作为一家与传统开发模式不同的开发商，华夏幸福的玩法一直不被多数人理解。10月22日，北京国贸三期酒店，华夏幸福举办了他们每年一次的“产业中国年会”，和万达一年一度品牌商大集合的“万商会”颇为类似，这次会议上，华夏全身的产业“肌肉”一览无遗。

事实上，这场名为“破冰技术商业化新航道”的会议看起来更像一场科技界、产业界的聚会，除了邀请《失控》的作者凯文·凯利做主题发言，畅谈科技、产业革命外，与会嘉宾也大多来自企业和科研领域。华夏幸福并没有展示新开的地产项目，抑或地产行业大势，议题更多的是生物制药、火箭制造、机器人研发、文创产业等看起来与地产毫无关联的内容。

如果不了解华夏幸福的模式，大概很难理解他们希望通过这场会议展示给外界的信号。这家仰仗PPP模式，在过去几年持续保持高增长的公司，眼下正朝着一个更宏大的方向转型。他们希望将自己早年布局在各产业园内的项目激活，通过服务与运营来产生新的价值，突破过去依赖新城开发和产业入驻，吸引人流并拉动地产销售的模式。

过去，产业地产开发商能为园区内企业提供的服务，往往仅限于孵化器等基础设施服务。由于行业差异，开发商想要直接介入项目和技术的研发并不容易。如何为入驻企业，特别是高新技术企业，提供更专业的服务，帮助他们成功，是不少产业地产开发商都在摸索的方向。

技术商业化，是这次会议的关键词，事实上，它也代表了产业园区运营和科研项目孵化的痛点。高新科研项目初期往往缺乏资金支持，且对基础硬件的要求较高。产业园深度的参与、支持这些项目，既能给项目成功孵化带来支持，也有可能成为园区未来的利润点。另一方面，资本也在寻求这类项目，但对于国内大多数产业园区来说，两者之间缺乏衔接。

解决这个痛点，梳理、打通产学研链条，是华夏幸福目前集中精力在做的事。仔细梳理这家公司过去几年开发的产业园区可以发现，这些新的园区多数都被赋予了一个产业方向。例如固安的航天及卫星导航产业园，肽谷生物医药产业园，香河机器人产业园、大厂文化影视产业园等。华夏幸福对这些园区的命名，体现了他们设计的园区发展方向。

为了衔接资本与项目，同时也为了替企业寻找新的利润点，华夏幸福投入巨大。华夏半年报显示，截止报告期内其对外股权投资共计62.65亿元，较去年同期增长764.14%。其投资目前共涉及36家公司。这些公司所涉及业务分布极广，除去自身经营需要的资产管理、房地产开发及足球俱乐部之外，还包括医疗器械制造、有机发光半导体（OLED）研发制造、汽车电子产品生产制造、机器人技术推广以及文化产业投资。

这些公司均分布在对应的产业园内，其中不少是由华夏幸福100%投资设立。但仅仅如此依然不够，产业研发更多依然要借助专业团队，如何将这些技术变现，使项目获得更多的社会支持也是华夏幸福目前在做的事。据华夏幸福产业发展集团总经理赵威介绍，为了实现技术商业化，他们在各个园区内设计了多样的资本工具，包括债权投资，风投、基金等，这方面华夏的自有资金也在参与。

深度服务园区内的企业，并主动参与其中，以此来加速产业新城发展提升投资规模和区域经济，在这个过程中坐享由于人流和企业入驻而带来的房地产相关收益，华夏幸福正在试图利用产业资源优势打造一个闭环。

一位清华大学的教授在会议现场发言称，她所领导的团队，发明了一项OLED显示技术，从学校里把它研发了以后，有技术，有团队，但到了进行产业化的时候，就面临场地、资金等难题。项目落地固安之后，华夏幸福不仅为其特别打造了厂房，满足了他们高端制造的需求，也在商业模式、资金模式方面提出了很好的建议。这位教授称目前整个项目团队已落户固安，其中不少核心成员甚至已经在固安买房。

“我们发现在推动各个区域产业发展时，在实现技术商业化环节，产学研的模式是实现技术商业化一个很有效的途径。在中国也好，全球也好，大量的技术都来源于实验室，很多的实验室都是依托于好的大学，好的科研机构，所以我们把产学研的模式当作推动技术商业化的一个具体措施。”赵威说。

中国房地产在经历了互联网思维洗礼之后，企业都在争相模仿“用户思维”，以万科为例，他们现在更关注服务所带来的衍生价值，包括物业、社区服务以及装修。雷军的小米一直被看做用户思维的成功范例，他们以制作性价比高的中低端手机起家，靠着用户思维成功实现逆袭。而这种模式成功的背后，在于解决了不少中低端手机客群的痛点。为了学习这种模式，郁亮也曾带领高管团队去小米学习，但对于这个经历了十年黄金时代“躺着赚钱”的行业来说，真正站在用户角度思考，靠服务用户赚钱谈何容易。

尽管产业地产与住宅开发或商业地产存在行业差异，但在用户思维这条道路上，华夏幸福显然已经走到了前面。

在地产领域，万达的模式与华夏幸福更类似，这家商业地产巨头同样将未来的收入寄希望于商业管理服务，这不仅能帮助万达优化收入结构，也可以让企业躲避行业波动给带来的影响。

华夏幸福面前的也是这样一盘棋，不过，要下好这步棋也并不容易。园区运营需要仰仗丰富的产业、商业资源，据赵威介绍，华夏幸福目前已经积累了海量的企业信息，“截至上个月月底，我们的CRM系统中有几十万条有效企业信息，我们觉得这个海量的企业信息可以作为技术商业化的全面对接平台。就是说技术商业化不一定是技术团队最终去实现商业化，去实现技术的产业化，可以找企业来承载，找企业作为一个平台，去实现技术商业化。”

这是他人难以复制华夏幸福模式的关键。他们大力投入的招商运营团队有着巨大的能量，数据库涉及到全国各个行业的企业，数量之多可以用海量来形容，他们还专门成立了一支信息数据管理团队来长期跟踪这些企业，以挖掘潜在的商业机会。

就在一个多月前，华夏幸福还对内部架构进行了一次战略调整，增设了“一带一路”“轨道交通”等新的职能架构，在决定了新的转型路径之后，华夏幸福现在要做的是把资源进一步优化，强化模式优势。与小米模式类似，华夏幸福也正在全力将“运营与服务”转化为企业利润的核心，仅从这点来看，相比于还在转型之路上苦苦挣扎的房企，他们已经找到了通路。