无论年景如何，“金九银十”素来都是一年里房地产的传统旺季，是房企业绩贡献的重点时节。在这个节点上，房企推盘量加大，各种营销戏码轮番上阵，颇有看点；“让利促销”的手段使消费者购房需求被集中释放，房企自是赚得盆满钵满。

九月尴尬数据，砸了“金九”的招牌

从数据上来看，9月成交情况呈量价齐跌态势，商品住宅仅成交1477套，成交面积26.14万㎡，处于近五个月以来的最低位。从近三个月来看，受岛内成交占比减少（岛内成交3.66万㎡，占比14.0%）的影响，成交均价也大幅下降，19369元/㎡的均价处于近3个月最低位，与8月相比减少了1000元/㎡。但与近5年来同期相比，价格持续走高，只是成交面积仅高于市场低迷的2014年。

究其原因，表面上来看是因为9月推案量少，且集中在月底，无备案助力。根据CRIC数据显示，9月共有9个项目加推，总推案面积约15.79万㎡，除建发中央天成于月初低调加推外，9月楼市连续两周推盘“挂空挡“，直到月底才迎来一波推盘潮，8个项目集中在中秋前后入市，开发商将希望寄托于两节联动的假日楼市，滞后的备案也造成了成交欠佳的局面。实际上，308.95万方的市场存量足以支撑9月的市场成交预期，推案量并不能作为9月楼市表现不尽如人意的主要原因。

新的营销环境下，房企的适应能力尚未有明显的提升，“新瓶装旧酒”的营销模式似乎还颇为受用，无效推广和渠道乏力给销售带来了不小的瓶颈，这是9月楼市表现不好的另一个原因，但也不是主要原因。

价格瓶颈，才是造成这一局面的根本原因。

从近三年的房价走势来看，自2014年开始，价格出现了滞涨的局面。岛内因其特殊的区位价值和供需关系，并未受到太大的波及；岛外随着近年来高地价的推波助澜影响非常明显，尤其是海沧和集美，环比在1%左右波动。

随着高地价项目在市场上占比的迅速提升和集中入市，与其说是因为价格牺牲了流动性，不如说是房企整体产品溢价能力不足，导致产品价格与价值匹配度不高，购房者买房意愿自然就不高。而且在整体产品溢价能力不足的基础上受价值透支、供需错位趋势上扬的影响，存量市场持续积压，去库存效果短周期内难以缓解供求矛盾，价格瓶颈将持续困扰后续市场表现。

就是在这样一个局面下，9月份各楼盘新推批次做出了明显涨价的动作。这一方面折射出房企对后市预期看好，土地市场的激进也给了房企水涨船高的理由；另一方面也反映了部分高成本土地入市在价格上的无奈。本就瓶颈凸显的价格水位，又遭遇再一次涨价的困惑，房企根本就没有给消费者时间去消化，市场又怎么会给房企一个满意的结果呢。

但这并非完全否认项目的升值空间，例如特房银溪墅府和联发欣悦湾，项目原本售价就不高，再加上新加推批次楼栋价值及产品力略有提升，那么在购房者的接受范围内适当提价，自然取得了不错的销售成绩。

价量取舍问题，或要了“银十”的命

分析师肯定“银十”的可期性，原因有三：

一是房企动力较足。

10月是四季度的起始，四季度是个房企向全年业绩冲刺的最后阶段。今年能否交上一份满意的答卷，能否为明年争取更多的主动权就都指望这最后一搏了。

二是货量支撑较足。

且不说10月份预计有建发央玺、龙湖春江郦城等11个纯新盘入市和预计有水晶湖郡、禹洲卢卡小镇等10个项目加推共提供了近50万方的货量，单是308.95万方的存量就足以支撑10月份市场的消化。

三是政策利好持续发酵。

先是9月24日《关于重新发布中央管理的住房城乡建设部门行政事业性收费项目的通知》将住房转让手续费降低了1/3，进一步传达了政府对促进楼市成交的意图。紧接着9月30日《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》和《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》相继发布，无疑也在刺激购房者入市。商贷首付比例降至不低于25%，一定程度上降低了购房门槛；外地公积金也可以在厦门买房，则成为异地互贷的催化剂，尤其是厦门这样的人口流入型城市，再加上买房落户政策进入最后一季度，都将有望带动四季度楼市成交上扬。

但是，量价矛盾摆在那里。虽然厦门楼市长期上行态势不变，今年二季度以来有效的库存去化也在逐步优化供求关系，但价格的瓶颈所带来的区域周期性颓势短周期内已不可避免。一旦矛盾进一步加剧，葬送的将不仅仅是一个“银十”，甚至会加剧成交量的萎缩，将价格颓势带入明年或更久。

缓和矛盾，从而使量价回到双上升的通道上，根本在于两点：

一是房企选择——要价格，还是要量。

若要价格，恐进一步坐实“有价无市”的局面，库存压力加大，引发供求关系恶化；要成交量，将加速库存有效去化，优化供求关系，同时也给了消费者消化的时间，量价矛盾一旦解决，上行通道短周期内将再无阻碍。

二是产品溢价能力——并不是每个房企都有选择的余地。

高成本土地的入市，在量价上本就不是一个简单的选择题可以解决的。10月份不乏这样的项目，比如建发央玺、海尔华玺、融侨观邸等。届时，产品溢价能力将成为企业能否实现项目预期的胜负手。一旦缺失，不想亏本销售，也就只有靠时间来解决了。

最后，给房企也给购房者提个醒：

对于房企而言，尤其是拥有高成本土地的房企——同安高成本土地项目保利叁仟栋在该区域对于产品设计的选择和配套资源的补强以及品牌落地的支撑、入市价格的策略等等；翔安高成本土地项目禹洲卢卡小镇差异化的规划和产品价值的把脉以及配套性社区物业的引进、新营销环境的适应和运用等等……这些成功案例，都为房企提供了一定的参考性，也是土地高成本项目发展的契机。

对于购房者而言，目前压力在卖方市场，而不是买方市场。虽然目前是购房好时机，但也不可盲目选择。根据自身的需求，货比三家，尽量少碰价格颓势比较严重的区域，我们有充足的选择空间。

文/房价点评网首席分析师 张子吉

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