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正荣核心利润大增,2020年冲击1400亿

正荣交出新三年战略第一份答卷,聚焦内功修炼。

图片来源:正荣集团

记者 | 马一凡

正荣地产(06158.HK)于2018年进入千亿阵营后,开启了2019-2021“新三年战略”,重心转移到了“有质量的增长”上面。

3月30日,正荣举办2019业绩发布会,交出了新三年战略的第一张答卷。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝,执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健,以及非执行董事欧国伟共同出席了线上业绩会。

去年正荣调低了规模增速,目标销售额1300亿元,增速20%。

最终这一目标被超额完成——2019年正荣全年合约销售额达到1307亿元,同比增长21%。尽管增速不及正荣往年,但是在去年的市场环境下,在行业中已是不错的水平。

正荣提出的后千亿时代“新三年战略”的要义包括:提升运营水平、改善债务结构、实现盈利能力提升。可以发现正荣2019年年报呈现出来的改变,都围绕着新三年战略的要求。

盈利能力提升

在净负债率大幅降低之后,2019年正荣做了财务结构的进一步优化。

2016年、2017年及2018年,正荣过去三年净负债率分别为206%、183%和74%。2018年是正荣负债率蜕变的一年,也兑现了上市时要把净负债率控制在100%以内的承诺。

2019年正荣的净负债率为75.2%,这个数据相比2018年没有太大变化,保持了平稳。不过,正荣对财务做了更加细致的优化。

首先是债务置换,长债置换短债,成本低的新债置换高成本旧债。这番操作之后,2019年正荣的短债比例由51.3%大幅下降到了34.2%,现金短债比由1.19倍上升至1.76倍,在手现金同比增加了24.5%至353亿元。

其次,正荣积极实现融资渠道突破,包括优先票据、点心债、有限永久资本证券、长租公寓专项债、ABS等,减少了境内非标融资,所以2019年加权融资成本又降了0.3个百分点,为7.5%。过去一年,惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构都上调了正荣的信用评级。

副总裁兼财务总监陈伟健在业绩会上表示,达成千亿销售额之后,正荣做了很多工作去改善整个资产负债表的情况,非标融资大量减少,预计今年将持续减少到20%以下。

增收又增利,这是新三年战略实施后正荣业绩呈现的另一个特点。不少房企在去年的市场环境中,尽管营收增长了,但是利润和利润率反而走低,最终损害的是投资者的利益。

正荣2019年的营收和核心净利润增幅都超过了销售额增幅。比如,营业收入325.6亿元,同比增长了23.1%,核心利润达到29亿元,同比增长42.7%,净利润率同比上升1.1个百分点,至9.5%。

谈到净利率的提升,陈伟健表示,过去正荣的融资成本比较高,在把旧债置换后,资金成本下来了,同时正荣也在严控项目成本。

黄仙枝则表示,正荣多数项目是公开招拍挂拿到的,过去几年土地市场竞争激烈,政府又限价,因此毛利率有些走低,但正荣拿的项目流动性都比较好,并且运营能力、成本控制能力都提升了,因此最终核心净利润率并不低。

在进入新三年战略期后,正荣提出了“精总部、强区域”的理念,将投资、运营、设计和营销关联穿透,2019年项目的标准化复制率达到了100%,平均首开时间缩短到了7个月,新项目平均首开去化率达到70%,这一系列内部改革推动核心净利润率升高至8.9%。

拿地将围绕六大策略

拿地方面,正荣仍然聚焦在强二线城市。报告期内,新增土储560万平方米,共新增41块土地,其中85%位于二线城市,15%位于三线城市。截至期末,正荣总土储2615万平方米,货值约4500亿元人民币。

土地方面正荣有一个重要变化——权益比提升。此前为了实现规模提升,正荣扩大了合作,陈伟健表示,前一年正荣的销售权益比约为51%,去年提升到55%。不过在拿地上,2019年新增土储的权益比例由2018年的35%提升到了73%,这意味着未来几年正荣的权益会升高,被合作伙伴吃掉的利润将回归,公司股东应占利润将有较大增长空间。

陈伟健透露,正荣会把权益销售额的约35%作为拿地预算,2020年的投资预算是260亿元,视市场情况不排除会增加。

黄仙枝则表示,今年将会围绕六大方面完成投资策略。一是坚持城市深耕,在深耕里面找效益;第二是坚持布局一二线城市,因为一二线市场的消费能力和容纳能力还是比较好的;第三,要瞄准核心地段、流动性好周转快的招拍挂项目;第四,今年是收并购的好时机,会加强收并购力度;第五,仍然要加强合作,强强联手;第六,会采取创新办法拿地,比如以产业勾地增加土储、降低成本。

手握4500亿货值的正荣,可售货值达到2500亿元,但对于2020年提出的目标是1400亿元,相比过去的增长率,这一目标略为保守。

“这是对外的目标,我们内部也有另一个目标。受到疫情影响只是一方面,另外,公司把这三年定为高质量发展年,我们只会追求适度的规模增长。”黄仙枝表示。

他认为疫情对正荣的影响是有限的,目前复工复产已经基本恢复,2月份本来就是销售淡季,而3月份的成交已经恢复到了正常时期的80%左右,预计4月份将完全恢复。

“楼市利空已经基本出尽,疫情过后,改善型需求会特别旺盛。”黄仙枝说。

在产品上,正荣一直擅长和聚焦改善型项目,疫情过后的市场或许对正荣来说更为利好。

黄仙枝表示,除了规模,正荣将更多聚焦其他方面,包括稳健的财务,核心的产品能力、成本控制能力,项目的现金流管理、运营、盈利能力。

“能把这些都做好,再上一个规模台阶就是很容易的事情了。”他说。

先上规模、再稳根基,很多中型房企选择了这一路径。可以肯定的是,未来几年,正荣将会继续抓紧修炼内功。

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