文 | 证券时报 李宇嘉

近期，大家谈论疫情的基调改变了。2月份，大家都拿2003年的非典对比当下的疫情，认为黑天鹅很快就会飞走了，3月份打扫战场，二季度抢回失地。现在，大家谈论疫情，都拿2008年金融危机来比。另一只黑天鹅来了，什么时候飞走，还不能太乐观。看来，口罩一时半会儿难以摘下来；停摆的产业链、人流和物流循环链，需要时间修复，复工复产尾部拉长。

有朋友咨询我，国家鼓励汽车消费的政策，与2009年如出一辙，楼市刺激政策，啥时候来？我反问，难道地产政策还不够宽松吗？你不觉得楼市现在很火爆吗？当下，除了一线城市和海南的楼市，人才政策加持下，限购基本退出了，即便广州的限购，也只剩下中心几个区了。过去根本不具备发债条件的开发商，现在趁着行业纾困的机会，也获得了救助。

预售门槛不能再降了，再降的话，就是变相鼓励“图纸卖房”、纵容烂尾楼了，后患无穷。疫情期间，各行业都比较惨，但今年1-2月份，地产开发投资占固投的比重，居然从去年底的23.97%，逆势拔高到30.35%。也就是说，即便疫情期间各行业都停摆了，但开发商并不是“很受伤”。更值得注意的是，现在热点城市的房价，都开始很明显地往上窜啦。

在深圳，根据贝壳研究院的数据，二手住房的挂牌价，从1月份的6.9万，涨到2月份的7.0万、3月份的7.2万；二手房成交价，稳稳地站上了7万元。不只是深圳，近期京沪等热点城市，相比2月份，房价都上涨了。

3月份，贝壳统计的25个热点城市，二手房挂牌价下跌的只有5个，16个城市的挂牌价在上涨。别以为，富人买豪宅避险，把房价拉高了。现实情况是，无论豪宅，还是老破小，或学位房，都在涨价。笔者纳闷，疫情冲击到就业和收入，为何房价还上涨呢？在一位民企小老板那里，我摸索到了答案。本来，他是要卖房的，因为既要还债，又要发工资，不得不卖。但现在，不用卖房了。因为，银行钱很多，争先恐后发放“经营贷”，年化利率和房贷利率（4.75%）差不多。算上财政贴息，优质客户的实际利率更低。但想要贷款，拿抵押物来，没有抵押物的贷款，中国的银行基本不会做。好在，中小微小老板们手上都有房子。近十几年来，大家都知道，民企艰难，开始收缩和防御，一部分资金回归房子，剩下的继续苦营实业。

地产稳住了，中小微也纾困了，可谓一举两得。但这给市场一个信号：至少，银行认为房价还会涨，不然怎么会给你贷款呢？地产还是贷款的发动机，或叫金融加速器。对于先知先觉者，机会来了。零门槛注册企业、中介帮你搞流水，低成本贷款轻而易举就来了。深圳这样的城市，地产是资产里最硬的核，不投地产投哪？有了抵押物，银行还会管钱投到哪里？

上海的朋友说，有的银行推销信用贷，额度30-50万，利率和房贷利率差不多；经营贷20年等额本息，利率低至4.35%，比房贷利率还低，有人买房的首付或全款，走这个渠道；上海还有税费贷，利率更低至3.5%，和公积金利率差不多，期限5-10年，最高额度50万，个税、增值税、契税都可贷款。此外，二手房中介费，过去不让刷信用卡，现在也放开了。

房价上涨，你可以讲出一万个理由。但是，当下房价不能涨，我只说两个理由：一是疫情已经冲击到需求和就业了，居民的收入在下降，不支持楼市繁荣；二是复工复产难上加难。当下，“脱虚入实”正处关键期，没有哪个行业比楼市更吸金、比楼市支付能力更强。受疫情冲击大的行业，都是弱势行业。纾困疫情的资金，拐着弯进入楼市，复工复产就更难了。