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开盘去化率“跳水”,今年西安房价涨幅或将回落

西安在楼市在6.20调控下,日趋恢复理性,但同时去化率的“跳水”,也预示着市场低谷的到来。

文 |  刘军伟

1月16日,国家统计局发布了2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,西安新建商品住宅销售价格环比涨幅0.7%,高于全国平均值;环比涨幅14.2%,仅次于呼和浩特和大理。

2019年多半年,西安商品住宅价格同比涨幅一直领跑全国,至下半年逐渐回落,这背后显现出,西安在楼市在6.20调控下,日趋恢复理性,但同时去化率的“跳水”,也预示着市场低谷的到来。

2019年西安商品房主流单价13500元

房地产最核心的价值来自土地,2019年西安土地市场上,整体保持“供大于求”的局面。

据克尔瑞最新发布的2019西安房地产市场研究报告显示,2019年土地供应规模约3200万㎡。成交规模出现10%以上降幅,但依然接近2700万㎡水准,整体保持供大于求。

分布在区域上,土地热点区域集中城市新区。西咸新区为1050. 4万㎡,浐灞为486.6万㎡,高新为391.1万㎡,城北为363. 1万㎡,这些区域既是西安2018-2021年重点供地区域,也是城市重点发展区域。

和土地市场相反,西安商品住宅市场却呈现出“供不应求”的局面。

报告显示,2019年西安市主城区供应量1151.71万㎡,同比下降9.5%,成交量1256.92万㎡,同比下降21.8%。其中,西咸区域供应量约532万㎡,成交量493万㎡。

在房源去化上,2019年年末去化率出现“断崖式”下滑。

报告显示,2019年约11.54万房源向市场推售,其中,主城区推售8.85万套,西咸新区推售约2.49万套;上半年开盘去化相对较好,3~6月开盘当天去化率在80%左右,6. 20新政颁布后,开盘去化率明显下滑,但依旧维持在70%的水准;到11-12月,由于推货量过大,但购房需求未出现明显上升,开盘去化率出现断崖式下滑,全月整体开盘去化率仅超50%,主要是市场推售力度与置业需求之间的不平衡增长造成 。

土地价格的上涨也催生着商品房价格上涨,2019年经营性用地价格创历史新高,平均亩单价为479万元、平均楼板价为2626元/㎡,两者较2018年分别上涨23.4%和23.5%,对稳定房价有一定的负面影响;尽管土地价格创历史高位,但涨幅较2018年同期有一定程度下降。

商品房单价上,12000~15000元、15000~18000元单价段产品市场份额增长明显,其中,12000~15000元占比42.6%,位于西安首位。

专家:房地产市场已从大众化转为小众化

70城商品住宅销售价格显示,和西安出台调控政策前相比,房价增速的领跑地位已经退去,但在全国范围内仍在处高位。

克尔瑞统计报告认为,2019年上半年在市场回暖的带动下,商品房价格达到峰值,此后调控升级后,价格在高位平稳下滑,但年末价位仍高于年初水平;预计2020年,外部环境没异常变化下,价格依旧会在高位有窄幅变化。

2020年的商品房入市面积会有何变化?克尔瑞分析,按照开发销售周期比拿地晚8-12个月计算,2019年获取的土地,预估在2020年将有1400-2100万㎡商品房入市。

从区域来看,作为城市成熟区域或重点发展新区,西咸、浐灞、高新与城北等区域在土地市场上也是热门;但西咸新区部分新城仍面临较长的市场培育期,房地产市场热度会滞后土地市场热度。

值得注意的是,在产品面积段上,2019年120~150㎡产品占比超40%,较2018年市场份额增加近8个百分点;100~120㎡产品占比有小幅下滑,仍有23%份额;150㎡以上产品累计占比约19%,增长2个百分点;100㎡以下产品占比约16%,特别是80~100㎡市场份额缩水严重,环比下滑8个百分点。

美城股份市场研究中心总监沈玮认为,2019年120~150㎡市场份额逐渐增多,是因为二孩时代与多代同堂诉求的共同作用下,催生出“新型刚需”产品,倒逼购房者产生强烈的置换诉求,未来,这一趋势还将延续。

而价格方面,沈玮表示,西安近几个月房价趋保持平稳态势,在价格趋稳、市场预期发生变化的背景下,楼盘定价和销售情况也出现分化。由于“稳楼市”仍将是2020年的主基调,预计房价涨幅将进一步回落。

中国房地产业营销协会副会长朱林表示,从大环境来说,中国经济处于下滑趋势,住房不炒一直是主旋律;从房地产发展阶段来说,如今的房地产发展已经不是过去的发展模式,不再是满足有房住,而且住得更好,住有品质的房子,市场已经从大众化转为小众化,所以2020年房地产行业还是稳中防跌。

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