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拼杀资本市场,又一批物业公司要IPO了

“如果去年买对了物业股,就可以一整年躺着挣钱。”

图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

仅仅两年时间,物业行业“大市场、小龙头”的格局已经彻底扭转,瞄准物业“万亿蓝海”的资本大潮正汹涌澎湃。

五年前物业第一股彩生活才刚刚诞生,那时没人想到,短短几年后房企拆分物业板块上市潮会愈演愈烈。

2018年,5家房企拆分物业公司在港IPO。2019年,这个行业又创造新纪录,10家物业公司IPO,滨江服务(3316.HK)、奥园健康(3662.HK)、和泓服务(6093.HK)、鑫苑服务(1895.HK)、蓝光嘉宝服务(2606.HK)、银城生活服务(1922.HK)、保利物业(6049.HK)和时代邻里(9928.HK)等8家物业企业登陆港交所,招商积余(001914.SZ)、新大正(002968.SZ)登陆深交所。

尽管资本冷待了“蚊型”物业企业,但港股物业板块去年全年的股价整体涨幅仍然高达56%。

“如果去年买对了物业股,那就可以一整年躺着挣钱了。”易居企业集团CEO丁祖昱说,物业行业是2019年的最红赛道,港股物业板块涨幅最高的一只股票是2018年年底上市的新城悦(01755.HK),全年涨幅超过210%。

物业赛道的红火在新的一年将继续延续,高估值吸引着规模房企跑步排队入场。近期已经递交了招股书的包括建业新生活、正荣服务等,而预计将在春节后启动旗下物业公司递表计划的还有世茂、弘阳、华发等房企。

近日,正荣集团创始人欧宗荣实际控制的正荣服务集团有限公司正式递交了港股IPO申请。

这是一家中小型物业公司,去年全年营收4.56亿元,截至2019年9月30日,在全国34个城市拥有136个在管项目,在管总建筑面积2100万平方米,签约总建面3440万平方米,覆盖长三角、海西、中西部、环渤海地区。

招股书称,按照2018年收益及净利润的增长率计,正荣服务在2019年物业服务百强企业前三十名中排到第四及第七位。

具体来看,正荣服务的收益由2017年的2.73亿元增至2018年的4.56亿元,涨幅高达67.2%;由截至2018年9月30日止九个月的人民币3.2亿元曾至2019年同期的人民币5.20亿元,涨幅61.2%。也就是说,近两年的同比涨幅均超过了60%,这种速度已经远远超过正荣如今地产主业的增速。

净利润的增幅也不错。2018年正荣服务的净利润为3950万元,同比大涨94.7%;2018年前9个月,正荣服务净利润2850万元,2019年同期为7430万元,大幅增长了160.7%。

相应地,2019年前9个月正荣服务的毛利率和纯利率也大幅攀升,分别达到33.4%和14.4%,相比上一年分别增长了6.9个百分点和5.7个百分点。

而正荣服务的劣势是规模过小,大约仅相当于新城悦上市前夕体量的一半。新城悦2018年11月正式登陆港交所,其截至2018年4月30日时的签约管理面积达到7334万平方米,2017年全年营收为8.66亿元。

新城悦当时的规模也不算大,比更早之前上市的雅生活和碧桂园服务都小了不少。因此刚刚IPO时也遭遇认购额不足和定价贴着区间下限等问题。

不过从去年全年物业股发展情况看,港股对于物业上市公司体量宽容度较高,对于业务能保持高速增长的企业较为欢迎。

比如去年港股涨幅最高的前三家物业公司,分别是新城悦、永升生活服务和佳兆业美好,涨幅分别达到215%、204%、183%。在IPO时它们都仅仅是中型物业公司,但具有成长性。

如果物业公司既不具备规模也不具备高成长性,则依然会受到冷遇。比如垫底的银城生活服务和鑫苑服务,都属“蚊型”物业公司,年底市值较上市时的跌幅分别为39.58%和51.86%。

在正荣服务递交招股书之前,也有一家河南规模房企的物业公司递交了招股书——2019年11月1日,建业集团的下属公司建业新生活向香港联合交易所递交IPO招股书。

建业新生活规模比正荣服务略大一些,2016年、2017年、2018年三年分别录得收入3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元,年复合增长率41%,物业在管面积为4175.2万平方米。

不同于正荣服务和建业新生活,计划于春节后启动上市的世茂服务规模更大,在全国50余座城市拥有逾180个接管项目,签约管理面积达到1.1亿平方米,服务近240万业主和用户。2019年上市的所有物业公司中,只有保利物业的在管面积胜过世茂服务。

2019年8月,世茂曾高调宣布将旗下的物业公司更名“世茂服务”,并称将于2021年分拆上市,A股、H股皆有可能。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛曾表示,到2021年世茂服务的签约管理面积预计达到3亿平方米。

多方消息显示,世茂已经将该分拆上市计划提前,2020年就将完成上市,地点选择为香港,预期集资5亿至6亿美元。但能否实现这一融资额,还要看具体发售情况。

另一家将要启动上市工作的是弘阳旗下物业公司,也是一家中小型物业企业,不过弘阳近年来扩张诉求强烈,物业公司同样具备高成长性的特色。

这些各具特点的物业公司,都可能会继续搅动资本的池水。

值得注意的是,物业赛道虽然红火,但物业股并非稳赚不赔,尽管股价最为高涨的几家物业企业,涨幅甚至一度冲到200%上下,确实能够实现“躺赚”,但中型物业公司通过上市融资后收并购、快速扩张成龙头的机会已经不多。

且由于良莠不齐的物业上市公司越来越多,这个市场正呈现强烈的两极分化现象。比如鑫苑服务2019年底的市值距上市首日的市值几乎腰斩。随着越来越多竞争者入局,蓝海终有一天将会成为厮杀肉搏的红海。

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