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戴德梁行:写字楼竞争激烈市场承压 五象新区活跃度提升

2019年底,南宁甲级写字楼存量为204.1万平方米,较2016年底增加了151.81%。

南宁,2020年1月14日——房地产服务商戴德梁行发布2019年南宁甲级写字楼市场回顾及展望,对南宁房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对2020年发展趋势进行了预判。

2017年以来,伴随五象新区甲级写字楼供应放量,南宁写字楼市场进入供应高峰期,近三年来交付使用总量达123.04万平方米,带动南宁商务市场规模迅速扩大。2019年底,南宁甲级写字楼存量为204.1万平方米,较2016年底增加了151.81%。大规模的供应为南宁商务市场的跨越式发展奠定基础的同时,也大大增加了市场竞争激烈程度。一方面,大量品质较高楼宇的面市吸引优质企业积极入驻,提升市场活跃度,促进新兴商务市场快速发展。在五象新区,叠加显著的租金优势和多样化的租金补贴政策,以及交通、配套条件的改善,企业新增或置换需求都较为活跃。2019年,五象新区吸纳量达12.92万平方米,较去年增长96.52%。在全年新增供应达42.95万平方米的情况下,空置率仍同比下降7.16个百分点。另一方面,在激烈的市场竞争中,因及缺乏租金优势及新供应不足,传统商务区租赁市场活力下降,租户从成熟商务区内的部分老旧楼宇迁出的案例时有发生。全年金湖和凤岭商圈吸纳量分别为-1.47万平方米、-1.72万平方米,空置率分别同比上升10.11个百分点、1.89个百分点至31.39%、36.73%。

全市来看,年末南宁甲级写字楼空置率处于54.3%的较高水平,全年9.73万平方米的吸纳量较过去两年都有所下降,而每月每平方米78.94元的平均租金同比也下降了14.91%。在市场活跃度最高的五象新区,其空置率尚高达77.97%,平均租金处于每月每平方米48.93元的较低水平。以良好的经济基本面为依托的新增需求的稳步增加是支撑写字楼市场良性发展的基础。2019年前三季度,南宁GDP2700.49亿元,同比增长4.1%,而同期西南省会城市昆明、贵阳增速分别为7.5%、8.2%。从规模以上工业增加值来看同比增速来看,南宁前三季度为-1.4%,昆明、贵阳分别为5.5%、7.3%。随着我国经济发展进入新常态,多地经济增速放缓。相比之下,新动能不足等因素使得南宁面临更大的转型期压力。在此背景下,写字楼市场需求增长亦随之放缓,叠加供应放量,需求增长不及供应速度,市场压力难以减轻。

从2019年需求结构来看,在房地产市场热度较高的当下,建筑业与房地产业成为南宁写字楼市场的核心客群,二者租赁成交面积占比分别为32%、25%,相加接近六成;而专业服务业、TMT、金融业则分别占比12%、9%、9%,该行业构成与多数一线城市及重点二线城市相去甚远。未来,作为带动经济发展重要动力的TMT、金融业、专业服务业在南宁仍有着巨大的发展空间。此外,全年租赁成交中鲜见总部企业和外资企业,可见当前南宁商务市场对此类客户的吸引力仍然有限,这也是未来在城市发展、政策支持等的促进下可改善的一大方向,如总部型企业的引进不仅可以大体量去化办公物业,还有助于集聚上下游关联企业,促进产业链的完善。通过企业租用甲级写字楼办公空间面积段分布分析,租用1000平方米(含)及以下甲级写字楼办公空间的企业数量占比达64%,反映了中小型企业是现阶段南宁甲级写字楼租赁市场的主要客群,同时亦有部分大型企业的区域分支租用。

2020年,全市预计还将有82万平方米的供应量陆续入市,市场压力不言而喻。虽然需求的增加最终有赖于经济环境的改善,不过政策刺激也有助于更快的吸引企业进驻,自8月广西自由贸易试验区获批设立以来,南宁片区新增企业逾1300家;12月,广西出台“30条”支持自贸试验区高质量发展,对电子信息、生物医药等主导产业给予税收减免,对总部企业落户予以贡献激励,产业发展的指导政策有望刺激办公市场的需求增加。

戴德梁行南宁公司总经理李思毅表示,在五象新区,大量高品质楼宇的入市为企业带来了多样化的选择,而办公场地资金补助、企业落户等扶持政策对企业产生了较大的吸引力,越来越多的企业进驻使得该区域商务氛围渐趋浓厚。2020年,地铁网线的持续铺展、公交线路密度提升、道路建设推进及商务配套的丰富将促使新区商务环境日益成熟,作为首府战略的核心承载区,其对城市发展与经济建设的带动有望逐步兑现。与此同时,激烈的市场竞争下,新兴商务区的崛起意味着对传统商务区一定程度上的客户分流,市场分化的趋势将会持续。

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