文|连线Inisight  禾木

编辑|水笙

一场始于湖北、扩散到全国的新型冠状病毒性肺炎，让很多人不得不留在老家。

因为租的房子空置，不少个人房东给出了减免租金的决定，而成本巨大的长租公寓们，却在近期被爆出负面消息。

前段时间，蛋壳公寓因为要求房东减免一个月的房租，但自己却没对租客减免租金，这种“薅羊毛”的二房东，引起了广泛的质疑。

另一个长租公寓巨头自如，近期也因为涨租登上热搜。

就此，自如CEO熊林发微博做出回应：自如客户续租价格出现大的波动是极个例情况，主要原因一是客户从长租变更为月租或者季租，二是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。

对此有租客提出质疑：并非长租改短租涨价，自如合同一年算短租吗？

在黑猫投诉平台上，有用户提到，一个月前提出续租，原本5160元的房子，最低要5860元才能继续住，涨价13.6%，远超正常市场价格波动，这并不是长租改短租，是续租一年。

另一个用户也提到，今年2月底到期的房子，要续租一年，被告知要涨价。自如管家还提到，他没接到不涨价的通知。

图源:黑猫投诉平台

对以上两位用户的情况，自如的回应均是，房源价格会根据房源位置、市场价格走向、产品配置等多方因素进行参考，价格会适当进行调整。

连线Insight搜索发现，仅黑猫投诉平台上的投诉案例来看，自如的续租租金普遍增长10%-30%之间。

图源黑猫投诉平台

一边向租客涨房租，另一边，有自如房东爆出，自如的业务员联系他，希望降低房租。

图源：新浪微博

一时之间，长租公寓进入了被广泛吐槽的局面。对于长租公寓来说，本身的模式重、回本慢，再加上疫情带来的影响，原本的现金流面临巨大的考验。原本年后春季带来的租房“小阳春”应该带来不少营收，而今，它们也面临生死考验。

1、自如房租涨涨不休

2017年，一篇题为《一个年薪60万的朋友，刚被砸了家》的微信文章在朋友圈的广泛传播，一个月租3300的自如房，因为房内有隔断而被清退，当租客回到家时，家中隔断已经被砸，他不得不另寻住处。

2017年底北京拆除隔断房的浪潮中，很多自如客遭遇清退。

在此情况下，熊林在微博发声，向自如客们承诺，自如不会涨价。同时对需要搬离的自如客，提供一个月房租作为搬家与误工赔偿。

图源网络

但就在自如说不涨价后，2017年11月27日，有网友指责自如名不副实、存在涨价现象。

有微博用户截出同一房源的前后价格对比，可以看出，声称在当年12月31日前，北京所有在租房源不涨价的自如，在11月份就上调了租金，涨幅在三百到五百左右。

图源：新浪微博

在激烈的市场竞争中，长租公寓经常大手笔抢房源，随之而来的就是向租客们收取更多房租。

毫无疑问，自如的资金实力很强大，其在2017年8月15日，发布自如1号ABS（以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式），首期发行规模5亿元。2018年1月16日，自如完成40亿人民币A轮融资。2018年3月20日，自如2号1期ABS设立，发行额度20亿元。2018年5月8日，自如2号2期ABS设立，发行额度30亿元。

借助ABS融资，形成资金池后，就可以拿着投资者的钱跑马圈地，扩张规模，这个过程中，抬价抢房源的情况也随之出现。

2018年8月，一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》的帖子里写道：一个房东准备以7500元／月的价格出租自己的三居室，自如开价8500元／月，蛋壳公寓则愿意开价9000元／月，自如再加500元，蛋壳公寓最终以1.08万元／月，拿下了这套房子。

之后，时任我爱我家的副总裁胡景晖接受媒体采访时提到，为了扩大规模，市面上的长租公寓以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，破坏了正常房屋租赁市场。他同时提到，资本大幅进入长租公寓是房租暴涨的主因之一。

因为广泛的舆论关注，2018年8月17日，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人，要求长租公寓们不得哄抬租金抢占房源。随后，这些长租公寓承诺不涨租金，并将总计超过12万套的全部存量房源投向市场。

但不涨租的时间很短，2018年12月1日，自如的一份《续约涨幅规定》补充通知显示，12月1日，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。

在这份文件中还提到，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不超5%且北京不涨价。

一位自如管家向《每日经济新闻》确认了文件的真实性，并称：“续约价格都是会提前两个月联系客户，如果价格谈不妥，客户可以选择不续约。”

自建立以来，自如的房租涨涨不休。归根到底，涨租背后是基于“二房东”对于预期中租金上涨的盈利逻辑。

长租公寓获得营收的方式，一般是通过收房、租房、融资使用的租金贷，获得租金差、利率差和资金差。

而在各地整治隔断房的背景下，房源变少、变贵，向租客收取更多租金几乎是必然的措施，只是因为涨幅过大频遭吐槽，这背后，也有着自如本身的焦虑。

2、自如是一家怎样的公司？

自如，开始于链家本欲放弃的“房屋托管业务“，2011年自如正式启动前，熊林接手时，链家已退还业主大部分的房产。

“本来这些托管的房屋已经退得差不多了，我来了以后开始重新梳理链家的战略，分析北京租赁市场，得出的结论是应该重新做一种租赁模式。”熊林曾在接受正和岛采访时说。

2011年10月18日自如事业部正式成立，而此时还依附于链家。彼时，自如开始树立品牌，做重资产、重运营模式，并且开始试水自如模式——“不做传统的二房东”。

不同于传统中介模式的租赁方式，自如得到房源会斥资进行统一的修缮后再出租。

但就在修缮环节，自如饱受诟病。

搜狐财经“公司深读”的一则报道提到：

2016年3月，租住在大兴区旧宫自如房的刘志俭通过检测机构对其房屋进行空气质量检测，结果显示其卧室甲醛含量每立方0.13mg ，国标每立方米≤0.10mg；总挥发性有机物TVOC 每立方米0.72mg，国标为每立方米≤0.60mg，而其同住的怀孕妻子被检查出白血病，引产六月胎儿；

2017年11月，租住在北京昌平区自如房的租客在入住后患上急性支气管炎，疑似甲醛中毒。随后检测结果显示上述两个指标浓度超标。

2018年一则“阿里员工去世，生前租自如甲醛房”成为热搜话题。对此，自如发布公告，称2018年9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。未来所有新增房源都将100%检测合格后上架出租，并在自如App详情页展示检测合格报告。

图源：界面新闻

因为甲醛问题，自如被不少租客告上法庭。财经天下周刊2019年5月的一篇报道提到，中国裁判文书网上，最近三年，北京自如生活资产管理有限公司涉及的民事案件有50起，其中有5起关于“甲醛房”的案件已拿到判决书。

这五起案件均是租客所持的原告方胜诉。尽管法院的判决结果并未完全倒向原告，但其主要的诉求得到了法院的支持。

对于甲醛问题，熊林曾经在接受《中国企业家》采访时提到：“任何一个个体出现这样的问题，从我的角度，肯定会有非常深的自责和抱歉。每一个个体的健康和生命都只有一次，如果这件事情真是你造成的，你当然要为这件事情负责，你没有理由推托。”

甲醛化学公式

直到现在，仍有很多租客因为甲醛问题，不敢选择自如。而自如扩张的步伐，也并未因此变缓。

2017年，在租售并举的政策下，长租公寓的发展得到了国家的支持，这一年被称为“长租公寓元年”，更多的玩家和资本开始进入这个领域。

天眼查数据显示，在2018年1月，自如完成了40亿人民币的A轮融资，估值达到200亿人民币，投资方包括腾讯投资、红杉资本、华兴新经济基金等业内知名投资机构。这笔融资是截止当时长租公寓行业最高的单次融资额。

自如融资历程，图源：天眼查

当时自如客公众号发布的文章显示，A轮融资完成时，自如已经有50万间房、120万自如客。

熊林在接受虎嗅采访时提到，2018年春节后，全国范围内，自如的流量涨了300%，订单同比增长150%，他提到，订单量没有达到更高级，是因为手中的房源有限，他的野心是让自如占据整个长租公寓份额的50%。

扩张伴随着涨租、甲醛的争议，但资本依然支持自如，在2019年6月完成的B轮5亿美元的融资中，腾讯、红杉资本继续跟投。

而自如的房源也一直在增加，2018年上半年，自如出租房源超过70万间，到2019年6月，数据增长到85万间。

从2011年到2017年，自如的房子增长到50万间，而在2018年到2019年中旬，短短一年半的时间，就增长了35万间。

自如的扩张速度很快，其规模效应也显现了出来。

熊林曾经在接受虎嗅采访时提到，一万套房子的社区，每套房子100平，100万平的物业，一星期，自如就能全部接到网站上，并且配齐保洁、维修、搬家、管家服务，一个月时间就能全部租出去。

一般而言，规模效应都将带来更多优惠，在家具、保洁等各个领域，自如都能够拿到更低的价格。

另外，自如的服务和管理，都追求标准化。在管理这么多房源的过程中，自如也在摸索更好的管理系统，熊林曾经在接受采访时提到内部的OKRI管理系统和方法论，在关键目标与UA关键考核管理的基础上，增加关键举措，推送目标的达成。这一体系，对于自如庞大的管家群体来说至关重要。

目前而言，每天要处理各种事务的自如管家，在服务方面还谈不上尽如人意，但自如这几年的标准化越做越熟练，这也帮助它能够快速复制。

规模化、标准化，这本应该带来更多收入，但在对手们虎视眈眈，竞争尤为激烈的市场里，自如面临着一个现实的问题——难盈利。事实上，这也是长租公寓们面临的共同问题。

3、长租公寓们的共同困境

长租公寓是一个高投入、低利润的行业。

克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正周期至少需6年以上。

目前大多数长租公寓的主要收入是租金差。尽管租客的租金在上涨，但拿房的价格也在年年上涨。

近期被爆出要求房东免租金，但却没给租客免租金的蛋壳公寓，其招股书显示，2019年前9个月，租赁营业成本占比高达89%，2017年、2018年的数据是77.9%和81.2%。

这些成本，加上前期装修、获客等投入，导致长租公寓玩家们普遍处于亏损状态。

深圳的长租公寓窝趣公寓，成立七年，一直未盈利。其公开的数据显示，2015年、2016年的亏损分别是246万元和585万元，2017的前3个月实现营业收入仅为54万元，净利润亏损达到234万元。由于亏损增大，2017年其母公司铂涛酒店拟以1200万元的价格挂牌转让窝趣16.4％的股权。

已经上市的企业，亏损状况也在持续。

号称国内“长租公寓第一股”的青客公寓，2017—2019财年的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

蛋壳公寓的亏损额度同样高企不下，2017年、2018年，其分别亏损2.72亿元和13.69亿元，2019年前9个月，净亏25.16亿元。

目前，长租公寓玩家们都在追求标准化和规模化。从蛋壳公寓的数据来看，其亏损换来的规模效应很明显，其上市招股书显示，截至2019年9月30日，它的房源超过40万间，而它2015年刚成立的时候，其运营的房间数仅为2434间。

其标准化，也带来了成本的降低。招股书显示，蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12646元/间，下降到2019年前9个月的平均10404元/间。

但这些租金差和成本降低，满足不了跑马圈地需要的巨额资金。

长租公寓行业作为高周转行业，现金流极其重要，一旦资本暂停继续投入，资金链断裂就是长租公寓们的噩梦。

2018年到2019年，长租公寓领域的“暴雷”声频起。南京玉恒公寓资金链断裂；乐伽公寓轰然崩盘；杭州德寓科技传出资金链断裂的消息；寓见公寓资金链断裂，最终被麦家公寓收购……

暴雷潮中，租金贷模式也受到关注。

长租公寓和金融机构合作推出分期产品，租客可以分期还款，而长租公寓可以一次性拿到一年的租金，这个模式，对于需要扩张的长租公寓来说，是获得现金流的好方法，但这也是非常危险的方法，一旦爆仓，房东拿不到钱，租客也无房可住，最糟糕的情况是，租客还需要继续偿还租金贷。

对于长租公寓企业们来说，疫情下的日子确实不好过。

大量企业员工返工受限，无法正常工作和租赁房子。退租及空置压力空前增大，也将影响后续的收入。

这次疫情，可以说是对长租公寓们的生存大考。

蛋壳和自如的操作，可以说是一种自救行动，但依靠提高租金差的方式，不仅饱受舆论争议，也可能只是杯水车薪。

长租行业盈利难题未解，疫情又打下当头一棒，这又让人开始关注，长租公寓目前的商业模式是否可持续，这次，有多少家长租公寓能够扛过危机？