文 | 曹婧晨@环球老虎财经
如果研读中海地产的年报，你会发现这家房企近乎完美，利润率、负债率、增长率都非常稳定，虽然恒大、碧桂园、万科、融创的规模要远比中海地产大，但规模只是从手里流过的钱，而不是赚到手的钱。如果单说赚到手的利润，真正的王者是中海，被业内称之为利润王。
比如，2018年万科规模6069亿元，净利润338亿；恒大规模5513亿元，净利润373亿元；中海地产规模2621亿元，净利润449亿元，也就是说，万科的规模是中海地产的两倍多，但利润却比中海地产少了76亿。2018年、2019年中海地产位列房企第七，并常年稳居TOP10，这个成绩同大多数房企相比已经很优秀，但可能不包括中海自己，中海过去曾是常年的TOP3 。
尽管退出三甲很多年，但中海地产在地产圈的江湖地位难以撼动。不过，过于追求高毛利、对成本近乎严苛的追求，也让企业错失了不少机会。在这个狂飙的时代，慢进等同于倒退。从2017年开始，中海相较之前有所改变，从销售规模到拿地投资都有所提速，2019年中海地产的拿地金额挤进了前五，超过了融创、位列第四，拿地金额超过千亿元。
今年据中海的发展规划，其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标，同时也要保持30%的毛利率。但地王频现与拿地成本上升限价政策下或使盈利承压，在此背景下，中海的规模与利润能否两全其美？
从2011年开始，中海的净负债率就保持在30%左右，2018年的净负债率为33.7%，在机构的2018年龙头房企净负债率对比表中居于最低位。这么低的负债率，放在房企之中简直是一股清流。而在国内各大房企之中，若谈及净利润率，中海是业内的老大哥。
比如，万科常年保持在10-12%左右的利润率；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌至10%；世茂、绿城做高端产品为主的，利润率能达到20%以上。
中海的高盈利能力与其严格的工程成本控制有关，营销费、管理费等三费开支控制得很好，2011至2015年销售费用率维持在1.5%以内，2017年更是从2016年的4.0%下降0.5個百分點至 3.5%，保持行业最低。
其对利润率的执着，实际上是其早期在香港高价拿地遭遇亚洲金融危机的“后遗症。”彼时因受到1998年亚洲金融危机爆发，香港资本市场一夜入冬，中海地产高价拿的地大幅亏损，曾靠近破产边缘。
一朝被蛇咬，十年怕井绳的中海地产，自此后设置了40%的借贷比例红线，严苛的成本管控让其多年位列利润王的宝座，并保持着低负债。国盛证券指出，2006年至2011年的中海地产，规模曾排名第二，但2012年-2017年间由于人事调整及经营策略等因素，销售大幅放缓，规模被同期碧桂园、恒大、融创等公司反超，排名掉至全国第7。
在2017年年初的内部会议上，董事兼主席肖肖大方承认中海的掉队，“2016年已有3家房企销售额超过3000亿元，我们与之相比，确实是落后了，不管是发展节奏还是规模增速。我们历来追求利润为先，不为规模而做大规模，但是没有规模支撑，保持利润增长和领先也是不可能持续的。”
半年后，年满60的肖肖宣布退休，肖肖正式将执行董事兼主席的席位交接给颜建国。
因过于保守的调性，中海往年增速数据并不好看。
申万宏源数据显示，2016、2017这两年，中海以同比增速17%和10%落后于同期板块平均增速的53%和54%，直至2018年才实现合约销售金额同比增长30%至3010亿港元。
2014年到2017年中海业绩同比增长率分别为28%、16.5％和10％，在一个动辄50%、100%增长的这3年房地产跑道上——中海，显然相对落后了。
中海地产并不像其他房企那样热衷追求规模，不过，或许是察觉到中海近几年的增长相较其他民营房企巨头偏缓慢，也曾表态”规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做的”中海地产董事局主席颜建国回归后对拿地积极了起来。
2016年底此前曾出走龙湖的颜建国回归中海，并成为中海最新掌门人。在他回归后的两年多时间里，中海似乎呈现出了与之前印象中“保守”不一样的面貌，无论是销售增速、还是融资市场，都较此前积极。
一番发力之下，2018年中海销售增速达到了5年来的新高，接近30%。对于中海自身而言，这是少见的高速增长。虽然颜建国回归中海后，拿地和销售都明显提速，但近两年销售排名并未上升。在投资者交流会上，颜建国将中海2019年的销售目标定在了3500亿港元。
这一目标非常谨慎，但事实上中海已显露排位上升的锋芒。随后2019年一向稳健、低调的中海在露出了凶猛的一面，不仅多次出现在大型土拍现场，拿地规模超过了千亿。
2019年7月15日，久违的北京土拍市场，中海地产以79.4亿拿下丰台造甲村地块，荣升今年总价“地王”；单体竞拍、强大的资金实力，逼退了其他联合体对手。
据统计，在2019年北上广深一线城市的招拍挂市场中，共诞生40幅成交价格在30亿元以上的地块，而中海独揽6块。最终，中海地产略微超过了设定的销售目标，3771亿港元。
中海的投资力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出让金总额是1045.1亿元，2018年为1100.9亿元，2019年也超过了千亿。
在2019年3月份，颜建国在明确“净利润为最终目标”的同时，公开表示，为了净利润的持续增长所需的规模增长是必须的。可以看出，多年来对规模并不十分看重的中海，对于未来有了新的打算。据中海的发展规划，其2020年不仅要实现4000亿港元的销售目标，同时也要保持30%的毛利率。
也就是说，中海要在保证利润率的前提下，由规模增长来带动名次提升。
中指研究院数据显示，中海地产今年拿地金额超过千亿元，超过融创排在第四名。共新增拿地总价1764亿元，同比增长25%；新增拿地建面1765万平米，同比下降22%。
也就是说，2019年中海地产的拿地均价正在快速上升，相比2018年的6225元/平米上升至10482元/平米，大幅增长了近68%。具体来看，2019年4月中海获取的东莞万江石美社区地块为例，该项目拿地均价达到了11657元/平米，该项目周边售价2万元/平米，拿地成本占到预估未来售价的58%，若加上建安成本，该项目未来利润空间更加有限。
中海地产获取的多块单价地王项目，或对未来高利润率的维持有一定影响。另外高价拿的地，在”房炒不住“的压力下，或不能以较高售价入市，也可能会压缩利润空间。
中海2019年的“高调”，一大核心因素是充裕的、极其低成本的融资。据国盛证券数据，2018年中海的融资利率低至4.3%，在房地产龙头企业中，排名第一。
今年初，中海发起了一笔高达300亿港元的银团贷款，创造了公司史上最大的单笔融资记录。
中海没有对外公布这笔融资的利率，对比此前2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%，业内预计其利率也相差不多。值得注意的是，中海地产想要继续维持低负债率基础上的规模扩张，还应该注重项目销售回款，中海地产的经营性活动现金流已经连续三年为净流出。
在不断增多的地王项目下，如果同时维持利润率和规模，对于中海而言具有一定的挑战性。
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