文 | 选址960 江珊

闲置办公楼能不能改成租赁住房？深圳迈出实质性一步。

既能盘活闲置的商办楼宇，又可增加住房供给，「商改租」一直备受业内关注，尤其在商办楼宇空置率显著上升的市场情况下，「商改租」落地似乎能打开一条「去化」之路。

1月9日，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(以下简称《通知》)，公开征求社会公众意见。

《通知》主要从「商改租」的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施等五个方面进行规范，是深圳「商改租」走向实施落地的指引性文件。

实施民水民电，50套起改，哪些商业和办公用房能够进行「商改租」?

《通知》进行了限定，具体而言，需要同时满足以下条件：

1、已办理不动产首次登记且不动产权证记载用途为办公、商业。

2、不存在查封登记等限制转移登记的情形；如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

3、以宗地或栋为单位；不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套（间）。

《通知》要求，改建后只能用作租赁住房，改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。但鉴于原建筑周边的公共配套未从「住房」角度进行规划、设计，且改建项目只是对既有建筑内部结构的微改造，不涉及周边的公共配套（尤其是教育配套），因此明确该类租赁住房不提供学位。

为鼓励「商改租」，《通知》指出，「商改租」项目可申请中央奖补资金，其用水、用电、用气价格均按照居民标准执行；改建后的租赁住房如纳入保障性住房体系的，可按规定享受相关政策优惠。

空置率攀升，「商改租」一箭双雕

对深圳而言，实施「商改租」一箭双雕，既能解决商业和办公用房的控制问题，又能缓解深圳的住房紧张问题。

据《通知》的起草说明介绍，由于深圳市产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击、整体经济遭遇系列负面因素的影响，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。

此外，近年来城市更新工改M0（即产业研发用房，类似于商业办公）持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。

根据第一太平戴维斯报告，2019年第四季度深圳甲级写字楼空置率达24.6%；据戴德梁行数据，2019年深圳写字楼空置率同比上涨6.33个百分点至22.04%，宝安中心片区和前海合作区的空置率分别高达40%和70%。

与此同时，深圳新市民人口快速增长，大部分常住人口主要通过租赁住房解决居住问题。但由于深圳新增建设用地紧约束，商品住房供求关系严峻，无法通过新增建设用地解决租赁住房需求。尽管城市更新为深圳提供了大量住宅用地供应，但城市更新中因权利人分散、经济利益复杂、历史遗留问题多，存在建设周期长、更新成本高等问题，客观上难以实现租赁住房的有效供应。

力挺「商改租」，封杀「商改住」

深圳不是第一个吃螃蟹的城市。

实际上，除了深圳，北京、上海、广州等其它一线城市，也出台了不同类型的政策指引来鼓励「商改租」。

2018年，北京发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，明确产业园区低效闲置厂房和闲置商场、写字楼或酒店等均可以改建为租赁型职工集体宿舍；用于改建建筑，应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。

2018年，上海在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》公告中，明确提到，可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。

2019年7月，广州发布《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，明确符合条件的商业及商业办公混合等类型的非住宅存量用房，可以以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

2019年，重庆发布的《重庆市现代服务业发展计划（2019—2022）》同样提出：鼓励房地产开发龙头企业开展住房租赁业务，允许将商办用房等按照规定改建用于住房租赁，引进和支持发展机构化、规模化住房租赁企业。

吉林不仅允许「商改租」，还允许改变土地用途。2019年，吉林省发布政策，允许将商业用房改建为租赁住房，土地用途可以调整为居住用地。

与「商改租」相对应，「商改住」则遭到一线城市的普遍「封杀」。

2017年，北京颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，被业内称为「3·26新政」，政策明确规定，商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为全国首个停止向个人出售商办类项目的城市，之后北京的商办市场也迎来冰冻。

此外，据媒体统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制「商改住」。

「商改住」和「商改租」虽然只有一字之差，但是「待遇」却冰火两重天。

随着深圳成为又一个明确引导「商改租」的城市，业内人士向选址960指出，长租公寓等产品将迎来政策红利期；同时商改租为闲置商办地产打开了一扇窗户，但商办业主是否积极进场，还要各自算好「回报率」的账。