记者 | 马一凡

新城控股（601155.SH）3月31日召开了2019年度业绩发布会，这是王晓松担任董事长兼总裁后在A股平台业绩会的首秀。

整场业绩会，有一大半时间都由王晓松介绍新城过去一年的成绩、未来展望以及回答提问，他表现出了丰富的储备量、谦逊和实事求是的作风，甚至还带有一点小幽默。

陪伴他左右的，有刚获聘任为新城控股联席总裁的前万达元老曲德君，还有董事兼联席总裁梁志诚和高级副总裁兼财务负责人管有冬。

王晓松的开场白是真诚感谢新城控股员工和投资者。

“2019年对新城控股来说是艰难前行的一年。感谢3万多名同心、同行的新城员工，也感谢屏幕前同心、同行的投资者们，相信公司，认可公司，公司将以踏实的基本面和稳定的分红为各位股东创造长远价值。”

平稳达成业绩目标

在王晓松的带领下，新城控股走出了最困难的时期，各项业绩目标平稳完成，拿地力度逐步恢复，财务状况稳健、有望扩大土地投资。

报告期内，新城控股全年实现合同销售金额2708亿元，超额完成2700亿元的销售目标，同比增速达到22.5%，维持住了行业第八位置。

把时间线拉得更长一点来看，过去5年新城的行业排名从第21位上升到第8位，年销售额从300多亿元提升到了2700余亿元，年复合增长率超过71%，成长能力依然远超过行业平均水平。

2708亿元销售额中，住宅销售占比71%，综合体销售占比29%；按城市能级划分，一线城市占比7%，二线城市占比37%，长三角的三四线城市占比39%，其他地区三四线占比17%，布局均衡；按所属区域来划分，长三角占比56%，中西部占比24%，环渤海占比17%，粤港澳大湾区占比3%。

在去年7月-10月份基本没有拿地的情况下，新城全年新增土储总建面依然达到了2508.5万平方米，总地价607亿元。截至期末总土地储备货值1.24亿平方米，增长13.5%。

此外，这批新增土储质量也不错。首先是总建面权益比达到了80.5%，同比上涨了30个百分点。其次，据王晓松介绍，2019年拿地总额中，有30%的土地是通过综合体的模式来获取的，得益于各界政府对吾悦广场的重视，这部分拿地的的均价是1244元/平方米，仅为住地块楼面均价的三分之一。第三，2019年拿地金额中，一二线城市占比达到54%，较2018年提高了22个百分点。

去年11月开始，新城的拿地动作陆续开展，今年的投资力度或将大幅回升。

从盈利能力看，2019年新城实现总营收858.5亿元，同比增长58.6%，毛利率达到32.6%，依然维持在较高水平。

截至报告期末，新城各项财务指标更加稳健——共持有现金639.4亿元，相较期初上升40.8%；现金短债比微降至2.09，短期内无偿债压力，长短债比下降至1.42；净负债率大幅度下降32.6个百分点至16.4%，属于行业内非常低的水平。

2019年基本完成商业目标，新城控股全年实现吾悦广场开业21座，40.7亿元的租金及管理费收入超额完成了既定目标，出租率达到了99.16%，处于行业内较高水平。

2020年吾悦广场的目标是开业30座，实现租金收入55亿元。王晓松表示，截至2020年3月末，开业加储备的吾悦广场共计124座，已覆盖27个省份及直辖市。

不会实行收缩战略

面对疫情冲击下的市场，新城控股提出了2020年销售额2500亿的目标，相较于去年有所下调，态度谨慎。

“公司不会往收缩的方向走。”王晓松明确表示。

同时他也直言不讳地表示，目标下调是因为去年下半年在土地市场中的获取基本处于停滞状态，直到11月份和12月份，才有陆陆续续获取一部分项目，再加上疫情叠加，导致窗口期延后。

因此，目前新城2020年可推货值是4000亿。王晓松详细阐述为什么是4000亿——一部分是去年留存和今年新开工的货值，合计有3200亿左右；剩下的800亿需要今年新获取项目，若估算今年新增3000亿-4000亿货值，那么差不多有七八百亿能够今年入市。

按照去化率60%的保守计算，2020年销售额2500亿是在合理区间内的，是一个中性的测算数据。

王晓松也强调，未来不会收缩战略，也不会不再关注排名。截至2019年年底公司在手现金达到639亿元，净负债率非常低，只有16%，这意味着新城手中不仅有很多弹药，在策略上也依然有灵活度。王晓松希望中长期新城控股的行业排名能维持在10名上下。

“现阶段更希望把自身能力加强，从冲规模、提排名向以资本回报为核心、聚焦利润去转变。”王晓松表示。

对于大幅下降的净负债率，王晓松也实诚地表示，这肯定不是一个做出来的数据，“真的就是16%”，主要原因是去年拿地支出减少了。他认为净负债率偏低对公司不是一件好事，未来还是要增长到40%-70%的合理区间内。

将继续布局吾悦广场

作为新城住宅商业双轮驱动的重要一环，吾悦广场去年顶住了压力，基本完成了全年开业目标，而今年30座广场开业的压力更大。尽管今年新城控股的商管事业部经历换帅，但老将曲德君在业内资历、经验都足够，有望能带领吾悦更上一层楼。

在业绩会上，获任执行董事兼联席总裁的曲德君，坐在了王晓松右手边的位置。他表示：“对完成2020年55亿的租金收入目标非常有信心。”

曲德君介绍了疫情发生后的商业运营情况——2月下旬开始，全国的吾悦广场陆续恢复营业，商户恢复营业比例达到90%，尚未恢复的业态主要是影城、KTV和健身房，全国吾悦广场目前日均客流大约在1.5万人次。

“疫情期间，吾悦广场给予商户67天的租金减半优惠，经过测算，综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等因素，预计对2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右，在考虑2020年新开业30座吾悦广场的基础上，最终确定了55亿的租金收入目标。”曲德君表示。

王晓松说，未来还将抓住机会，继续布局吾悦广场。同时，会在近两年研究吾悦广场的退出机制，真正做到“投融管退”闭环。他把这一过程比喻为“买猪、养猪、卖猪”。

“我们内部有个研究，2020年-2025年，全国8万方以上购物中心，还有1500座左右的开业机会点在，我们将会继续在这里面寻找机会。”王晓松认为，寻找项目犹如“买猪”，新城做了十几年商业，已经对“买猪”很熟悉了，对于什么地方能够布局吾悦广场，心里非常有底。

此外，王晓松提出，未来五年，也是吾悦继续提升自己运营能力的时间段，同样的硬件，不同的人来运营产生的成果不一样。“在‘养猪’方面，我们还没有达到行业最高的水平，未来五年，我们要提升一个档次。”

在这场业绩会上，新城控股第一次提出为吾悦广场寻找退出机制，包括资产证券化或者经营性物业贷。王晓松说，任何一个企业都扛不住源源不断的资金沉淀。他表示可能要花上两三年时间来研究如何退出。

“我们一直在研究‘卖猪’的能力，目前没有真正的打算‘卖猪’，因为吾悦的价值还在培养的过程中，远远还没有到达我们想要它到达到价值点。”他说。

财务负责人管有冬表示，新城各项融资渠道都在恢复，经营性物业贷、资产证券化产品都在推进中，布局的大部分地区项目都有充足银行授信，可以满足发展需求。

整体来看，新城控股正在走出黑天鹅事件阴霾，虽然有数个月拿地受到影响，但目前土储仍旧充裕，在手现金的充足为日后开启拿地提供了保障。年轻领导者王晓松的A股业绩会首秀展现出了企业更加透明、自信的积极形象。