文 | 王苏婵

在“房住不炒”的大背景下，2019年重庆楼市“先扬后抑”。重庆二手房市场，在2019年上半年历经一波“小阳春”后，在下半转入平淡期。

在“先扬后抑”的背后，重庆二手房市场有哪些亮点、热点？在2020年，又有哪些值得期待的看点？

亮点：二手房成交周期全国最快

贝壳找房近日发布的《2019新一线城市居住报告》显示，2019年，从二手房市场的成交周期来看，重庆卖得最快，平均17.8天。

成交周期作为反应供求关系的重要指标，即客户从录入到签约的用时长短。成交周期短反映出重庆购房者对于二手房子的需求很旺盛。

重庆二手房成交周期短，也是受2019年上半年重庆二手房市场“小阳春”的影响。

但是进入下半年后，重庆二手房市场逐渐趋于平静。市场反映来的情况就是“挂牌量”增加，成交价格下降。

2019年9月，随着重庆第一批“限售”房源的正式解禁，二手房挂牌量开始“猛增”。

克而瑞房价重庆数据显示，2019年11月，重庆二手房挂牌房源量达到118906套，挂牌量持续上涨，环比上涨4%。

随之而来的则是成交价格逐步下滑。据诸葛找房数据，截至2020年1月中旬，重庆主城区二手房市场均价13529元/平方米，环比上月下降0.21%。

克而瑞重庆一位分析师表示，下半年随着新房市场北区改善物业项目带动整体价格小幅上涨，二手房市场集中供应量增多，价格下滑，下半年二手房市场回归理性，进入平稳阶段，二手房市场买卖双方观望情绪将凸显，这种观望情绪在2020年会有一定程度的延续。

焦点：主城核心区更受关注

在市场整体平稳的背后，具备哪些特点的二手房更容易受到关注？

“从2019年接待客户的情况来看，发现他们大部分的重点需求集中在‘位置’。”重庆德佑门店相关负责人说。

界面重庆在重庆链家网搜索发现，位于主城核心区房龄较新的小区，客户看房次数较高。

比如，位于江北区北滨路的龙湖春森彼岸小区，近30天带看171次，三个月内成交8套；位于南岸区七公里的万科金域学府，近30天带看459次，近90天成交14套；位于渝中区大坪的万科锦程，近30天带看400次，近90天成交10套。

陈小姐刚毕业两年，在渝中区买了一套二手房，“新房现在修得太远了，上班不方便，而且大部分都是大户型，总价也高。选择在公司附近买二手房，不仅可以省下一笔交通费，还能节约时间成本。”

重庆诸葛找房分析师王茂认为，核心区二手房在出行成本、生活配套等方面能更好满足客户需求，但随着核心区价格持续走高，以及二环轨道、市政配套的完善，未来西永、蔡家、水土、茶园、华岩等地将成为外溢客户的主要承接地。

热点：学校周边二手房资源稀缺

2019年，重庆市教委公布了2019年义务教育招生入学政策。首次明确规定：从2019年起，严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。

该禁令一出，让许多急于解决孩子上学问题的业主进入二手房市场寻找机会。

重庆礼嘉区域一家中介机构负责人告诉界面重庆，区域内礼嘉星光小学是公办性质的名校资源，不少购房者希望能让孩子在这所学校就读，但由于该区域为新兴居住区，目前还是以新盘为主，不少在新房房源处难求入学名额的购房者，将目光集中到较早交付的龙湖、华侨城两个小区的二手房，以获取入学名额。

“优质教育资源附近的房源供给会不断减少，流通会降低，但需要优质教育资源的家庭需求并不会减小，因此，有名校资源的二手房，将进一步升值。”该机构负责人说。

看点：春节后二手房能否再上扬

58同城、安居客近日发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，重庆连续三年为返乡置业的热门城市第一位。

每年3、4月对二手房市场来说是一个传统旺季，其中一个重要拉动因素就是返乡置业。

除了教育、工作机会、照顾家人等因素外，价格也是返乡置业者要考虑的重要条件。相较于新房而言，同等配套条件下二手房在价格方面有一定优势。

《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，在新一线15城中，重庆返乡置业者新房找房热度排名第二，二手房找房热度排名第一。

“重庆目前还是刚需购房者占据购买主力，新房目前推出的大户型总价相对较高，让包括返乡置业在内的部分客户望而却步，因此有部分客流将视线转移至二手房。”克而瑞重庆分析师说。

克而瑞重庆数据显示，从成交面积段占比情况来看，2019年11月重庆二手房成交集中在60-80㎡以及80-100㎡的产品，总体占比为53%，这表示二手房市场需求以刚需小面积产品为主。