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碧桂园52亿拿地进京 业绩不达标就下课

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碧桂园52亿拿地进京 业绩不达标就下课

一直在北京周边“农村”游走的碧桂园终于进京了,杨国强对北京抱有极高期望,并对北京区域下了死命令——如果业绩不达标,就下课!

图片来源:CFP

在北京周边“农村”游走了一年多后,碧桂园(02007.HK)通过一场激烈的土地拍卖,终于闯进了梦寐以求的北京城。

10月21日下午,北京土地拍卖市场延续了此前的热度。碧桂园联合刚刚更名的央企中国金茂,以总价51.8亿元连拿丰台区花乡四合庄的两块地,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元每平方米。

这是碧桂园史上少有的高地价。但相比北京最新7.5万元每平方米的地王,碧桂园这次拿地看上去很便宜。凭借这次突进,碧桂园不仅在北京市场一偿夙愿,也实现了在北上广深四个一线城市均有项目的规划,一线城市战略初成。

这家总部位于广东顺德的房企,在过去23年中一直都对中国三四线城市情有独钟。他们依靠郊区大盘模式成长为一家全国性房企,并在2013年首次突破千亿销售规模进入一线房企行列。但受制于三四线城市的天花板效应,他们在2014年有惊无险地完成了年度1280亿的销售任务。

今年前三季度,碧桂园实现销售额约845.8亿元,同比仅小幅增长4.4%,完成年度目标约六成。这个规模已大幅落后此前同样深耕三四线但却更早回归一二线城市的恒大地产。

三四线艰难的市场环境,正成为制约碧桂园进一步增长的因素。市场容量大、成交活跃、利润更高的一线城市成了碧桂园向往之地,杨国强非常急迫地回归一线。

今年5月28日,碧桂园决定全面进军北上广深等一线城市,并开始着手筹建一线城市区域公司,一线城市事业部最终在7月11日正式成立。这个事业部规格较高,由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导,并由联席总裁朱荣斌直接统领。

过去数年间,虽不曾拿地王,但碧桂园一直采取积极的土地投资策略。即便有区域配置,但扩张却不设地域限制。也就是说,只要觉得合适,其他区域公司,都可以在全国任何此前碧桂园没有进入的区域拿地,这种良性的内部协调机制让北京区域公司抓住了此次斩获北京土地的机会。

位于河北省涞水县的碧桂园九龙湾是北京区域公司尝试环北京市场的第一个项目。此后碧桂园又相继在北京周边运作了碧桂园·官厅湖、金山岭·长城河和碧桂园时代城三个项目。这四大项目虽远离北京核心区,但却均主打北京度假市场。

而在今年4月和7月相继取得上海、深圳和广州三大城市中心的项目后,碧桂园的一线战略就只剩下最具影响力的北京了。但激烈的竞争、高昂的地价一次次将碧桂园拒之门外。

碧桂园一位负责人告诉界面新闻记者,在组建北京公司的10个月时间里,他们发现北京最大的困难是无法拿到合适的土地,每推出一块几乎都有成为地王的可能。“发现到处都是骨头,没有下手的地方。”

与中国金茂的联手,让碧桂园在北京外围徘徊一年后终于进城。但这仅仅只是开始,习惯了三四线城市策略的碧桂园将面临新市场、不同政府环境等各方面的挑战。新成立的北京区域公司也将面临品牌如何落地,新组建团队如何尽快完成整合、形成合力,以及诸多内部管理的问题。

更具挑战的是,在花大价钱拿地后如何实现盈利。这背后不仅有市场行情的影响,也有操盘团队自身利益的考量,更有来自碧桂园集团关于新项目投资考核、资金投入回收等方方面面压力。

上述负责人对界面新闻记者表示,碧桂园集团对新项目获取的底线,是核算后的净利润必须在10%以上,同时一般项目都要求当年拿地当年开盘,而从拿地到现金流回正,集团最多允许一年的时间,现在标准的要求则是更高的6个月。

为了更好的激励员工和分享企业发展成就,碧桂园从去年开始在集团内部推行了“同心共享”计划,并在具体项目上执行跟投制度。相比万科,碧桂园的项目跟投制度执行的更为明确,从而避免了挑肥拣瘦问题的存在。解决这一问题的关键,是碧桂园要求区域公司和项目负责人必须跟投新获取的项目,否则集团不会投资。

“管理层如果不投钱的项目绝对不让拿,因为老板认为你都不敢投钱了,他为什么敢投。”

碧桂园对所有新项目制定的跟投比例是15%,其中以总裁莫斌为代表的集团高管层会形成总部平台,对每个项目平均跟投5%,然后区域平台对所属范围内的每个项目平均跟投5%,最后是项目团队对本身项目投5%。在整个跟投过程中,碧桂园要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。

由于所有跟投的资金都是员工的自有资金,因此在项目选择上会更加谨慎,这也是碧桂园在北京迟迟未能拿地的原因。而碧桂园的跟投制度在尽量减小新项目投资风险的同时,如果项目最终实现良好收益,所有参与跟投的人员也会实现非常可观的个人收益。

据界面新闻记者了解,碧桂园的奖励机制是非常高的,在老板投入的自有资金计息,以及这部分资金除去内部财务成本后,项目盈利的20%净利润会给团队共同分享,这笔利润会根据销售、交房、结算等不同时段分比例发放,以前有些区域总一年能拿几千万,项目总也能拿几百万。

不过高激励也伴随着严厉的惩罚措施。如果项目效益不好,跟投团队是将无法获得奖金,要是出现亏损,一定比例也需要整个团队承担。这就会从另外获利的项目扣除,甚至从员工的工资中扣除。

碧桂园执行这套跟投制度,源于碧桂园老板杨国强的开明,他愿意把成果与员工分享。但说到底,杨国强依然是一位生意人,他为集团投入项目的资金设置了超高的成本限制。

据界面新闻记者了解,为了实现更高效的周转,碧桂园集团对资金的时间成本要求非常高,内部计算的资金成本是30%。比如占用集团一亿资金一年的时间,集团就会收取3000万的成本。如果新项目不加速开发、售楼,可能团队的奖金就没了。

正是由于跟投制度的高激励与惩罚政策相辅相成,以及集团高昂资金成本的压力,碧桂园在获取新项目时公司上下会高度一致,也特别谨慎,区域公司也会极度重视新项目的销售情况。

碧桂园老板杨国强对进军一线城市后的发展前景抱有极高期望。他在给予一线业务负责人朱荣斌充分自主权和自由度的同时,也提出了较高要求。他曾并开玩笑说,“在一线城市,你只做一两百亿就对不起你这个联席总裁的位置。”

尽管面临极大的业绩压力,但据界面新闻记者了解,碧桂园对完成任务“很有信心。”这背后其实也是碧桂园觊觎北京市场,深耕环北京市场多年的厚积薄发,这次,他们终于如愿进京,“进京赶考”究竟成绩如何,年底即可见分晓。

未经正式授权严禁转载本文,侵权必究。

碧桂园

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  • 销售回暖、财务保持稳健,碧桂园上半年权益销售1851亿
  • 碧桂园:6月实现权益合同销售额约345.2亿元

杨国强

  • 杨国强同志任东营市委书记
  • 杨国强同志任东营市委书记

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一直在北京周边“农村”游走的碧桂园终于进京了,杨国强对北京抱有极高期望,并对北京区域下了死命令——如果业绩不达标,就下课!

图片来源:CFP

在北京周边“农村”游走了一年多后,碧桂园(02007.HK)通过一场激烈的土地拍卖,终于闯进了梦寐以求的北京城。

10月21日下午,北京土地拍卖市场延续了此前的热度。碧桂园联合刚刚更名的央企中国金茂,以总价51.8亿元连拿丰台区花乡四合庄的两块地,溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元每平方米。

这是碧桂园史上少有的高地价。但相比北京最新7.5万元每平方米的地王,碧桂园这次拿地看上去很便宜。凭借这次突进,碧桂园不仅在北京市场一偿夙愿,也实现了在北上广深四个一线城市均有项目的规划,一线城市战略初成。

这家总部位于广东顺德的房企,在过去23年中一直都对中国三四线城市情有独钟。他们依靠郊区大盘模式成长为一家全国性房企,并在2013年首次突破千亿销售规模进入一线房企行列。但受制于三四线城市的天花板效应,他们在2014年有惊无险地完成了年度1280亿的销售任务。

今年前三季度,碧桂园实现销售额约845.8亿元,同比仅小幅增长4.4%,完成年度目标约六成。这个规模已大幅落后此前同样深耕三四线但却更早回归一二线城市的恒大地产。

三四线艰难的市场环境,正成为制约碧桂园进一步增长的因素。市场容量大、成交活跃、利润更高的一线城市成了碧桂园向往之地,杨国强非常急迫地回归一线。

今年5月28日,碧桂园决定全面进军北上广深等一线城市,并开始着手筹建一线城市区域公司,一线城市事业部最终在7月11日正式成立。这个事业部规格较高,由董事局主席杨国强、副主席杨惠妍和总裁莫斌领导,并由联席总裁朱荣斌直接统领。

过去数年间,虽不曾拿地王,但碧桂园一直采取积极的土地投资策略。即便有区域配置,但扩张却不设地域限制。也就是说,只要觉得合适,其他区域公司,都可以在全国任何此前碧桂园没有进入的区域拿地,这种良性的内部协调机制让北京区域公司抓住了此次斩获北京土地的机会。

位于河北省涞水县的碧桂园九龙湾是北京区域公司尝试环北京市场的第一个项目。此后碧桂园又相继在北京周边运作了碧桂园·官厅湖、金山岭·长城河和碧桂园时代城三个项目。这四大项目虽远离北京核心区,但却均主打北京度假市场。

而在今年4月和7月相继取得上海、深圳和广州三大城市中心的项目后,碧桂园的一线战略就只剩下最具影响力的北京了。但激烈的竞争、高昂的地价一次次将碧桂园拒之门外。

碧桂园一位负责人告诉界面新闻记者,在组建北京公司的10个月时间里,他们发现北京最大的困难是无法拿到合适的土地,每推出一块几乎都有成为地王的可能。“发现到处都是骨头,没有下手的地方。”

与中国金茂的联手,让碧桂园在北京外围徘徊一年后终于进城。但这仅仅只是开始,习惯了三四线城市策略的碧桂园将面临新市场、不同政府环境等各方面的挑战。新成立的北京区域公司也将面临品牌如何落地,新组建团队如何尽快完成整合、形成合力,以及诸多内部管理的问题。

更具挑战的是,在花大价钱拿地后如何实现盈利。这背后不仅有市场行情的影响,也有操盘团队自身利益的考量,更有来自碧桂园集团关于新项目投资考核、资金投入回收等方方面面压力。

上述负责人对界面新闻记者表示,碧桂园集团对新项目获取的底线,是核算后的净利润必须在10%以上,同时一般项目都要求当年拿地当年开盘,而从拿地到现金流回正,集团最多允许一年的时间,现在标准的要求则是更高的6个月。

为了更好的激励员工和分享企业发展成就,碧桂园从去年开始在集团内部推行了“同心共享”计划,并在具体项目上执行跟投制度。相比万科,碧桂园的项目跟投制度执行的更为明确,从而避免了挑肥拣瘦问题的存在。解决这一问题的关键,是碧桂园要求区域公司和项目负责人必须跟投新获取的项目,否则集团不会投资。

“管理层如果不投钱的项目绝对不让拿,因为老板认为你都不敢投钱了,他为什么敢投。”

碧桂园对所有新项目制定的跟投比例是15%,其中以总裁莫斌为代表的集团高管层会形成总部平台,对每个项目平均跟投5%,然后区域平台对所属范围内的每个项目平均跟投5%,最后是项目团队对本身项目投5%。在整个跟投过程中,碧桂园要求区域总裁、营销负责人、项目总和项目营销负责人强制跟投。

由于所有跟投的资金都是员工的自有资金,因此在项目选择上会更加谨慎,这也是碧桂园在北京迟迟未能拿地的原因。而碧桂园的跟投制度在尽量减小新项目投资风险的同时,如果项目最终实现良好收益,所有参与跟投的人员也会实现非常可观的个人收益。

据界面新闻记者了解,碧桂园的奖励机制是非常高的,在老板投入的自有资金计息,以及这部分资金除去内部财务成本后,项目盈利的20%净利润会给团队共同分享,这笔利润会根据销售、交房、结算等不同时段分比例发放,以前有些区域总一年能拿几千万,项目总也能拿几百万。

不过高激励也伴随着严厉的惩罚措施。如果项目效益不好,跟投团队是将无法获得奖金,要是出现亏损,一定比例也需要整个团队承担。这就会从另外获利的项目扣除,甚至从员工的工资中扣除。

碧桂园执行这套跟投制度,源于碧桂园老板杨国强的开明,他愿意把成果与员工分享。但说到底,杨国强依然是一位生意人,他为集团投入项目的资金设置了超高的成本限制。

据界面新闻记者了解,为了实现更高效的周转,碧桂园集团对资金的时间成本要求非常高,内部计算的资金成本是30%。比如占用集团一亿资金一年的时间,集团就会收取3000万的成本。如果新项目不加速开发、售楼,可能团队的奖金就没了。

正是由于跟投制度的高激励与惩罚政策相辅相成,以及集团高昂资金成本的压力,碧桂园在获取新项目时公司上下会高度一致,也特别谨慎,区域公司也会极度重视新项目的销售情况。

碧桂园老板杨国强对进军一线城市后的发展前景抱有极高期望。他在给予一线业务负责人朱荣斌充分自主权和自由度的同时,也提出了较高要求。他曾并开玩笑说,“在一线城市,你只做一两百亿就对不起你这个联席总裁的位置。”

尽管面临极大的业绩压力,但据界面新闻记者了解,碧桂园对完成任务“很有信心。”这背后其实也是碧桂园觊觎北京市场,深耕环北京市场多年的厚积薄发,这次,他们终于如愿进京,“进京赶考”究竟成绩如何,年底即可见分晓。

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