记者 | 张子怡

近日，在港交所的上市聆讯申请名单中，一家名为“星盛商业管理股份有限公司”（下称“星盛商管”）的公司悄然出现，它间接全资持有星河商置100%股权。

也就是说，从新三板摘牌后的星河商置，在春节前以“星盛商管”的名义向港交所发起冲刺。如若星河商置成功上市，它背后的星河控股集团便迈出了对接资本市场的第一步。

星盛商管的董事会主席是现年36岁的黄德林，他是星河控股创始人黄楚龙的次子，拥有20%的股权。黄楚龙的长子黄德安并未直接持有股权，仅担任非执行董事。

站在台前的星河商置是一家轻资产公司，主要赚取“商业运营服务”费用，最大的客户以及85%以上的收入来源为星河控股及其联系人开发的物业管理。

以轻资产运营为主的星河商置，其运营能力未来将备受市场考验。

招股书显示，星河商置业务模式主要分为委托管理服务、品牌及管理输出服务和整租服务。

截至2019年9月末，星河商置共为38个商用物业项目（包括购物中心及商业综合体）提供商业运营服务，总合约面积约为287万平方米。其中21项位于大湾区（15项位于深圳）、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁曾表示，轻资产运营模式的优点在于运营效率比较高，不需要太大的资本投入，但缺点在于门槛较低，如果是以签约合作的形式，通常稳定性不足。

星河商置旗下共有五大品牌提供商业运营服务，包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

事实上，星河商置规模拓展并不够快，以“COCO Park”而言，直到2019年7月14日，处于新三板摘牌前夕的星河商置与博能控股集团签署战略合作协议，南昌商联中心项目购物中心部分将引入星河COCO Park作为商业主体，COCO Park品牌才第一次走出深圳进行外地扩张。

COCO Park也是星河旗下首个商业地产品牌，第一个项目开业于2006年，位于深圳福田，至今运营已有14年的时间。

这家老牌购物中心现被网友评价为“曾经的地标mall，现在变成了福田商场版的东门”，厕所数量不足、动线设计复杂令人容易迷路、品牌吸引力不够都成为网友们吐槽的理由。

在COCO Park周围，商场的竞争压力愈来愈大，中心城、皇庭广场、平安金融中心、卓悦中心都在分食COCO Park的客流量。

星河商置除了重点项目出现运营难题以外，招商能力亦考验着它。

星河商置招股书中称，公司高度重视“首店”、“潮店”的集群效应，致力引入及培育全国或区域首店品牌。公司在往绩记录期间内为在管的商用物业引进多个首家品牌，包括全国首家“Gaga鲜语”、华南地区首家“永辉Bravo精标店”及“Royal Stacks”以及深圳首家“The Colorist”等众多首家品牌。

深圳近几年购物中心竞争格外激烈，“首店”、“潮店”的引入成为不少商场的招商目标，部分新开业的购物中心动辄引入几十家、上百家首店、潮店品牌。

相比之下，Gaga鲜语已成深圳多数商场的标配，The Colorist则是新生彩妆集合品牌，吸引力有限。

2018年6月，星河控股董事长黄楚龙曾明确表示，未来五年力争整体达成1500亿元营业规模，150亿元营业利润，其中地产迈入全国四十强，商业迈入全国十强，产业进军全国六强。

在黄楚龙远大的目标下，星河商置要提速规模。此前，星河商置在新三板挂牌的三年时间，发展并不如意。

2016年星河商置的营业收入为3.01亿元，同比涨幅为14.8%；到了2017年，营收增幅降速，为11.2%；2018年，营收甚至出现负增长，同比下降5.09%，营业收入仅为3.17亿元。

现如今，星河商置转战港股市场，试图改变业绩困局，全力走轻资产模式的它，又能否给自己带来想要的结果，一切都还是未知数。