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西安楼市“小阳春”,谁在刻意制造繁荣

真实情况是刚需群体依然谨慎,“小阳春”还差点暖意。

文 | 每日经济新闻 任钢

从冰霜到艳阳好像就是一瞬间。

西安的天气如此,楼市好像也如此。

国家统计局的数据,受疫情影响武汉、石家庄等19个城市2月新房无成交,价格视为没有变动(环比指数为100)。

西安似乎也在其中,新房和二手房价格环比指数均为100。更有数据显示,西安2月楼市成交量跌去了90%。

但到了3月,各家售楼部开门迎客,连续十多个项目地块取得预售证,一些项目均价超两万,还得摇号,更有在小三室憋了两个月的大家庭立刻投入改善换房的队伍……

这事就有些不正常了。

疫情之后,市场是更理性还是更狂热?现在上车与继续观望,到底谁会笑到最后?西安楼市“小阳春”,是假象还是真热?

冰封的二月

2月房产交易量下跌几乎是全国普遍现象。

除了武汉,如石家庄、太原等城市,同样出现了“零成交”。

西安当然未能幸免,克而瑞数据显示,西安2月楼市成交量同比跌去9成,处于近几年的历史低位。

一家全国TOP10房企在西安的置业顾问徐聪(徐聪为化名)告诉粉巷君,西安公司整个2月销量都非常低,几乎没有销售。从2月底转线上,情况才有所好转。徐聪所在的项目因为疫情暂缓了原定于2月的开盘,他只能电话拓展客户。

而有些在疫情爆发前开盘的项目,因为突然的疫情管控,线下销售也被迫中止,不得不转至线上。

线上销售的效果相比线下就差了许多,多家房企的销售人员都无奈地表示,直播也好,VR看房也好,更多的是维系客户,增加品牌好感度,真正能够转化成交的并不多。

即使敢在2月开盘的两个项目,整体去化率也只有48%,比去年同期低了20%。

二手房交易似乎更惨,线下门店关闭后,各小区也采取了限制出入政策,外面人进不去,业主更不想见陌生人,二手房交易几乎停滞,“都没法看房,哪来的交易?”

此外,西安商业物业、办公物业2月都没有成交数据,特别是商业物业库存量继续上涨,去化周期长达116个月。

西安2月楼市就如同冰封一般,暂停了一个月。

开发商也很着急,一些小开发商的项目继续烂尾,有实力的大开商,则用折扣换取交易量,保住现金流。

政府也在2月紧急出手,调整公开出让土地的时间节点、分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期等政策快速出台。

一系列举措之下,房企资金压力减缓,市场也开始有了热度,大家把目光都投向了3月。

突然的春天

西安市内是在3月2日以后恢复线下房产交易。

在经过了严密消毒,员工核酸检测以及地方疫情防控指挥部审批后,各房企售楼部以及房产中介门店恢复营业。

而看房客户需提前预约,并经过消毒、测温、登记后,才能进入售楼部内。

让人意外的是,即使程序繁琐,多个热门项目却人头攒动,人们看房的热情好过很多销售人员的预期。

徐聪所在项目因为正在推广期,还没有确定的案名,但这个位于凤城五路的项目,周末每天都有200组左右客户看房,周内也有五六十组。

因为在家办公了一个多月,突然快节奏的工作反而让徐聪有些不适应。

取得预售证准备开盘的项目也多了起来。3月截至20日,西安市共有17个项目地块取得预售证,一些项目的均价甚至超过两万。

西安市发改委公布的2020年第3批商品房价格公示中,共涉及11个项目3943套房源。在这11个项目中,单价在2万元/平方米以上的就超过一半。

刚一开张,就给了观望者一个“惊吓”。

除了刚需群体目前出手较为谨慎外——毕竟在过去一个多月时间中,的确发生过收入折损、按揭断供的现象——市场对于改善型住房的需求日益强烈。

一种观点认为,疫情期间,多是一家数口人挤在家中,不能出门,小户型的弊端被集中放大。此外,一些小楼盘物业在疫情期间的表现被广泛诟病,更加深了人们对大开发商、高端项目的向往。

因此,不少地产自媒体甚至是传统媒体的地产广告,都喊叫西安楼市“小阳春”到来。

可事实真的如此?

谁在制造繁荣?

此时购房者的一个普遍的心态就是,开发商资金紧张,为了保住现金流,应该会用低折扣换取交易量。

在疫情最为严重的时期,的确有房企开出很低的折扣,引起不小的市场反应,目前这种优惠也仍然存在。

所以,在楼市解冻初期,一些人会认为是“捡漏”的最好时机,而随着市场回暖,折扣必定越来越少。

销售的说辞套路也会强化这一点,告诉购房者这是最后的机会,“越往后越贵”。

于是,不少观望者选择在此时上车。

造成了市场的第一重繁荣。

此外,前文提到的改善型住房需求,西安市场表现在此前已经有明显的趋势,疫情强化了这种市场潮流,造成了第二重繁荣。

第三重繁荣,表现在房价上。因为多重因素作用,部分项目备案价高企。但实际上与前两年相比,顶着备案价卖的现象很少,多数项目能打到95甚至94折,给购房者一个“捡漏”的幻觉。

真实情况是,刚需群体依然谨慎,与前两年相比,需要摇号的项目仍然是少数,从这点看,说“小阳春”还差点暖意。

表现来看,土地零成交,只有长安区供应了7宗土地,说明开发商也很谨慎,除了可能的资金因素,今年的区域战略目标也可能有所调整。

上车千万要理性。

西安这两年的房价并不低,原因错综复杂,但本质还是“面粉”太贵,这也是二三线城市的普遍现象。

所以,如果关心今年西安房价,不如多关心今年西安的地价。

好消息是,部分地方“降低首付”政策一出台就“被”撤回,说明面临的境遇再难,“房住不炒”的定调不变,房价也只能“稳”。

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