文｜陈伟纳

三月底，气温回升、天气变好，深圳楼市也逐渐回暖，近来已有不少项目加推、拿预售。

简单浏览了下这些已推或即将推出的项目，不难发现，福田区的新项目实在有限。虽然如此，但却让我们发现了一个“有意思”的项目——坐落在深南大道，紧邻1号线，交通便利，配套完善的东海国际公寓。

值得注意的是，从2013年首次推出到现在，去化仅有2成。不免让人生出好奇：是开发商舍不得卖，还是项目是个“坑”？

“深圳首个国际豪宅”，单价近30万

众所周知，深圳有很多城市地标都在深南大道，从东部到西部，从地王大厦、平安金融中心再到“春笋”，沿着这条大道一路向西分布。

我们这次所说的，也是沿着深南大道的“地标性”建筑，深南大道7888号——由两座82层和75层高的塔楼组成，中间通过空中连廊连接在一起的建筑。

这就是东海国际公寓。

有网友表示，从远处看这两栋楼，就隐约透出一种高贵身份的象征，在这里居住或办公应该都是一种享受。

308米的楼高，在2013年首次推出时，东海国际公寓打着“深圳首个国际豪宅”的旗号，并凭借放眼周边无一遮挡物、视野开阔，甚至能眺望海景的一大亮点，吸引大批投资客的目光。

事实上，这里的地理位置也确实优越。

位于车公庙旁，商业写字楼林立；在深南大道旁，能直通罗湖与南山；靠近地铁车公庙站，有四条地铁线路汇集；自带东海缤纷天地商业配套，还有有丰盛町商业步行街为这里带来丰富的娱乐和美食选择；距离香蜜湖高尔夫球场与园博园等休闲场所，也仅10分钟路程。

在链家地图上，东海国际公寓属于深圳有名的香蜜湖片区。

而项目在当时的价格，也匹配了“顶豪”之名。

项目推出时，顶层的复式豪宅单价29万元/平方米，户型800平方米、8房4厅8卫的公寓总价2.5亿元，以至于此户型有另一个大气磅礴的名字——“天墅”。

这并不算“过誉”。因为在当时，深圳房价仅2万元/平方米左右，项目无疑算得上“天价”，东海国际公寓也因此在2016年被评为“亚洲十大超级豪宅”。

天价公寓7年去化仅2成

7年前，2013年4月，东海国际公寓开盘，其备案均价如下：

A座4-15层、17-29层、31-44层为8万元/平方米，建面140-290平方米；

15层以下的备案价格为6万多元/平方米；

44层的套房价格为11万元/平方米。

位于顶层的公寓单价更是超过29万元/平方米，总价达2.5亿元。

七年前，深圳的房价大约在2万元/平方米，即使是豪宅，大多是4万多元/平方米，东海国际公寓的推出轰动一时。

时间回到现在，3月13日，一则名为“2.3亿天墅尽炫不同”的链接出现在朋友圈，发布者正是东海国际公寓官方微信公众号，以视频的形式对该公寓的顶层单位作了详细介绍。

不知道大家注意到没有，视频中展示的项目正是当年叫价2.5亿元的“楼王”，七年未见，却从2.5亿元的备案价，降到了2.3亿元。

这是怎么了？

事实上，从2013年至今的7年时间里，东海国际公寓954套房源，去化仅2成。

网上有业主表示，自己2013年年底以10万元/平方米的价格，购买了一套东海国际公寓中间楼层的公寓。几年后，以9万元/平方米的成交单价拍卖了这套公寓，别说赚钱了，可以说是亏得很惨。

但仔细想想，这位业主并非“最亏”的。

假若当年有人斥重金买下了29万元/平方米顶层豪宅，眼看着周边的房价一年一年的上涨，手上的这套“顶配公寓”的未售房源，却突如其来地降价2000万元，意味着业主手里的房子也至少缩水2000万元，那才是真正的“投资惨案”。

不过，当年2.5亿元的“天墅”至今未售出一套。

如今，香蜜湖核心地段的房价多在15-20万元/平方米，而东海国际公寓周边的二手房价则多在9-14万元/平方米不等。

但有意思的是，东海国际公寓的价格在这几年的风雨兼程里并未上涨，甚至有下跌的嫌疑。从链家来看，东海国际公寓中楼层的挂牌价最低为9万元/平方米。

即便能顺利成交，再算上业主们购房本金的利息、物业等各种费用，也可以得出一个结论：当年以8万元/平方米以上价格买了这里的业主，都算是“投资失败”。

天价公寓的尴尬未来

如果说，业主面临“资产缩水”的局面，会倍感“扎心”。那么，对开发商来说，东海公寓的产权年限则是一个伤脑筋的问题。

查询信息可见，东海国际公寓的土地受让时间是2011年1月20日，使用年限为50年，即2061年到期。到今年，该公寓还有41年的产权年限。

而此前，项目用时七年，才让954套房源去化190套，去化率19.9%。

有媒体转述东海集团内部员工的说法，称“东海卖楼从来不追求去化，所以一个楼盘卖了多年，去化率仍然很低”。

按开发商这样缓慢的推售模式，这剩余的764套房子多久能卖完？

假设开发商自持30%，出租房源占10%，加上已售出的20%，剩下40%约为381套，7年卖190套，那381套大约要卖15年时间。

若真的15年售完，这房子的产权就仅剩下20几年。当然，这只是理想化局面，当房产剩余年限不多时，一般去化速度会更加缓慢。

很多人投资买公寓主要考虑到其成本不高、门槛低、回报率高、转手快。但现楼交房的公寓，在年限上就打了折扣，如果再有别的因素影响，就得慎重考虑了。

而房子卖得慢，发愁的还是已经买了房的人，因为新房都卖不出去，这二手房不论是原价卖，还是降价卖，吃亏的始终是自己。

并且，近几年深圳豪宅项目不断推陈出新，除了房子本身的实用性，“噱头”还是必不可少的，到时再转手也是一大亮点，辟如深圳湾1号。

而东海国际公寓却缺乏这这些“噱头”。

比如，靠山的豪宅，不少住宅项目的价格与东海国际公寓可能不相上下，甚至不乏住宅，东海作为公寓并不突出；如果要临海，深圳湾更是有诸多公寓项目，视野、景观也肯定比车公庙好很多。

由此可见，即便直降2千万，东海国际公寓的未来，依然是略显尴尬。