户的。但实际操作中，会有开发商为了避税、躲避监管等因素，要求购房者直接把钱打到个人账户，在某些三四线城市这种情况还比较多。”王佳红说，尤其是在前几年房地产市场火热的情况下，开发商比较强势，购房者遇到这种情况也只能接受，但把钱交给开发商指定的个人账户后，预售资金被如何使用，购房者就很难控制了，一旦项目资金链断裂，购房资金就会打水漂。

公开资料显示，还有的开发商为了以高于备案价的价格销售房屋，也会要求购房者把超过备案价的部分打入指定的个人账户。

王佳红认为，上述情况会使得预售资金无法被监管，而一旦资金被挪作他用，项目就难以如期交付。而且现在市场形势已经发生变化，市场可购项目比较多，购房者如果遇到开发商要求把房款打入个人账户，不仅可以拒绝这种要求，还可以举报至住建部门。