3月13日，中海通过官方微信公众号发布其2020寻地合作计划。相比于过往通过招拍挂等市场手段，此次中海似乎有意放开了土地获取的更多渠道。这或许也是中海在规模压力下的又一次全新改变。

据了解，中海此次公布的寻地计划中，包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

“中原逐地，海纳百城”、“逐鹿天下，拢贤拓疆”，中海为本次寻地计划冠上了这两句标语。除香港及澳门区域，其余包括华南、华东、北方、西部以及中海宏洋均贴出相关寻求合作的海报。

值得一提的是，不管是收并购、资产转让或是城市更新等，中海在过去都曾有过优秀案例。在颜建国对外的表态中，上述渠道也或多或少的出现。不过，此次公开发布寻地计划，却是中海第一次主动通过这样的形式寻求合作伙伴。

被拾起的土地渠道

仅以过去的经验而言，仅依靠收并购的中海，在规模发展最快速的时代掉队，而招拍挂，却让中海重新跟上节奏。

时代的特征很明显，从颜建国回归中海划分即可。

从2010年开始，中海便开始通过大规模兼并收购，从而获取土地和项目资源。彼时，收并购是中海的核心战略之一。

其中比较著名的是三个案例，分别是蚬壳电器股权收购、重组中国建筑旗下房地产业务以及重组中信，三场交易对价近700亿，总资产价值超过2000亿元，直接获得了超过3700万平方米的土地储备。

3700万平方米这一数字，大概能占到中海2019年中期总土地储备的四成。

但在这几年，中海于公开土地市场上的土地扩张却少的可怜。据了解，2013年，中海在内地16个城市新增土地23幅，总楼面面积达1203万平方米，这是近几年来中海在公开市场上新增土储较高的年份。而在随后的两年里，中海新增建面分别降至2014年的904万平方米及2015年的596万平方米。

随着郝建民时代的结束，中海重新开启公开土地市场上的扩张。值得一提的是，在2016年，前11月，中海（不含中海宏洋）仅拿地9宗，土地投资金额232.43亿元，而12月单月，中海便新增9宗土地，投资金额174.39亿元。

数据显示，2013年至2017年中海分别实现销售1385亿港元、1408亿港元、1806亿港元、2106亿港元以及2330.7亿港元。

虽然稳步到达2000亿关卡，但在此5年间，中海销售同比增速分别为24.19%、1.66%、28.27%、16.61%以及10.1%。而同期全国商品房销售额同比增速分别为26.33%、-6.31%、14.4%、34.77%以及13.67%。

影响逐步显现，头几年的新增土储不足，甚至让作为行业龙头的中海在规模增速上比不过行业增速。

2016年底，颜建国接任主席之位，中海也重新进入土地扩张的步伐。在2017年至2019年，中海分别投得76宗、63宗和53宗土地，投资金额951.16亿元、913.53亿元和1133.6亿元。

不过，随着公开土地市场成本的上升，虽然中海土地投资金额增加至千亿，但获取的土地储备却有所减少。三年间，其分别新增1741.41万平方米、1764.1万平方米以及1145.61万平方米土地储备。

而较为单一的土地扩张模式，似乎也让中海在土地扩张任务上未能如愿。

据观点地产新媒体了解，按照颜建国曾在业绩会上的表态，买地货值要超过当年的销售额是中海的底线。而在2019年，中海拿地预算高达1210亿元。但实际上，中海距离这一目标尚差近80亿元。

据观点指数统计，中海（不含中海宏洋）目前总货值12292.05亿元，这一水平远远落后于销售排名排在它前面的碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地，且前6者最少的一位也有2万亿以上的土储货值。

并且，仅依靠公开市场扩充土地储备的中海，在近年来总土地储备并未有明显增长。数据显示，在2017年、2018年以及2019年上半年，中海总土地储备均在6000多万平方米，实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米以及5540万平方米，并未有太大波动。

新模式的出现，或许与中海最近的人事变动也脱不了干系。

据了解，在2月份，中海旗下三家香港上市公司同时披露了一系列人事变动公告。颜建国辞去包括中海行政总裁等众多中海系职务，仅保留中海董事局主席及执行董事职务。

系列变动中，于中海，张智超获委任为执行董事及行政总裁；罗亮获选为董事局副主席并将继续担任公司执行董事、执行副总裁、运营总监兼总建筑师职位，庄勇获委任为董事局副主席及非执行董事。

鉴于2018年，中海地产被列入央企首批实施“职业经理人”制度的试点单位，以及2019年3月颜建国刚获任主持中海集团全面工作，正式掌舵中海系等众多原因，此次人事大调整被普遍解读为中海在管理上将更加“职业经理人”化。

人事的变动，也就意味着权利的调整。

值得一提的是，在郝建民时代，中海在管控上属于收权模式，彼时甚至有种说法称之为“中央集权”。

据了解，郝建民接过孔庆平一棒后，很快在内部发起了管理模式的改革，成立了战略管控委员会，并设专业地产、营销、工程三条线，由总部垂直管理。同时，中海舍弃了已实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，由区域管理模式转为总部集权的垂直管理模式。

由此，地块前期的获取与融资等工作大多交由集团负责，这也意味着各个地方的大权上移至总部。

而2020年的此次人事变动，除了可以理解为中海更加“职业经理人”化之外，也可理解为颜建国将权利正式下放。中海亦将上述人事调整原因的表述为，为了提升企业治理水平。

新人自然有新想法。张智超曾经所在的北方区域，在销售业绩上并不及华东、华北，不过，在2018年11月，中海专门为城市更新发布的白皮书中，北方区域的济南华山片区改造便是两个典型项目之一。有着成功的样板，也就存在复制的可能。

不过，在颜建国直接掌权的时期，其也对收并购等渠道有过相关表态，其中，对于收并购，其表示，在此方面中海也一直在接触，并且中海拥有资金、经验等方面的优势。但从实际效果上看，过去三年中海在这方面并无建树。

另一方面，同行在相关领域早已行动，收并购的典型代表有融创、世茂，前者靠收并购冲上了5000亿，后者成为2019年增速最快的房企；而在城市更新领域，也是竞争激烈。不管是将该业务作为第二增长曲线重要一环的万科，或者是原本就在这方面具备优势的佳兆业等。