文｜想住成都

今天我们聊聊公寓的话题，原因是最近咨询我们公寓购买意见的朋友特别多。

另外，在最近这个特殊的时期里，不少开发商也开始降价公寓房源。

公寓产品，看似巨额优惠的“糖衣炮弹”下，究竟埋了哪些坑，我们今天仔细给它扒一扒。

01 降价的为什么是公寓？

我们拿最近非常站在舆论风口的开发商恒大来举个例子。

恒大在2月底开启了全国楼盘“75折”的营销口号。但是，在成都，购房者的实际感知里，好像热门的住宅项目天府半岛却一直没有动静，但是公寓、商铺项目的折扣倒是非常火热。

官方的解释是，限价城市楼盘不参与优惠活动，这一点我们可以理解。

那公寓项目的价格水分又有多大呢？

以高新区天府二街的恒大珺临阁为例，目前在售公寓产品，售价为14000元/㎡左右。并且只剩了87㎡的公寓产品（看来这次折扣价格是相当有吸引力）。

我从透明房产网查到了这个楼盘公寓，其预售申报价格约为30000元/㎡。

图源：透明房产网

所以，不限价的公寓产品，开发商申请预售都是按“顶额”申报。

开发商这样做，一是留给了市场一定的溢价空间，万一公寓市场行情走高，可以合理合法地提高售价。

二是折扣的噱头可以拉满，以开发商目前的售价，打出“5折”出售的营销口号都是合理合法的。

但是，在实际的售价上，我查到了该楼盘在18年底-19年初的开盘实际售价，约为21000-23000元/㎡左右，19年中下旬，已经降到了18000元/㎡左右。

相较于目前的售价，也足足降了有4000元/㎡以上，7.5折是实打实的折扣。

所以，从这个楼盘的公寓产品来看，1年多的时间至少已经有三次的降价周期。  

02 高新区公寓卖1.4万元/㎡是价格水平？

我就以目前高新区大源片区的公寓价格来做比较，大部分的公寓如中粮天府宸悦等，行情在17000-20000元/㎡左右，恒大珺临阁1.4万元/㎡应该属于目前大源新盘公寓里垫底的价格了。

这个价格真的很实惠吗？我们以同地段、同类型的公寓产品举个例子。

复城国际建面约50㎡拎包入住的标间（通气），目前在租赁市场的租金，约为2500元/月。

图源：链家网

如果恒大珺临阁这个不通气的公寓，我们假设它也能租2500元/月。（在实际的租赁市场里，通气和不通气的公寓租金会有一定的价差）

恒大珺临阁47㎡的公寓总价65.8万。

以2500的月租金水平，年回报率约为4.56%（实际可能会更低）。

单看投资回报率还可以哈？从长期来看，如果能附加一定的物业本身的增值和租金收益，那就是相当不错的投资产品了。

但现实总被无情拍脸。

我们来看看同等档次的公寓，在二手市场的表现。

下图是复城国际标间公寓的市场售价：

图源：链家网

目前在链家网上挂牌的大量标间公寓产品，单价约为13300元/㎡左右，全屋装修，可拎包入住。

恒大珺临阁14000元/㎡购买的新盘公寓，与之市场价格基本持平。

也就是说，“75折”过后，14000元/㎡的售价，才应该是正常市场行情价。

03 公寓的“雷”，很多人都踩了

回顾成都限购的这三年，2017-2018年是住宅限购政策最严格的两年，也是公寓价格和走量最为疯狂的一段时间。

我拉了这个时间段内，成都主城区的公寓市场的供销价走势和去化周期数据。

数据来源：正合研究院

整个2017年-2018年末，成都主城区的公寓市场行情都在持续走高，成交量非常夸张，个别月份还出现供不应求的局面。

公寓价格的持续上涨，这个阶段盲目跟风购买数量也非常庞大，价格在2018年底触顶，达到了约17000元/㎡。正是借着这股“东风”，高新区有一大波公寓项目，涨完价还能轻易清盘。

这个阶段，成都公寓市场，可以说是已经脱离了正常的投资逻辑——长期稳定的租金收益，而是跟随住宅的投资逻辑，短线炒作价格。但是很多人却忽略了公寓类产品高昂的出让税费，会“吃掉”你大部分的收益，短线炒作收益并不明显。

并且，由于公寓产品的新供应量和二手存量都非常大，新盘在涨价，二手公寓价格却岿然不动，就导致了公寓投资的热度逐渐下降。

2019年，随着住宅和公寓供应量的上来，公寓价格又开始持续的稳中有跌。

如果你发现你购买的公寓售价和租金回报不成比，高位接盘的概率就比较高了。

04 购买公寓，我的几个建议

1. 目前公寓市场的涨潮和退潮，离不开住宅限购的影响。由于今年YQ影响，行情特殊，我认为公寓降价还会持续。

2.公寓建议买核心优质地段，利于出租。公寓价格是否合理，可以参考租金回报，租金回报一定要自己实际调研。目前成都市场上的公寓年投资回报率（1年租金收益/总房款）能达到4%就已经很合理了，超过5%就算是优质公寓。

3.公寓的投资属性>居住属性，只要投资回报率合理，自然不存在高位接盘的风险，建议长期持有。从市场的规律来看，小户型公寓易出租，易交易，低总价，稳定性最高。

总之，购买商业公寓需要多维度考虑，必定要考虑到投资回报率和是否长期持有、是否有脱手的把握。盲目跟风购买投资，很容易被政策和市场牵制，造成将现金投入又难以脱手的尴尬境地。