文 | 单烁

随着复工复产的有序进行、线下售楼处逐渐回温，青岛楼市也开始“解冻”。

据锐理数据统计，3月最后一周（3月23日-3月29日）青岛全市成交商品房（不包含保障房）共计2664套，成交面积32.68万㎡，环比上涨32%，成交均价14172元/㎡；其中住宅成交2270套，成交总面积27.09万㎡，成交均价13970元/㎡。

楼市“解冻”，供需齐上扬

不仅是成交，青岛楼市的回温在供需两端都有体现。从供应上看，上周青岛商品住宅供应上升，共2485套，约29.43万㎡，面积环比上升88%，其中新增住宅主要集中在城阳区，新增面积为9.18万平方米。

楼市“解冻”同时带来了一定程度的价格上浮，上周（3.23-3.29），青岛商品住宅市场成交均价为13970元/平方米，环比上升了2.7%，主城成交均价从23000-40000元/平方米不等，崂山区价格最高，为39888元/㎡。

从单盘成绩上看，胶州市的荣盛锦绣外滩以总成交套数135套、总成交面积1.56万㎡位列青岛市销售面积排行榜榜首；高新区的中欧国际城项目位列第二名，总成交套数56套、总成交面积0.66万㎡；即墨区的中骏丽景府项目以总成交套数50套、总成交面积0.47万㎡位列双榜排行榜第三名。

但二手市场的恢复看起来仍需时日。上周（3.23-3.29），青岛市二手房市场稳中微涨。据青岛网上房地产数据统计，青岛二手房共计成交991套，环比上涨8.2%，成交面积88587.13㎡，其中普通二手住宅成交955套，成交面积85305.83㎡。

土拍供求两热，荣盛首进即墨

3月份以来，青岛各行业积极复工，各大房企也开始用尽浑身解数来夺回因疫情而错失的2月份收益，而从数据上看3月份的青岛楼市已经呈现了可观的上扬态势。

整个3月份，青岛楼市商品住宅（包括普通住宅、别墅和公寓，不含政策性住房）成交7613套，成交面积为78.6万平米，环比分别大涨106.9%、93.9%。其中，胶州市、胶南市、城阳区的成交量包揽了当月榜单的前三名。据克而瑞数据分析，3月份青岛楼市的主要成交额仍来源于主力区域的刚需客群。

其实从进入三月份的第一个周开始，青岛的楼市就已经出现了回暖迹象，当周（3.2-3.8）青岛新建商品住宅成交1056套，环比增长33.17%；成交面积为12.88万㎡，环比增长31.29%。

充足的土地供应将成为青岛楼市升温的持续动力。2020年，青岛开启新一轮土地供应，在远郊城区大量库存尚未去化的前提下，主城区仍给出了大量的土地出让计划。

虽然年初形势不佳，但各大房企在土地市场中的表现仍很积极。仅3月份，全市成交商住用地36宗，净地面积953274.9平方米，同比增163%；出让总金额达到805509.5882万元，同比增长335%。

期间，荣盛控股首进即墨，于3月12日以6.97亿元的价格拿下即墨2宗地块，总占地面积106605㎡，规划建面183314㎡，商住地楼板价4095元/㎡。3月30日，招商地产也首进青岛主城，联合擎科国际有限公司以6.92亿元的价格拿下是没去一宗占地7.06万平的商住用地。

除此之外，恒大、万科、龙湖、中铁、双星等多家房企也在此期间相继拿地。截至目前，从土拍市场正式恢复拍地至今，不到一个月的时间里，青岛一级土地市场总成交金额已逾百亿。

城阳出台共有产权“催热”楼市

在青岛十大区市的3月楼市“成绩单”中，最值得注意的是城阳区的表现。据锐理数据，3月最后一周的青岛新增住宅主要集中在城阳区，新增面积为9.18万㎡。

而据界面山东不完全统计，4月份青岛将有近50盘有入市加推计划，其中又以城阳区占比最高。

而让城阳楼市迅速升温的主要原因，在于其在3月17日提出的人才共有产权政策。据城阳区政府官方微信“阳光城阳”消息，城阳区目前创新出台《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》，从房源和资金方面给予支持，减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房，面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次，对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%，与企业共有产权。其中，属于一至四层次的人才，产权比例为3:7，期限为8年，期满后，企业无偿赠送共有产权；属于五至七层次的人才，产权比例为2:8，期限为5年，期满后，人才按照“孰低”原则，回购共有产权。

据锐理数据调查，目前已有上万人申请共有产权。其中包含大部分处于待批复状态的申请人，也有小部分申请者已经得到批复开始办理网签。锐理数据分析认为，“共有产权房”政策的出台对于符合购买条件的人是需求刺激；对于不符合条件的人是一场“心理战”。由于惧怕城阳因共有产权新需求的增加而导致房价上涨，很多人会“跟风”加入看房买房的队伍，从而导致了此刻城阳楼市肉眼可见的热闹。

但至少，“共有产权”政策已经在城阳区的去库存问题上发挥了一定的作用，上周城阳区商品房成交408套，环比上周上涨45.7%。

作为历年的楼市成交旺季，今年“金三银四”中的“金三”虽然成色不比往年，但4月份青岛楼市的整体供应量与往年同期相比基本持平，因此接下来的“银四”是否能继续给青岛楼市“增温”，仍值得期待。