文 | 界面山东 单烁

2020年2月3日，A股迎来新年后首日开盘。而这一次开盘，几乎是中国资本市场历年农历春节后开市最晚的一次。

受疫情影响，尽管当日开盘前有央行投放1.2万亿元流动资金等多重利好，A股依旧一路下行，沪深两市跳空低开后持续低位盘整，超3000只个股跌停，房地产股普跌。

山东省房企唯一一只上市股鲁商发展，在当日开盘半小时之内以9.98%的跌幅被封上跌停板。

股市是国民经济的晴雨表。在全线飘绿的大环境下，房地产如何自救谋生？这成了摆在每一家房企面前亟待解决的问题。

疫情如何影响山东地产市场？

2020年1月29日，山东省住房和城乡建设厅出台《关于扎实做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》。《紧急通知》要求，各级各有关部门和房地产开发企业、经纪机构暂停商品房集中销售活动。同时取消房展会、发布会、答谢会、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动，暂停售楼处销售活动，房产中介门店暂停营业，待疫情过后再行恢复。

同时，济南、青岛、烟台等地市也分别通过住建局或建筑业协会向全市发布了通知或倡议书，基本都要求各建筑工地无特殊情况在2月9日（农历正月十六）之前不可开工，所有工人均不入场。

工地停工、销售暂停会拉长房企上市供应的周期，直接导致房企收益后延，但却不会影响银行的偿贷节点。当下一些高负债、高杠杆房企对当期收益产生的现金流依赖度很高，而一旦偿债环节出现问题，将使房企直接面临银行抽贷以及不良征信登记等等风险。

抽贷事小，征信出现问题对房企而言却是致命伤。过去的2019年已开启中国房地产“洗盘”模式，中小房企在短时间内被密集的“大浪淘沙”，从山东省看，根据人民法院公告网显示的数据，自2018年1月1日起至2019年8月14日山东有52家房地产公司破产，济南有6家。其中部分地产公司重整，部分地产公司因债务问题被强制破产，部分地产公司无法继续经营申请破产，在鲁房企进入了快速的“大鱼吃小鱼”时代。

虽然疫情过后，银行将有可能从政策上一定程度上放宽偿贷期限，但许多负债高企、现金持有比较低的房企仍将直面巨大的资金压力。征信方面出现“黑历史”的房企将直接在融资方面遭遇重创，而这可能让它在节奏紧张的市场环境下被直接淘汰“出局”。

另外疫情带来的成交量断崖式下跌也清晰地体现在数字上。中原地产研究中心统计数据显示，从1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。而从各地市监督来看，一月份济南商品房成交1369套，环比2011年12月4666套下降70.66%，同比2011年1月9543套下降85.65%，其中春节假期期间，济南商品房仅成交25套储藏室，成交量同比下降94.34%；青岛新房成交共计6732套，环比去年12月份（15749套）下降57.25%；成交面积770170.9㎡，环比12月（1886086.22㎡）下降59.15%。同比2019年1月份，成交套数和面积也均呈下降趋势，下降幅度分别为32.25%、30.59%。

青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江分析，疫情发展有很大的不可控性和不确定性，令今年房企的销售工作面临巨大的压力，“房地产企业的资金趋紧，进而影响到今年的工地建设进度，也许会出现用工不足及延迟交房的现象。”

各房企如何应对楼市“速冻期”？

为尽可能对冲疫情期间对销售带来的影响，近期各大房地产商都将目光投向了“线上售楼”领域，碧桂园、保利、金茂、龙湖、中海、华夏幸福、旭辉、泰禾等房企已纷纷推出线上售楼处。

在山东本土房企中，海信、海尔、和达等房企也纷纷以小程序、app以及嫁接平台等方式开启了自家的“线上售楼处”。

目前来看，京东房产、房天下、乐居等都是疫情期间青岛开发商动态较多的地产互联网平台，其中又以“VR看房”、“直播看房”等基于虚拟现实技术的、互动性和再现性较高的线上售楼方式，更为受到房企们的关注和青睐。京东房产青岛地区负责人向界面山东介绍，目前在青岛地区，鲁商蓝岸公馆、鲁商蓝岸丽舍还有鑫苑御龙湾等项目都参与了京东房产的“VR看房”线上售楼模式，目前素材正在拍摄，很快入口就可以向公众开放，“另外像金地这些房企也在我们这儿建立了线上售楼处，效果还是很好的，这几天基本上每天都有留资或者400来电。”

与此同时，直播也成为近期各大地产商宣传造势的热门方式。据融创官方消息，2月6日融创青岛购房直播通道正式上线，并于当天下午3：30进行了关于融创东方影都星光岛的首场直播。据界面山东观察，当日直播同时在线人数曾一度达到3000多人。据不完全统计，自2月3日农历正月初十起，龙湖、金茂、海信、融创等多家在青房企都已经通过直播的方式对项目进行了宣传推广。

除了销售和宣传环节，特殊时期里房企还需要从多个维度进行调整，控制成本与风险，对冲疫情所带来的影响。青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江认为，鉴于特殊时期的特殊情况，开发企业可能会从拿地环节开始，无论是开发建设，还是房屋销售，进行一个战略性的调整，“生存环境恶劣，行业洗牌在所难免。”

2020年山东楼市去向如何？

对于接下来山东省楼市的走向，龙江认为，由于城市的地理位置，经济发展，消费能力和未来的发展趋势各不相同，青岛的楼市可能会好于山东省内其他的地市。

“今年对于全国各行业来说，开局都非常的困难。如果政府不在政策、金融和减免税赋等方面扶持的话，行业将面临着非常大的压力和严峻的市场考验。”龙江说，特别是像房地产这样的受政策影响非常大的行业，需要公开、公正、公平的竞争和生存环境。

“作为国民经济的重要支柱产业以及城市建设的重要举措，每个城市还在进行城市的扩建改造和升级的工作。房地产市场应该营造宽松的市场行为，让企业自由竞争。无论是中央政府还是地方政府都应该减少不必要的行政干预，放开限购限等非市场行为的行政手段，有利于房地产行业和市场健康发展。”