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多部委重拳整治租房市场秩序,“二房东”纳入监管

此次意见要求转租住房10套(间)以上的单位或个人就要进行市场主体登记,很明确地把这一群体纳入监管范围。

文|法治周末记者  肖莎

责编|马蓉蓉

“二房东”这一群体被明确纳入监管范围。

近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称意见),其中明确转租住房10套(间)以上的单位或个人,应当依法办理市场主体登记,同时要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。

“这一政策精准管控了市面上普遍存在的‘二房东’。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉法治周末记者,目前市面上规模较大的中介机构,相对比较规范,市场的乱象往往来自于小规模的“二房东”,这对整个租赁市场产生了比较大的负面影响。但在之前,这些机构很难被监管到。

卢文曦分析,意见中提到的监管内容直指行业的典型乱象,除了“二房东”的问题,还有房源信息发布的不规范情况、长租公寓的金融乱象等。

而且可以看到,出台文件的部门不仅有住建委,还包括网信办和银保监会、市场监管总局等,这就意味着监管是全方位的,未来联合执法的力度会比较强。 

租金差价条款不涉及长租公寓 

郭鸣刚毕业时,为了能尽量减少租房开支,放弃在大中介处租房,在网上自己通过个人发布的信息,租了一间10平方米的房子,月租金2000元,押金2000元。

那是一个被打了隔断的房子,郭鸣的屋子靠近阳台,是房东打隔断隔出来的,原本只有60多平方米的房子,被隔成了三居室。

郭鸣后来退房时,房东以各种理由不退押金,郭鸣才知道,跟他签合同的并非房子的主人,而是“二房东”。“二房东”租下整套房子的价格不足5000元,而打了隔断转租之后获得的收入在7000元左右。

郭鸣遇到的“二房东”还算文明,虽然双方因为押金的问题产生了争执,但至少没有拿着郭鸣等人的押金跑路,也没有在跟郭鸣产生争执时有暴力行为。

而在互联网上,“二房东”卷钱跑路后,一些房东把房客行李扔出家门的情况并不少见。

“此前,部分‘二房东’为了最大程度获利而运用的一些违规乃至违法手段,导致房产中介戴上了‘黑中介’的帽子。”卢文曦认为,此次意见要求转租住房10套(间)以上的单位或个人就要进行市场主体登记,就很明确地把这一群体纳入监管范围。下一步,还要制定相关规则,对相关“二房东”不进行市场登记的行为进行打击,减少行业乱象。

同时,意见对租赁服务收费进行了规定:房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

对于“住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金”这一条,法治周末记者在采访时有租客问到,他们租住自如、相寓等长租公寓时,每年都要付佣金,是不是以后就不用再交了。对此,卢文曦表示,这一条不涉及长租公寓运营商,自如和相寓等向租客收取的叫做服务费。

知名财经评论员江瀚也指出,房地产经纪机构主要是指市场上的传统中介机构,传统的中介机构仅为租赁双方提供居间信息撮合服务,其盈利主要来源于租赁双方的信息不对称。因此,意见要求,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价。而像自如、魔方这样的长租公寓则属于住房租赁企业,既为业主提供全程的房屋托管服务,另一方面也代业主与有承租意向的租客进行签约并提供生活服务,如定期保洁、家居维修养护、宽带服务等,服务费用与仅提供居间信息撮合服务的传统中介机构不同。 

虚假房源信息被“围堵” 

法治周末记者看到,意见一共14条,谈及多个问题,其中有3条跟房源信息的发布有关。

意见一是要求真实发布房源信息,同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销;同时要求落实网络平台责任,要求网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示,及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息;还要求动态监管房源发布,强化网络平台的责任,如规定网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的,网信部门可根据住房和城乡建设部等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

对于这些规定,卢文曦认为,要求已成交房源及时撤销和长期未维护房源及时撤销,是很大的亮点。

“对于租房租赁市场而言,房源信息的准确性非常重要。而且市场信息更新很快,一套房子一般如果不是租金过高,两三个周就会租出去,30天左右未作信息维护且还未租出去的房子,要么是信息真实性有问题,要么是房屋价格与市场不符,但归根结底对于市场而言都是无效房源。一旦市场的无效房源堆积过多,不仅对租房者没有参考意义,而且有可能对真实的租房信息带来干扰。”在卢文曦看来,这种规范房源信息准确性和时效性的做法非常重要。

在北京租房十年的李峰告诉记者,此前很多中介都是用万年不变的低价房源吸引客户,等到他们上门看房后,中介会说便宜的房子已经出租了,然后再带他们看更贵的房子。意见要求房源一旦成交,5天后就必须撤销,房源信息长期不维护也要撤销,能为租房者过滤掉大部分干扰信息,让他们少很多无用功。 

长租公寓“高进低出”“长收短付”被点名 

除了传统的中介机构,意见也明确针对长租公寓存在的典型问题进行了规范。

其中对于前两年较普遍存在的“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式,意见明确要加强监管,同时指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

此前,在多个长租公寓“爆雷”事件中,就有企业因为“高进低出”导致经营难以为继。因为“长收短付”使得租客和房东的收益同时收到损失,即便租客已经支付给长租公寓运营商一年的租金,但这些租金并没有全部到房东手上,已经付了租金的租客被房东直接赶出去。

“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。”意见同时明确规范租金贷相关的违规行为,并要求住房租赁企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年年底前调整到位。

卢文曦表示,长租公寓进行金融操作本无可厚非,但若是把长租公寓纯粹做成了金融化产品,甚至导致爆雷,那么,就与政策鼓励长租公寓发展的思路相违背了。而且,有些金融化的操作本身就是违规或者是高风险的,这会对租房者产生很大影响,因而,对行业进行规范确有必要。

空白研究院院长杨现领告诉法治周末记者,长租公寓本质上是一个资本密集型行业,其获得融资的渠道,除了找资方,还有去银行贷款,或者通过与一些小贷公司合作,即让租客在知情或不知情的情况下,与网络小贷公司签订租金贷协议,公寓企业从小贷公司收回一年的租金,加速投入回收。

当下,银行贷款这条路已不太好走。曾被部分长租公寓企业视为快速回笼资金抓手的租金贷,在上海寓见等长租公寓品牌爆雷后,就受到了强监管。

诸葛找房数据研究中心王小嫱对法治周末记者说,此次意见明确了租金贷的比例,并规定了长租公寓调整租金贷比例的最终期限,可以明显缩减租金贷的占比,有利于维护租赁市场的稳定发展。

“租赁市场是解决外来人口以及新就业大学生住房问题的重要途经,租赁市场的秩序混乱,也会影响社会的和谐稳定。因此,加快租赁市场的发展极为重要,此次意见内容涉及广泛,对租赁主体进行管控和监管,并对金融租赁业务进行管控,建设租赁服务平台,进一步规范了租赁市场,充分维护租户的合法权益。”王小嫱说。

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