文 | 王苏婵

当前重庆正在积极建设国际消费中心城市，同时也在探索一条消费升级的新路径。

2020年重庆政府工作报告对建设国际消费中心城市作具体部署时提到，要“实施国际消费集聚区建设等十大工程，提档改造中央商务区，建设智慧商圈和国际邮轮母港，培育首店经济，发展夜经济”。

第一太平戴维斯发布《2019年重庆房地产市场回顾与2020年展望》显示，2019年重庆新进四个零售项目，共计新增供应约51.5万平方米。赢商网公布的数据显示，2020年重庆新增的商业项目将达到252.12万平方米。

那么，重庆的零售物业项目有哪些特点，怎样才能匹配国际消费中心城市建设？

重塑核心：助推“四首经济”

作为中高端消费重要的空间载体，商圈、步行街在推动创建国际消费中心城市过程中有着重要的作用。商圈的提升，则需要大型零售物业项目的入驻。

2019年9月6日上午10点18分，23.5万方的重庆来福士购物中心正式开门迎客。其位于长江和嘉陵江两江交汇处的地理位置，赋予该项目较强旅游目的消费属性。

重庆来福士或许可以作为重庆城市消费升级的一个样本。

渝中区在建立国际消费中心城市核心区的规划中提到，朝天门与解放碑将形成双核联动商圈，地处朝天门的重庆来福士无疑是带动“双核”重要驱动力之一。

这座拥有8栋塔楼、5层裙楼、一座横跨天际空中水晶连廊的超级城市综合体中，购物中心共5层，不仅有规划400多个品牌店铺，并且引进了多家重庆首店和西南首店。比如，首进西南的全国最大苏宁极物、新加坡品牌TWG Tea、茱莉动物园、首进重庆的“黑科技”餐饮失重餐厅、自然·科普·人文主题卡通尼乐园，以及来自韩国的CGV影院全国旗舰店等。是渝中区“首店、首牌、首秀、首发”“四首经济”的强力助推。

来福士的开发运营商凯德集团（中国）商业管理首席执行官陈培进表示，重庆来福士拥有非常丰富的业态组合，覆盖多样性客户群和多元化消费需求，致力于打造一个集多元旅游资源、历史文化沉淀、中新文化艺术于一体的互动式国际社交集聚地。通过规划中的文旅走廊，使朝天门和解放碑连成一片，为渝中区在重庆创建国际消费中心城市添上一枚重要的砝码。

TOD模式：带动都市圈一体化

龙湖在大型零售物业项目的布局上，则瞄准了沙坪坝商圈。这是全国首例在城市核心区复杂建设条件下，对既有铁路站场改造实施高铁车站上盖，打造集天街商业、办公楼为一体的中国首个商圈高铁TOD城市综合体。该项目对标东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际先进的TOD模式，集城际交通、市内轨道交通、商务、商业、休闲、娱乐为一体，为推动三峡广场提质升级注入强大的活力。

2018年，沙坪坝区委书记江涛在三峡广场商圈调研时曾表示，三峡广场是沙坪坝乃至重庆的一张重要名片，要强化机遇意识、危机意识、竞争意识，抢抓“重庆向西”、高铁经济等发展机遇，超前谋划、找准定位、拓宽视野，打造“泛沙坪坝大商圈”，全力推进商圈扩容提档升级。

现在的沙坪坝商圈，正逐步通过三峡广场扩容、龙湖光年TOD的打造，来进行大规模的调整升级。

重庆市沙坪坝区相关负责人曾表示，沙坪坝区将以两个火车站为主，打造高铁经济区。计划扩容提质后的三峡广场商圈将有望新增停车位8000余个，缓解停车难。

目前，沙坪坝商圈以三峡广场为中心，由天陈路、站东路、站北路以及小龙坎新街所围合而成的多边形区域，辖区面积约0.27平方公里，商业建筑面积约64万平方米，商务建筑面积约10万平方米。随着今年龙湖TOD城市综合体开业，未来的三峡广场商圈将“南拓”至小龙坎、石碾盘区域；“北延”至陈家湾区域，形成辐射周边区域6平方公里的“泛沙坪坝大商圈”。

第一太平戴维斯重庆公司项目及开发顾问部助理董事何勇认为：TOD的建设可以推动城市群和都市圈一体化，引导城市产业格局重组。一方面将轨道价值最大化，增加客流量，提高经济收益，一方面降低出行成本，促进人口流动，最终起到提高商业可达性和增加人流的作用。地铁直达属性极大增加了商业项目的区位优势，赋予项目更强的招商吸引力，整体空置率明显低于一般项目。

填补空白：将商业版图下沉

从2003年起，重庆北从曾经的新牌坊、金开大道，到照母山、礼嘉、悦来、中央公园等，重庆北区的兴旺发展催生了大量高端人口的北移。

但是，发展十余年来，除了已经成熟的观音桥商圈，重庆北区却一直没有形成具有规模、品质的商业中心，这也使得重庆北区高质量商业消费存在很大的市场空白。

正是在这样的背景下，2014年，位于金州大道、照母山核心位置的金州商圈正式亮相，该商圈连通金开、金州、金渝三条重要交通脉络，规划商业体量约200万方，辐射北部新区的7大功能中心。2017年，重庆市商委发布的《重庆商圈发展报告》中，更将金州商圈规划为重庆城市核心商圈之一。

业内人士认为，金州商圈的区位优势十分明显。所在的金州大道如同一条“黄金消费线”，将催生整个商圈的发展，周边高端住区围合、总部经济和高科技企业密布，商务精英人群聚集，从通达性和人口素质上，都具备商圈崛起的必要条件。

而今，在轨道五号线重光站上修建的约克郡光环购物中心，商业体量约17万方，将在今年四季度开业，是香港置地全新商业品牌“光环”系列首个落地项目。除了百丽宫影城PALACE Cinema、健身中心GYM CARE、永辉超市、台北纯K等主力品牌店外， 70000 株植物、18 米巨大生命树、5 层楼高室内瀑布、甚至桫椤、面包树等珍稀品种，都被装进这个购物中心。它们组成的植物空间，达到了6000㎡。

光环购物公园即将填补的，是区域内高端居住区区人群对于消费的新诉求：从一个货场转变为家庭和工作之外的“第三空间”。以消费者“本位需求”为核心进行内容场景搭建，满足人的“情感”以及“社交”本质型需求。

“从重庆大型零售物业项目的布局来看，新增供应亦不局限于传统商圈、步行街，商业版图下沉至零售物业市场空白区域，这对重庆消费市场是一个整体的提升。”西南购物中心俱乐部秘书长罗唤军说。