文｜想住成都

12月4日，住建局官宣了天府新区、高新南区、五城区以及高新西区的限购区域有所调整。在这一次的限购区域调整下，当时我们认为接下来天府新区将成为最大的利好区域。

截止目前，一个多月过去了，天府新区的市场确实有了不小的变化。

天府新区的房子早已不能随便买

其实，在这次政策调整前，天府新区购房的门槛并不低了。

早在今年2019年上半年，我们曾发文：《在天府新区买新房，你以为还能随便挑？》

我们注意到虽然在2018年5.15限购政策后，天府新区市场热度骤降，不少楼盘的去化很惨淡。但自2019年初开始，越来越多单价15000元/㎡以下的楼盘，开盘认购率持续提升，直至部分楼盘认购率达到100%。

即2019年12月之前，天府新区价格偏低的楼盘，已然是难买到的了。而高价格的大户型楼盘，市场去化情况虽有好转，但并不够乐观，有钱的购房者依旧是可以对比挑选的。

新房市场有了分化，二手房市场则跟整个成都差别不大。相比515限购前，价格整体上有所回落，但与低价新房相比，还是不便宜（毕竟大多房东还是不愿意降价呀），总体上也就不怎么卖得动。

不止新房，二手房都活了

回看过去的12月，天府新区这个池子里的“鱼儿”多了不少，市场确实多了些变化。

先来看看新房。

上面表格为天府新区12月新房开盘楼盘的简单概况。虽然同11月相比，认购数据没有直观的提升（11月，天府新区多个低价楼盘开盘，去化率均达到100%），但将时间线拉长一点，相较于9月乃至于之前，就能看出市场去化的提升。

楼盘开盘认购率基本在50%及以上，看不到认购率30%以下甚至个位数的楼盘。

中海天府里，首次开盘，近千套超高层住宅，单价超2万元/㎡，认购率达到了100%；

建发中央湾区，前批次10500-13000元/㎡，本批次同样是高层，价格15300-21600元/㎡，认购率依然有92%；

首创禧瑞锦江，是唯一一个认购率在50%以下的楼盘。但39%的认购率，相较于9月开盘20%出头的认购率，已有提升，且本批次价格还有小幅上涨。

总体而言，随着五城区、高新区、高新西区购房者的注入，新房的总价门槛在提升，其市场接受度也有所提升。

再看看二手房市场。

变化最为明显的是，市场的供需都大幅上涨，达到了2019年的最高值。

来源于：链家网

根据链家网数据，12月天府新区二手房新增房源近千套，较11月增长约34%；带看次数近26000次，较11月增长近万次，约62%。

在二手房价格上，12月也呈现出上涨态势。

来源于：链家网

根据链家网数据，12月的挂牌均价突破了18500元/㎡，实际参考均价则达到了17300元/㎡（年初挂牌均价16700元/㎡，实际参考均价15450元/㎡）。价格均已超越了主城的成华区、武侯区和金牛区。

从实际的成交来看，则可以明显的感知到来源于新房市场的挤压。

新房市场的购房门槛越来越高，二手房的成交总价集中在100-150万，成交户型则集中在70-90㎡。

来源于：撸房价

但随着二手房挂牌价的上涨，即便户型在110㎡以下，二手房的购房门槛也将更高了。

住宅未来供应或量大而价高

2019年，天府新区新房住宅供应了20239套，成为成都住宅供应最多的区域。此外，区域的新房住宅存量也不低。

12月我们曾粗略盘点，已亮相的楼盘项目，后续还有近30个楼盘将推出住宅房源。但绝大数楼盘的产品都是改善大户型，有100㎡以下户型的楼盘，只有个位数。

在土地市场上，天府新区2019年共成交土地1135亩，仅次于都江堰市和成华区。所以，从土地端口看，未来天府新区的新房供应量依旧很大。

不过再看看地价。

刨除纯商业用地，2019年天府新区成交土地的平均楼面地价约9848元/㎡。

在此之前，串儿哥根据锐理数据作了个简单统计，2017年天府新区成交土地的楼面地价为8899元/㎡，2018年则达到了10813元/㎡（不包含人才公寓用地及产业配套住宅用地）。

所以，待成交土地入市，房价呈低门槛的几率似乎是很小的。

总的来说，天府新区的市场又活跃了不少。

在政策调整后，市场的这些变化一点也不意外。待春节过后，传统意义上，市场难免还有一波小阳春。不过，时间久了，也就平衡了。只是，在天府新区的购房，门槛的确是高了，没钱的人买房是越来越难了。