文｜想住成都

最近几天，关于[房贷利率的转换]算是一件很重要的事了，闹得沸沸扬扬。今天，我们就来说说这个事，希望这是你能看明白的方式。

如果你还没有关注与了解，那你现在真的需要认真看看了！

这个事与你相关不？哪些人可以忽略这个大事？

①没有房贷的人。不管你是没买房或者全款买房的，这事儿都与你无关！

②有房贷的人。如果你是纯公积金贷款，这事儿与你无关！

③有房贷的人，且是商业贷款。如果你只剩最后一个利率重定价周期（一般是一年）的贷款没还，或者，你的房贷合同是2020年1月1日后签订的，再或者你的贷款利率本就是固定利率（没有折扣或者上浮，就是确定的一个数）这事儿与你们也无关！

如果你符合以上三类条件里的任何一项，可以不用再往下看了。（原谅我这个标题党）

所以，与[房贷利率转换]有关系的，是这一部分人：

①房贷是商业贷款（含组合贷款中的商业贷款）；

②2020年1月1日前，贷款已发放，或者贷款未发放但已签订合同；

③贷款的利率是浮动利率，即在基准利率上（最新的基准利率为4.9%）上浮或者享有折扣。

[房贷利率的转换] 究竟是个啥事儿？

中国人民银行于2019年12月发布了公告文件：

今年3月1日-8月31日这段时间内，商贷利率为浮动利率的，可重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一。每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

随着3月1日的到来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等多家银行已发布公告，从3月1日起至8月31日，陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。

办理方式有很多，比如银行柜台、手机APP、网上银行等。

这个事情现在就要办理吗？

不用着急，从3月1日到8月31日，有差不多6个月的时间，足够你考虑清楚了再办理。

不转换或转成固定利率，以后的利率是多少？

如果不转换，将按照之前的贷款合同执行。以后房贷的固定利率，等于原合同最近的执行利率。

比如：

你当前的房贷利率执行的是4.41%（基准利率的9折），如果转换成固定利率，以后几十年的房贷利率都将执行4.41%。

转换前后，房贷利率的定价基准有何不同？

在2020年之前，房贷的浮动利率是以 基准利率为基础，上下浮动，是作乘法。

实际利率=基准利率×（1+浮动比例）

在2020年之后，房贷利率的定价基准是以 LPR（贷款市场报价利率）为基础，加基点（可为正也可为负），是作加法。

实际利率=LPR+基点

转换成LPR+基点，以后的利率如何算？

基点一旦确定将不再变化，以后的利率随LPR变动。

此次转换，就将确定基点。

基点=合同现执行利率-2019年12月发布的5年期LPR（4.8%）

比如：

①假如你买房时利率是打9折：

现在执行的利率是 4.9%×0.9=4.41%

要转换成【LPR+基点】，

你要加的基点就是

0.41%-4.8%=-0.39%（即39个基点）

将来的还款利率 就是 LPR-0.39%

②假如你买房时利率是上浮20%：

现在执行的利率是 4.9%×1.2=5.58%

要转换成【LPR+基点】，

你要加的基点就是

5.58%-4.8%=0.78%（即78个基点）

将来的还款利率 就是 LPR+0.78%

所以，你现在的房贷利率若是低于4.8%，以后的利率都将在LPR上有所优惠；现在的房贷利率若是高于4.8%，以后的利率都将在LPR上有所增加。

要不要转成LPR加点？

从利率的计算方式上，可以很明显的看到：

LPR定价如果下行，则【LPR＋基点】划算；若预期LPR定价上行，则固定利率划算。

网上已经有很多声音 建议转成LPR了，因为大都认为LPR是下行趋势。

我个人认为：三五年的短期内，LPR下降的趋势还是很明显。LPR是贷款市场报价利率，本来就是随着市场而变动的。现在的经济需要刺激，需要降息，但周期长一些，经济不可能一直在下行周期，也就不可能一直降息。又或者如果出现严重的通货膨胀，那也是有加息的可能性的，二三十年还是有那么长，谁知道呢。

所以，如果想着一两年要卖房或换房的，没有必要折腾转换了，因为降也降不了多少，一个月房贷也就少个几十块钱；如果打算五年内还清房贷，可以无顾忌的转LPR；还贷时间还有十多二十年的，你自己赌着转吧。