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无房可卖?2019年深圳楼市到底有多火

2020年,二手住宅价格可能进一步拉升。

图片来源:海洛创意

文|黎珏伶

“双十一后,前海的成交量应该有40%以上的涨幅。”

“所有房子基本上成交一空,一些价格高的房源也基本上很快会消化掉。”

随着各大机构年报出炉,2019年深圳楼市的成绩单也呈现在众人眼前。但最令中介机构经纪人印象深刻的,依然是“豪宅税”取消后的市场。

过去一年,在粤港澳大湾区规划纲要发布、先行示范区意见出台等多重政策利好的刺激下,深圳一手房市场供需两旺,共成交37846套住宅。这也是自2016年10月“深八条”出台后,一手住宅成交量最好的一年。

“双十一”当天,二手房上调豪宅税标准,进一步刺激改善型需求的释放。乐有家研究中心数据显示,去年全市共成交77149套二手住宅,环比上涨19.38%;三房户型成首选,占比近5成。

值得注意的是,在二手住宅楼盘热销榜中,前十名有7个楼盘成交均价超过6万元/平方米,低价房源越来越少,“00后”也出来买房,占比逐年提高。

盐田、大鹏、光明成交大涨

相比2018年,2019年深圳一手住宅供应量大增。据乐有家研究中心监测,不含深汕合作区在内,深圳约有4.56万套新房获批预售,面积合计455.23万平方米,环比上涨24.55%。

经历3年高压调控,深圳的买房需求也逐渐盘活。去年,深圳一手住宅成交37846套,环比上涨28.75%;成交面积达372万平方米,环比上涨27.40%。

尤其是在10月份之后,一手住宅发力明显,12月以成交4823套的成绩翘尾收官。该数据在过去5年里,仅次于2016年2月的5410套。

“很多客户都想提前上车,比起往年多了一些勇气和动力。”

Q房网南山前海区董事副总经理陈建发现,2019深圳利好频现,让本来观望的置业群体对深圳更有信心,持币观望的人也更早入市。尤其是在第四季度,无论是网络客户、上门客户还是换房的客户,都有明显的增加。

2015-2019年深圳一手住宅成交走势

分区域来看,龙岗和宝安依然是成交“大户”,两区成交量占全市61%。盐田、光明和大鹏也表现抢眼,盐田更是今年楼市里闯出的一匹“黑马”。

深圳房地产信息网统计数据显示,在首条地铁8号线2020年开通的预期下,盐田去年共成交1922套、17.80万平方米一手住宅,实现7倍增幅,是增幅最大的区域。

2019年,盐田共有5个新项目入市,其中3个为住宅项目,分别是均价4.7万元/平方米的悦千山雅园、4.85万元/平方米的一期御景佳园、4.9万元/平方米的二期御景佳园,后两者实际上是佳兆业盐田城市广场的一二期。

大鹏虽只成交446套住宅,但涨幅仅次于盐田,达到301.8%。

得益于光明科学城规划、地铁6号线、13号线将开通的利好,深圳去年9个实现“日光”的新盘中,光明占据了三分之一的江山,龙光玖龙台二期、勤诚达正大城三期、绿地新都会开盘即清盘。最后,以5367套、约53.47万平方米的战绩,光明实现近2倍涨幅。

根据乐有家研究中心数据,2019年深圳有三个区域的成交量下降,罗湖跌幅最大,为37.7%;其次为龙岗,跌幅20.4%;南山跌幅最小,为2.6%。福田成交1480套,上涨151.3%。

可是往前看2018年,罗湖、龙岗、南山这三个区域的成交量都有所上涨,涨幅分别为1.8%、 19.5%、 18.6%。福田反而是下跌15.1%。由此可见,深圳板块轮动明显,区域热度逐渐往西转移。

Q房网宝安营业B区董事副总经理曾仕贵也注意到,2019年大家更加关注深圳西部,从南山前海往宝安西乡、沙井大空港、光明一带,深圳西部的成交量和价格变化明显。“特别是光明,已经成为深圳一个网红地段。”

超5成二手住宅成交位于关内

2019年,深圳二手房市场也较为火热,价格缓慢上扬。

乐有家研究中心数据显示,上一年深圳二手住宅成交77149套,环比上涨19.38%;成交面积637万平方米,环比上涨7.41%;成交均价56028元/平方米,环比微涨1.86%。

深圳二手住宅套均价格为463万元,比2018年上涨了5万元。以463万套均的总价计算,首次购房的刚需在深圳买一套二手住宅平均需要支付首付139万元,等额本息贷款30年则月供17597元。

2015-2019年深圳二手住宅成交走势

11月11日,官方确认,即日起深圳将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

消息一出,市场瞬间点燃。12月深圳二手住宅成交量高达9959套,时隔56个月再出现超9000套的成交量。

“双十一后,我们原本以为大家可能需要一些反应的时间,但是没想到压根不用,很多业主当天就反价了,客户也追价,这就是深圳速度。”

曾仕贵表示,在11月之前,整个二手房市场平平淡淡。但“豪宅税”取消后,深圳市民的反应非常快,价格也快速上涨,涨幅达10%以上。

“所有房子基本上成交一空,一些价格高的房源也基本上很快会消化掉,我们还必须得去拓展一些新房源。”曾仕贵分析,这反映了深圳购房者的心态发生了转变,而且购房需求提前释放,很多考虑年后买房或者正在犹豫的购房者都立马就成交了。

陈建也表示,从成交数据来看,在双十一之后,前海的成交量应该有40%以上的涨幅。“以前需要放盘三四个月到半年的房子,双十一之后可能在一周之内就卖掉了,这种情况比较多,价格也有明显上升。”

具体到各个区域,宝安、龙岗依然是全市二手住宅成交量第一二名,两区相加占比为47%。

关内二手房成交量也不可小觑,剩余超过5成二手住宅成交位于关内,不少改善型刚需换房时首选福田和南山。

有意思的是,在2019年深圳二手住宅热销榜上,前十名中6个楼盘也是来自关内,4个来自关外,这些楼盘无一不是大型小区,体量大、房源足、可选择性更多,从而获得购房者青睐。

来自南山西丽的桃源村以333套占据榜首,第2名是龙岗宝荷片区的振业峦山谷,第3名为福田皇岗的皇御苑。成交均价超过6万元/平方米的楼盘有7个,低于4万元的只有2个。

往年成交前三名的大多为龙岗楼盘。2018年深圳二手住宅楼盘成交前两名均来自龙岗布吉片区,第一名是龙珠花园,第二名是丽湖花园,其他上榜楼盘也多来自龙岗区。10个热销楼盘中有7个楼盘成交单价低于4万元/平方米,超过6万元/平方米的楼盘只有2个。

2019年深圳各区二手住宅成交地图

三房户型占比近5成

对比近两年深圳二手住宅成交户型、面积、总价、单价占比可以发现,2019年一大波改善型买家涌入市场。

来自深圳乐有家的成交数据显示,2019年更多购房者喜欢购买60-90平方米的二手房源,三房户型成为购房者首选,占比接近5成,其次两房占比达26%,四房及以上占21%,一房占比只有8%。

2018年两房户型是购房者的最爱,其次才是三房,再次是占比20%的一房,四房及以上占比只有11%。

成交价格方面,单价5-7万元的房源依然最多人购买,34%的房源成交价格在500万元以上,低于200万元的房源仅有8%,相比2018年下跌了2个百分点,可见低价房源越来越珍稀。

深圳购房主力人群依然是社会中坚力量的80后,但90后购房群体的比例上升很快,从18.2%升至23.3%。

“00后”从2018年开始加入购房队列,到今年也开始加速,占比为0.4%,其中大多数为长辈负责房款。

看来,近年来楼市的迅猛发展已经令更多深圳人有了忧患意识,也对房价抱有一定的乐观态度,所以父母早早就开始为孩子铺路了。

对于2020年深圳楼市的发展,中原地产(深圳)二级市场董事总经理玉家雄判断,新房住宅市场还是以平稳为主,原因是一方面政府对于住宅市场的调控还是比较严格,另一方面供应量相对2019年有机会有所减少。

“我们认为还是值得乐观的。”不过,他表示一手住宅的价格不会有太明显的变化,反而体现在二手住宅方面,价格可能会进一步拉升。

玉家雄还补充,商务公寓由于供应量的放量,再加上经济形势不明朗,2020年市场会有一定的压力,投资的气氛会有所下滑,很多开发商还是会通过高佣金、通过渠道来解决销售问题。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,2020年,深圳市场能承接今年较好的成交态势,一二手住宅的量价均有上升空间,其中成交量的升幅会更为明显。

曾仕贵也认为,受实体经济的影响,2020年深圳整体房价不会有太大的变化,但是相对2019年可能整体会有10%-20%的涨幅。同时,大家也会更加理性去买房。

陈建预测,2020年深圳可能还会有一些政策出台,并且无论是东部还是西部,热点片区会越来越明显。他建议,如果在今年有置业打算的购房者,可以尽早购房。

数据来源:乐有家研究中心、深圳房地产信息网

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