文|Future财经 羽杉

继绿城服务上市后，近期正逆势囤地的绿城中国又将分拆代建业务。

2月28日晚间，绿城中国发布公告称，建议分拆集团的代建业务并于联交所主板独立上市。当日，绿城管理控股有限公司（以下简称绿城管理）已正式向香港联交所递交了招股说明书，瑞信、德意志银行集团为联席保荐人。

据招股书披露，绿城管理成立于2010年，是中国房地产市场最大的代建公司。彼时的绿城中国由于放贷政策的收紧，资产负债率上升至88.47%，并被曝出资金链危机恐将破产的消息。

为解决资金问题，绿城开始尝试代建模式，因减少了土地资金占用、土地购置开发等过程中的支出，2012年绿城的资产负债率降低至74.48%。

截至2019年9月30日，绿城管理在中国25个省、直辖市及自治区的84座城市，以及柬埔寨一座城市拥有262个代建项目，管理总建筑面积为6850万平方米。其中，一二线城市管理面积为2812.3万平方米，三四线的管理面积为4004.4万平方米。根据戴德梁行估算，上述代建项目总销售价值约3570亿元。

2017年、2018年及2019年前九个月，绿城管理分别实现营业收入10.16亿元、14.81亿元及15.13亿元，期内所得利润为2.57亿元、3.63亿元、2.96亿元，净利润率为25.2%、24.5%、19.56%。同期，行业开发商平均净利润率在10%左右。

对于可能存在的风险，绿城管理表示有以下几方面：代建业务受中国经济及地产市场表现影响；中国代建市场竞争不断加剧；无法维持往绩记录期间的业务增长水平；项目拥有人及其他方无法履约，以及业务伙伴关系及第三方承包方、供应商业绩不利的影响等等。

相比传统房地产开发商，代建模式下的房地产企业不需要投入大量的资金获取地块，而是通过输出品牌与管理团队获取收益，在降低风险的同时，推动业务快速增长及盈利能力。

亿翰智库认为，未来随着房地产行业日趋成熟，投资与开发逐步分离，代建业务的发展空间也会越来越大，这是绿城持续增长的预期机会。

值得一提的是，早在2017年绿城管理便已首次启动上市计划，但因绿城中国前主要股东寿柏年清空股份退出被迫暂停。直到去年7月，绿城管理重启代建上市，并成立了以张亚东为首的上市领导小组及工作小组。

根据招股书，绿城管理集团非执行董事为郭佳峰、张亚东和刘文生；执行董事为李军和林三九。除了张亚东和林三九外，其他都为老绿城人，其中李军担任执行总裁，郭佳峰为董事会主席。

“龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线，这些大公司不需要代建企业的介入。而很多地方性小房企拥有土地资源，但开发能力和资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，绿城管理就有了很大的市场。”李军说。

目前，代建行业的主要参与者与滨江、雅居乐等24家大型代建公司，承接项目已订约总建筑面积合共约为208.1百万平方米，其中72.9%及84.8%由2018年代建行业前五大及前十大的公司代建。

据研究机构测算，未来十年会有十几万亿的代建市场，占到整个房地产10%以上。由于行业正处于初期发展阶段，轻资产代建逐渐出现一个万亿“蓝海”市场。

雅居乐总裁樊红雷在接受媒体采访时曾表示，代建的逻辑不是不断地拍地追求高周转，而是通过做好精细化管理把项目品质和销售量做得更高，把品牌溢价做得更强，把现金流成本做得更低，从而与合作方形成对赌条件，提高盈利能力。

可见，代建行业拼的不是规模，而是管理，这正是绿城管理接下来的发展方向。