记者 | 杨冰柯

中国房地产市场最大的代建公司绿城管理集团已经向港交所递交了上市招股书。

绿城管理集团是绿城中国（03900.HK）旗下最重要的一块轻资产业务，随着绿城管理规模的逐步扩大，这块轻资产业务在绿城中国的重要性越来越明显。

根据绿城相关数据，这三年绿城管理的销售业绩在其总销售额的比例保持在30%左右，将绿城管理集团分拆上市一直是绿城中国的愿望。

根据招股书，截至2019年9月30日，绿城管理集团布局覆盖了全国25个省、直辖市及自治区的84座城市以及柬埔寨一座国外城市，集团共有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。其中，约41%的项目位于国内的一线及二线城市。

2018年的数据显示，绿城管理集团新签约总建筑面积为22.4百万平方米，占2018年中国代建市场份额的41.1%，规模是第二大市场竞争对手的2倍以上。

绿城管理集团的代建业务分为商业代建业务、政府代建业务和其他服务。

其中，商业代建业务是最大的业务模块。截至2019年9月30日，绿管集团拥有141个商业代建项目，管理总建筑面积为3820万平方米。

政府代建业务指为公共住房物业开发、公共基础设施（学校、博物馆、体育设施）建设。截至2019年9月30日，绿管集团拥有121个政府代建项目，管理总建筑面积为3030万平方米。

其他服务指代建咨询服务、设计咨询服务等。

具体服务模式包括三种，一种是代建费用模式，即收取管理费；一种是资本回报和代建费用总和模式，即公司进行小额资本投资，同时收取管理费；一种是房地产基金模式，即引入房地产基金分散自身信贷风险。

根据招股书，绿管集团对于商业代建项目收取项目总管理费的20%至30%。政府代建项目，收取代建项目总管理费的7%－12%。

营收方面，2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九个月，绿城管理营收为10.16亿、14.81亿、11.28亿及15.13亿，期内所得利润为2.57亿、3.63亿、2.37亿及2.96亿。

近三年，从总的趋势看，绿城管理集团扩张速度有所放缓。同时最大营收来源的商业代建营收占比下降，毛利率也有所下降。

招股书数据显示，截至2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年9月30日止九个月，绿城管理已有的新订约代建项目分别为43、106及59个，其新订约总建筑面积分别达到1060万平方米、2240万平方米及1450万平方米。

对于2019年新增项目下降，绿管集团解释称，主要是由于加强了对政府代建业务的项目选择，以优先选择潜在的项目盈利能力及非经济价值。

在商业代建方面，2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月，绿城管理的商业代建营收占总营收收入分别为79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。

2017年、2018年及截至2018年及2019年9月30日止九个月，绿城管理商业代建的毛利率分别为61.4%、55.7%、57.2%、47.6%。

根据绿城管理解释，商业代建服务的毛利率减少主要由于通过与业务伙伴合作的商业代建快速发展所致。与业务伙伴合作经营的项目数量由2017年12月31日的37个增到2019年9月30日的86个。

作为一家以轻资产代建为主业务的公司，绿城管理负债比较健康，没有太大的负担和风险。

根据招股书数据，截至2017年及2018年12月31日及2019年9月30日，绿城管理流动负债净额分别为4.6亿及1.84亿及流动资产净值5160万。2017年及2018年12月31日的杠杆比率分别为1.9%和1.1%。

对于可能存在的风险，绿城管理称包括代建业务受中国经济及地产市场表现影响；中国代建市场竞争不断加剧；无法维持往绩记录期间的业务增长水平；项目拥有人及其他方无法履约，以及业务伙伴关系及第三方承包方、供应商业绩不利的影响等等。

绿城代建业务起源于绿城2005年开始的保障房业务，那一年，绿城首次介入杭州江干区“城中村”改造和安置房代建。2010年，绿城前行政总裁曹舟南奉宋卫平命令组建绿城代建平台，代建业务从保障房代建延伸到商业代建。

2015年，绿城收购绿城中国高管曹舟南和应国永个人创业公司绿城鼎益和绿城时代，两个公司的主营业务都是输出品牌管理，承接代建业务。紧接着一个月后，绿城组建新的代建公司即绿城管理集团。

2016年6月，绿城宣布重组蓝城，将已拥有百亿规模的蓝城的代建业务全部纳入绿城上市平台。将绿城系代建业务全部整合到绿城管理集团，这为绿城代建上市奠定了基础。

随后绿城在2017年启动上市计划，并在2018年3月得到绿城中国董事会的同意，但随后由于绿城中国前主要股东寿柏年清空股份退出，又暂停了上市计划。

直到2019年7月23日，绿城管理集团又重启代建上市，成立了上市领导小组及工作小组。领导小组成员中，组长为张亚东，副组长有郭佳峰、周连营和冯征。其他领导成员包括耿忠强、杜平、张继良、肖力和李骏。

根据招股书，绿城管理集团非执行董事为郭佳峰、张亚东和刘文生；执行董事为李军和林三九。除了张亚东和林三九外，其他都为老绿城人，其中李军担任执行总裁，郭佳峰为董事会主席。

如今绿城管理终于向上市迈出实质的一步。作为以代建业务为主的轻资产公司上市，此前并无先例，绿城管理如何向资本市场讲好这个故事，运营模式能否得到认可，市场又将给予怎样的估值和界定，还有待观察后续绿城中国的具体分拆方案。