作者：Colin

近日，继以47亿英镑收购英国最大学生公寓iQ集团后，“全球私募之王”黑石再出大手笔，不过这次黑石选择重仓中国。

据悉，黑石集团将以每股6元的价格私有化潘石屹夫妇持有的SOHO中国，交易价值40亿美元。此外，黑石集团还将接手SOHO中国的债务。SOHO中国2019年中报显示，截至2019年6月底，SOHO中国的债务为人民币326.8亿元（约合47亿美元）。由此，黑石接手SOHO中国总价约为87亿美元（约合610亿元人民币）

黑石上一次投资中国地产行业还是在去年3月，彼时，黑石以15亿美元的价格收购长甲集团持有的上海长泰广场。

时隔一年，黑石卷土重来买下SOHO中国，真如传言所说是要帮助潘石屹“跑路”吗？

“地产之王”

黑石既是“全球私募之王”，也是“地产之王”。

成立于1985年的黑石集团，主要业务由房地产、私募股权、对冲基金、信贷四大板块组成。目前其管理资产规模达5711亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。据财报显示，2019年黑石募集了1344亿美元的资金（其中可收取管理费的资金1122亿美元），创下该公司的纪录。

黑石于1991年开始进军地产业务，目前旗下有16只房地产投资基金，在美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲持有多种物业类型，包括酒店、办公室、零售店铺、工业用地和住宅等。在2007年披露的上市路演材料中，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势明显，彼时，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门，不过，2010年之后，黑石集团的房地产部门逐步壮大。

2008年是一个重要的转折点。2008年全球金融危机爆发后，黑石地产部门调整投资策略。一是在地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种地产投资基金。比如，2009年，黑石集团设立若干新的地产债权投资基金。

2009年下半年，当全球地产市场开始趋于稳定后，黑石集团就开始在欧洲地区和美国大规模投资地产。2009年底，黑石集团收购了伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益，此外，黑石集团还将业务重点扩展到一系列地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、地产贷款收购、救援融资和优先股。

另据相关材料显示，2010年，黑石房地产业务投资近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲地产资产并担任美林亚洲地产机会基金普通合伙人。

2011年，黑石房地产板块投资76亿美元，绝大部分投向不良地产领域。

2012年，黑石房地产业务板块创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。

黑石的房地产业务不断扩张。

2012年黑石完成了第七代全球投资基金（BREP VII）的募集，总计获得承诺资本133亿美元，成为史上单只规模最大的地产基金；而在2014年推出的第八代全球投资基金（BREP VIII），截至2019年3月已经获得了165亿美元的认购额，刷新了由黑石自己创造的地产基金募集纪录。

2018年9月，彭博报道称黑石计划为旗舰地产基金募集180亿美元，这将成为黑石历史上最大的地产基金。而在此三个月之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型地产基金筹集了71亿美元。

到2019年3月，黑石的地产基金管理资产规模达1400亿美元，包括全球2.31亿平方英尺写字楼，7500万平方英尺零售物业，全球15.1万间酒店客房，5.6亿平方英尺物流地产，以及30.8万套住宅。

30年年均净收益达16%——黑石的地产生意经

2019年对黑石而言是里程碑式的一年。黑石1344亿美元（可收取管理费的规模为1122亿美元）的募集金额和630亿美元的投资额都创了纪录，同样创纪录的还有黑石的房地产板块。

2019年底，黑石四大业务板块房地产、私募股权、对冲基金、信贷的管理规模分别达到1632亿美元、1829亿美元、807亿美元、1443亿美元。若以收取管理费的资产规模（Fee-Earing AUM）来看，房地产板块管理规模最高，为1282亿美元，增长迅猛。

（黑石四大业务板块管理资产规模  来源：黑石集团年报）

在黑石集团2019年募集的1122亿美元可收取管理费的资产规模中，房地产板块贡献了524亿美元的募集金额，占比过半。其中包括2019年9月完成募集的有史以来最大规模的房地产基金Blackstone Real Estate Partners IX (BREP IX)，基金规模达201亿美元。该基金完成的首笔投资即是去年6月宣布的以187亿美元的金额从普洛斯手中收购物流资产。得益于BREP IX基金，黑石房地产板块资产管理规模破千亿，并在过去三年间管理规模累计增长78%。

同时，黑石的永续资本（Perpetual Capital）规模在2019年也实现43%的大幅增长，总规模达到1037亿美元，占收取管理费资产的1/4。其中，房地产板块的永续资本规模达到529亿美元，占黑石永续资本规模的一半。与普通基金相比，永续资本有巨大的优势——不设清算期，在正常业务过程中不需要通过赎回将资本返还给投资者。永续资本的大幅增加将会提高黑石资产及收入的稳定性。

黑石房地产业务主要分为三种策略：机会型（Opportunistic）、核心增益型(Core +)和不动产债权型（Delt）。2019年，房地产业务给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占公司总体的近一半。

房地产投资的业绩表现也超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别，其中，黑石最为擅长的机会型基金取得了17.6%的投资回报。

（黑石各板块投资业绩  来源：黑石集团年报）

如此亮眼的成绩单，并不是偶尔为之，30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%。稳健的投资表现，让黑石成了市场最受欢迎的基金之一。2019年全年，房地产基金为LP创造了135亿美元的价值增值，退出分配达到了181亿美元。

黑石在房地产投资上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石旗下房地产基金以机会型为主，但它却较少涉足开发或培育期的物业，而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。其致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，然后通过提高杠杆率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产，并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期投资人。

为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益，待物业资产升值后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

2018年，联合创始人彼得-森去世的时候，黑石掌管的基金投资到不动产领域的份额超过5000亿美元。

“退出中国”又“重仓中国”

至于黑石与中国市场的缘分则是由来已久。

自2008年黑石完成第一笔投资起，据不完全统计，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中，大部分投资发生在2018年以后。

有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盘自己持有的国内商业不动产，当时号称是“退出中国”。

近两年，黑石又加快了在国内收购物业的步伐，仅2019年，黑石已斥资200亿四处买楼。

2019年2月，美国商业地产运营商 Taubman Centers宣布将亚洲分公司 Taubman Asia 旗下三家位于韩国和中国的购物中心 50%的股权出售给黑石集团旗下基金，交易金额为4.8亿美元。

同年3月，媒体称黑石就收购位于上海市浦东新区的长泰广场进行谈判，交易价格或超过15亿美元。

几天后，香港国际建投宣布，黑石将向海航收购香港国际建投69.54%股份，交易价格70.23亿港元。

事实上，并非只有黑石一家机构在买入中国资产。

根据地产咨询公司Real Capital Analytics的数据显示，2019年第一季度，美国、瑞士、巴林和新加坡等国的机构投资者共买入了价值27亿美元的中国商业地产。而这也是2007年以来，单季度外国投资者购买金额最高的一次。

此次黑石重金买下潘石屹的SOHO中国，或许并不是为了帮助后者“跑路”，而是决定“重仓中国”。

从“重返中国”到“重仓中国”，可以看出，以黑石为代表的外资看好中国长期发展机会。