文 | 观点地产网 陆欣 

“董家渡（项目）进度很快，住宅部分很快就能预售。”今年一月的绿地2019业绩交流会上，掌门人张玉良如是说道。

2月28日，入市至今已经超过五年时间的董家渡项目，终于拿到了它住宅部分的第一张预售证，这也是进入鼠年后上海发出的第一张预售证。

据披露，董家渡项目本次即将开售的房源共有203套，可售面积为41385.86平方米。主要户型为220-290平方米的4-5房。

绿地方面曾向观点地产新媒体介绍说：“我们集中了最大的资源去保障这个项目，从投入产出来说，这个项目是很划算的。”

作为项目第一大股东，一旦开盘销售，绿地无疑将是最大的受益者。不过，从董家渡项目的股权架构来看，绿地并非是唯一的受益者。

去年底，安信信托接连曝出违约事件。据相关人士介绍，违约事件后，董家渡项目的入市进展一直是安信信托安抚投资人的一个筹码。住宅部分第一张预售证下来之后，虽然未必能够完全缓解安信的违约危机，但身为董家渡项目第二大股东的它无疑可以松上一口气。

如此看来，先后入场董家渡的各位玩家里，没有走到最后的只有“前任”中民投。

风起外滩

绿地从中民投手中接过董家渡项目到如今拿下预售证，正好过去了一年时间。

作为董家渡项目不同时期的第一大股东，该项目对于绿地和中民投而言意义截然不同。于绿地而言，这或许是一个能够获得丰厚回报的地产项目，但对于中民投而言，这个项目是其走进地产领域的开始。

由此，董家渡地王的五年故事，也就分成了“前任”和“现任”两个阶段。

2014年9月，中民投凭借248.5亿元拿下了董家渡项目。虽然仅仅经过了一轮竞价，但这并不妨碍该项目一跃成为当年的地王。

值得一提的是，一直等到了2020年2月香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块时，中民投当年创下的地王纪录才得以刷新。

根据最初的项目股权架构，中民投、上海佳渡置业、上海外滩投资分别持有董家渡项目85%、10%和5%的股权。其中，佳渡置业为中民投的控股子公司。也就是说，中民投拥有着董家渡项目95%的权益。

令人唏嘘的是，曾经“高开”的中民投此后却呈现出了“低走”态势。由于拿地时董家渡项目已经处于净地状态，理论上中民投并不需要投入太多财力和时间在前期准备上，不过，项目还是等了一年之后才开工。

又两年之后，由于出现流动性危机，中民投在2017年、2018年两次分别转让了董家渡项目45%和50%的股权。

“老二”安信信托便是在这个时候入的场。2017年，中民投将自己所持中民外滩36%股权和佳渡置业持有的9%股权转让给安信信托，安信信托此后发行系列信托产品，共募资240亿元以受让这45%股权。

不得不说，不管是号称该项目要“三年回本”的中民投，还是之后大手笔入场的安信信托，彼等对于董家渡项目的期望值都不低。

与安信信托240亿元拿下45%股权形成对比的是，2019年2月，绿地从中民投手中接盘了董家渡项目50%股权相应债权，交易对价121亿元，仅是安信信托两年前出价的一半。

不得不承认，不管是出于对政府的交代，还是对项目的重视。相比此前几年蹉跎，绿地接手的这一年里项目开发速度确实快了不少。据张玉良介绍，董家渡项目第一期的7栋楼已经完工，住宅也有一部分已经封顶。

预售之后

有消息称，该批即将开售的房源均价为13.8万元/平方米。根据这一价格计算，该部分即将开售的房源货值已经超过了57亿元。

资料显示，整个绿地外滩中心项目总建筑面积约120万平方米。根据规划，项目中包括了约46万方办公楼、约12.6万方住宅、近5万方公共绿化、约4.2万方酒店，以及约18万方的商业综合体。

也就是说，本次取得预售证的只是住宅板块的其中一部分。市场人士介绍，该住宅项目共分为两期，本次推出的是一期房源。坊间传闻称，此前绿地曾申请了14.2万元/平方米的备案价格，但最终未能获批。

不管怎么说，从目前的均价看，该项目正式开售后将为绿地回笼一笔可观的资金。绿地方面也表示：“这一项目未来的回款规模会非常大。”

张玉良在年初媒体会上也曾提到，作为集团的重点推进项目，在接盘董家渡的这一年内，绿地已耗费大量财力和精力确保项目的开发建设。

回款，在开发董家渡项目这件事上显得尤为重要。

项目自身的巨大体量，意味着绿地需要长期的资金投入。另外，该项目的商办比例高，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，并要求十年内不得转让。这也就意味着，在董家渡项目上，住宅部分的销售成为了回笼资金最快的方式。

在此之前，中民投曾计划在该项目上总投资超过600亿元。如今，同样的压力到了绿地的头上。

去年5月，绿地发布了一份关于董家渡项目300亿元担保的议案。其中提到，绿地控股拟承接和置换董家渡项目原股东中民投向金融机构融资提供的142.15亿元担保，及中民外滩和金融机构新达成的项目融资意向，绿地控股拟在不超过300亿元的额度范围内为中民外滩向金融机构的融资提供担保。

有趣的是，该份议案有将近三成持股5%以下小股东投了反对票。其实，小股东们的心思不难理解，前车之鉴仍在眼前，在项目未曾转化成收益之前，一切解释都有可能被质疑。

不过，董家渡项目的命运似乎已经与此前不同。

2019年7月，绿地与中国人保签署了意向协议，后者入驻董家渡项目中A1和A2两栋办公楼。2019年年尾，海通证券和旗下海通恒信共同入驻B1、B2、B3三栋写字楼。

而这也是董家渡项目入市五年以来首次产生效益。据消息指出，上述交易所产生的利润或达二三十亿元，将优先用于偿还银行贷款等用途。

包括即将开售的住宅在内，能够预见的是，董家渡项目未来还会有新的可售货值推出，同时也需要大量资金再投入。对于体量巨大的“外滩地王”而言，这仅仅是它重新回归市场的开始。