记者 | 马一凡

绿地从中民投手中接盘的上海董家渡地王项目住宅部分开启认筹，这部分货值终于有望转化为销售回款。

项目的住宅部分被绿地打造成高端系“绿地海珀外滩”（备案名：董家渡金融商业中心），认筹时间为3月12日至3月18日，开盘时间为3月24日，首期推出三栋楼203套房源，根据其公示的一房一价表，单价区间为11.16万元/平方米—18.15万元/平方米。

此前有媒体消息称，绿地海珀外滩首批预售均价为13.8万元/平方米，该价格为同板块内最高，也是上海自2018年5月以来批出的最高价。

去年年底，绿地海珀外滩在部分渠道平台的吹风价一度达到15万元/平方米，其后又有消息称备案价达到14万元/平方米，不过最终定价显得较为“巧妙”，既没有达到上海黄浦区的价格天花板，又比同板块其他一手豪宅项目价格略高一些。

目前上海黄浦区批出的最高价仍然是2018年时翠湖天地的价格，均价为14.3万元/平方米。而距离绿地海珀外滩更近的几个项目，远没有达到最高限价，比如融创外滩壹号院均价12.2万元/平方米，复兴珑御均价12.9万元/平方米，复地雅园公馆则为12.26万元/平方米。

从一二手价格对比来看，限价之下，该区域豪宅存在一定的一二手倒挂现象，附近知名豪宅盘的二手挂牌价格超过14.5万元/平方米。

根据中民外滩房地产开发有限公司的公告，实际上该项目三栋住宅楼早在1月22日已经领取预售证。这个本该尽早开盘的项目拖到现在才认筹，可能很大程度受到了疫情的影响。

在疫情未结束的情况下，这个项目还是作为春节后第一个开盘的上海豪宅项目正式认筹了，但具体操作上仍受限制。

比如购房者如果去现场认筹，需要提前一天进行预约，每小时仅接待2组客户，这显然会减缓认筹效率。不过，如果不能去现场认筹，则可以选择工作人员上门办理认筹和收集资料，或者邮寄、拍照或扫描资料。3月24日那天将只实行线上开盘和选房。

该项目没有要求收取认筹金，但设有首套房900万元或者二套房1500万元的验资门槛。

项目户型从二室二厅到八室二厅都有，但主流还是200多平方米的四室二厅和五室二厅，建筑面积从90多平方米到600多平方米不等，总价从1000多万到1个亿不等。巨大跨度所能涵盖的客户群体更为广泛。

这批开启认筹的楼栋总建筑面积4.14万平方米，预计能带来接近60亿元的销售额。

疫情给接下来的销售带来考验。进入3月以后，上海的住宅销售市场没有明显起色。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾表示，3月份第一周的成交数据再度下滑，全市成交商品房391套，环比下降32%，在疫情未明朗之前，短期成交数据的波动会继续，此前新盘供应的暂缓也拖累了成交数据。

绿地海珀外滩是鼠年上海第一个领预证的楼盘，也是在售楼处可以重新开放后上海第一个开盘推新的重磅楼盘，接下来它的认筹量和开盘情况，很可能产生风向标的作用。

一名上海豪宅业内资深人士对记者表示，市场可能会有利好消息，她也看好绿地海珀外滩的开盘情况，项目具有其稀缺价值。

2019年最后两个月，上海约有10个高端项目集体入市，当时的销售状况是“旱的旱死、涝的涝死”，大户型豪宅项目云锦东方获得超额认筹，开盘当天接近日光，但更多项目只获得五六成的认筹率。这反映出上海豪宅市场并不如前两年景气。疫情后的市场能否出现转机还未可知。

自从绿地去年年初从中民投手中接过董家渡项目后，一直在非常积极地进行盘活，耗费了大量财力和精力，绿地海珀外滩的开售也被绿地第二事业部视为工作的重中之重。

董家渡地王的进展之所以备受关注，除了因为它是曾经的上海总价地王以及坎坷的命运，还因为它的销售情况关系到安信信托的兑付危机。

2014年，中民投斥资248.5亿元拿下上海董家渡地王，中民外滩占有95%股权，另有5%股权属于上海黄浦区国有资产监督管理委员会下面的上海外滩投资开发有限公司。2017年和2018年下半年，中民投两次出现流动性危机，各变卖董家渡项目45%和50%的股权，接盘方分别是安信信托和绿地。

在去年的11月和12月，安信信托旗下的“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”接连被万兴科技和强生控股曝出违约事件，在这之后，董家渡项目的入市进展一直是安信信托安抚投资人的安慰剂。

去年接手项目以来，绿地不遗余力地推销项目，董事长兼总裁张玉良亲自为“绿地外滩中心”站台，一期7栋商办物业中，有5栋已经在去年找到了买家，交易总价约90余亿元。

从整个盘面来看，在绿地加足马力推进一年以后，目前可供出售的商办及住宅货值仍只是项目的一小部分。

绿地房地产事业二部营销部负责人曾对界面新闻表示，整个董家渡项目总货值超过千亿，很大一部分需要自持，预销售金额达到700亿元。

在总计120万平方米的体量中，办公比例高达65%，住宅比例不得超过18%。绿地目前已经开始出售的一期办公楼，皆为规划中的7栋总部办公楼，而还在打造中的二期4栋甲级写字楼才是重点，占据更大体量，其中包含一栋300米超高塔楼。

绿地一位高管也曾表示，整个项目总投入高达六七百亿，全部结算完成获得正收益的时间大约是2023年。