文｜法治周末记者  宋媛媛

责编｜马蓉蓉

业主花大价钱购买的车位，却发现根本拿不到产权。买卖合同有没有法律效力?钱还能不能退?

1月8日，由最高人民法院司法案例研究院推选的人防车位典型判例给出了确定的答案。

案例显示，业主周某通过某中介公司，从张某处购买小区内一地下车位，但事后发现，该车位属于人防车位。遂要求张某和中介公司退还购买车位已交付的20000元定金和5000元佣金。

最终法院判定合同无效，张某和中介公司退还周某已交付的费用。

或是因为房地产开发商策略，或是因为初期建造的“历史遗留”问题，总之，小区车位归属混乱由来已久，并随着车位价值的不断飙升引发纠纷。 

人防车位产权不得买卖 

随着小客车保有量逐年增长，小区车位日渐成了“香饽饽”。车位价格也随行就市，少则10万元起，多则上百万元。

“为了追求利益，不少开发商将人防车位通过‘以售代租‘的方式‘卖’给业主。不少人一开始并不清楚人防车位产权不能买卖。”江西豫章律师事务所合伙人丁梦娟向记者介绍。

在上述人防车位案例中，被告张某辩称，自己已经明确告知原告周某涉案车位完整真实情况，并出示了车位的相关手续。他认为车位买卖合同有效，原告是因为不满意15万元的价格反悔的。

被告中介公司也表示，签订买卖合同前，周某对车位的具体情况进行充分了解，知道涉案车位所属地块的车位均是使用权车位，并且知道车位不办理产权登记手续，自愿购买。因此，不同意退还佣金。

而在此案件一审诉讼过程中，记者注意到，是经周某申请、法院调查，才确定该买卖合同中的车位属于人防车位。

1月12日，记者采访了本案原告委托诉讼代理人之一，山东诺邦律师事务所律师赵林林。

赵林林告诉记者，本案争议的焦点在于人防车位所有权能否买卖，双方签订的车位买卖合同是否有效。若能买卖，则买卖合同有效;若买卖合同违反了国家强制性规定和社会公益，则合同无效，两被告退还定金和佣金。

法院认为，本案所涉车位，为人防车位;合同的主要的形式和内容，均直指人防车位买卖，国防法和人民防空法等相关法律规定，因人防车位所有权属于国家，因此该车位买卖合同是无效的。

此外，法官特别指出，根据我国的人民防空法，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资、谁受益的原则，建设人防车位的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益。但无论如何，均不得针对人防车位所有权的买卖、让渡。

主审法官点评称，本案具有典型意义，对规范房地产公司与业主之间的车位使用权、所有权让渡具有指导意义。目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为人防车位;针对人防车位，为了利益需求，房地产公司与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大都不规范，不少合同直接涉及“车位买卖”“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。

济南这个案件并非孤例，记者在中国裁判文书网上输入人防车位的关键词，立即出现超过3000篇相关文书。

人防车位纠纷频发，记者注意到，最近有不少小区为了避免纠纷，纷纷退费、重新签订合同。

从去年12月份起，江西省南昌市红谷滩新区不少开发商就在小区内张贴了通知，提醒使用人防车位的居民办理退款或重新签订车位租用合同。还明确提出“根据要求，人防车位不得出售或以搭赠、长时间出租等变相方式出售，一次出租时间不得超过5年”。 

地下普通车位产权难办 

想要取得普通地下车位的产权也不是件容易事。

“如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊，开发商是无权出售的。”北京市京师律师事务所律师顾晓明告诉法治周末记者。

据了解，算入公摊面积的地下车位，就像小区的其他公共配套一样，车位产权属于全体业主所有。在这种情况下，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，更不用说帮助业主办理车位产权。

如果小区业主需要购买该停车位使用权，应同小区业主委员会或经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。

判断车位是否纳入公摊，用户可以查看开发商与业主签订的合同，或到不动产登记交易中心查询。

然而，也有些业主发现，自己的车位虽然没被纳入公摊，却依然无法取得产权。

“这是某些开发商惯用的手法。”一位业内人士向记者透露，某些开发商利用合理误差，将车位面积平均到每一户的公摊面积上。即便通过查询，也很难察觉出来。后期，开发商还可能通过“以售代租”的形式，将这些车位再卖给这些业主。这种车位从一开始就注定了无法办理车位产权证。

“另外一种情形是，初期开发商有可能根本就没有拿到车位土地使用权。”赵林林告诉法治周末记者，办理车位产权登记的关键因素在于，开发商是否获得了与车位相应的土地使用权。这一情况也是用户取得车位产权的障碍。

有业内人士分析指出，未拿到土地使用权，可能意味着未缴纳与地下空间相关建筑面积的土地使用权费用或者是土地出让金。

而未缴纳土地土出让金的情况比较普遍，2007年11月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，就要求以空间体积代替平面面积，并以此来计算土地出让金，但一直以来并未得到很好地落实。只有极少数楼盘在征收土地出让金时包括了地下车库。 

地面车位权属需明确 

没买车位，车就不能进小区。山西省太原市某小区不少业主正为此事发愁。

因该小区车位只售不租，开发商在小区门前设置障碍，使得无车位住户不能将车停入小区。

然而，高昂的费用，让业主们望而却步。

在买不起车位、又租不到车位的情况下，他们将车辆临时停靠在小区外的道路旁。有的业主还注意到，开发商和物业向交警举报违停。不少住户一个月违停罚单甚至上千元。

“根据相关规定，小区内的地面车位不能全部为私有车位，要按比例留出一部分公共车位。” 丁梦娟告诉记者。

“地面车位大致可以分为两种，一种属于业主共有，一种属于开发商所有，物业则扮演管理者的角色。”据丁梦娟介绍，如果设置在业主共有的小区地面，开发商和业主之间没有约定，且不能办理产权，开发商交房之后，则应当归小区业主共有。例如，公共道路或者绿化车位等非规划车位就属于业主共有车位。

“另一种是开发商的规划车位，所有权归属于开发商，开发商可以和业主约定，出租、出售或是赠与。这种可能包括有产权车位、车库或者出租车位。”丁梦娟介绍，这种地面车位的规划部分，是开发商基于建造行为取得，之后通过与业主签订出售、租赁或赠与协议约定归属。

近年来，规划车位出现的争议也不少。丁梦娟举例指出，在开发商前期建设时，在规划部门审批的图纸上没有被规划成车位，但建设过程中却将其建造成了车位，这种也无法办理产权登记。

“影响地面停车位归属的因素很多，厘清地面车位的归属，首先需要明确建设时是否经过审批，还要看是否占用公共道路或绿地。有规划审批手续，又不占用公共场地的车位，则有可能办理产权登记。”丁梦娟说。

赵林林称，随着小客车保有量逐年增长，车位火了。正因为如此，以前一些不规范的问题也逐渐暴露出来。建议尽快出台车位权属登记的相关法律法规，更好地保护各方当事人的合法权益，让车位真正成为便捷生活的配套设施。