文｜韩素云

近期，龙华区将迎来一个新的住宅项目入市，那就是位于红山片区的龙光玖悦台。

2019年6月，龙光地产以65.85亿元、增加人才房配建面积2.26万平方米的代价拿下地块，楼面价高达6.7万元/平方米。

虽然未知项目的备案价格，但有着近“7字头”的拿地成本，项目价格超过8万元/平方米将成定势。

事实上，曾经被业主们戏称为“宇宙中心”的龙华，如今的房价也的确在持续上升。

去年，金茂府项目入市，10.3万元/平方米的均价刷新了龙华片区的房价记录。今年，龙华区出现二手房成交单价近10万元/平方米的情况，或隐约给出了答案。

今年3月，位于红山片区的华业玫瑰四季，有一套面积46平方米的房源，成交价达450万元，即成交均价9.8万元/平方米。

同时，该小区有多套房源挂出了超过10万元/平方米的价格，而更多的房源挂牌价也接近9万元/平方米。

从链家上看，红山和上塘片区的二手房均价正在向“8字头”迈进，个别项目如莱蒙水榭春天、汇龙湾等，更是已经超过10万元/平方米。

虽说目前龙华的产业发展和居住氛围并未能与福田、南山等发展多年的区域相比，但有着规划和众多旧改利好，未来龙华的城市面貌将得到很大改善。

本月初，龙华区就发布了今年第一批城市更新计划，当中包含了三个旧改计划，拆除面积约合20万平方米，且均包含了居住功能。

这三个全新的项目，所在位置不同，周边二手房价在3-6万元/平方米不等，有的是地铁口物业，有的是将拥有自带学校，未来或将又成为新的住房，解决更多深圳人的居住需求。

牛湖老一村旧改项目

临近4号线，或建中小学

牛湖老一村旧改项目位于观澜街道，为裕昌路(兴业路)以北、启明街以南、老一老二村界以东的围合区域。

根据规划，项目拆除面积达8.15万平方米，拟更新方向为居住和新型产业等功能。

此外，项目未来还将建设城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于2.89万平方米。

其中，含不少于9000平方米义务教育用地和消防用地。这也意味着项目未来将建设一所小学或初中。

项目较大的亮点为500米范围内拥有地铁站。此站点为4号线三期北延段的末站，牛湖站。通过4号线，可以直达深圳北站、福田CBD和口岸。

环境方面，项目背靠求雨岭，绿化情况较好，周边有求雨岭公园、新艺公园和社区公园等休闲配套。片区内还有翡翠峰生态公园、观澜版画村等旅游资源。

但目前片区现状为村民自建房，周边分布着工业区厂房，居住配套仍待进一步改善。

从链家上看，项目周边目前未有项目在售，而周边房价则多在3.1-4.5万元/平方米。

项目的申报主体为深圳华建观澜房地产有限公司。界面楼谈查询得知，此公司为中国华建控股。

公司成立于1988年，是经国家工商管理总局核准成立的全国性投资类公司，注册并实缴资金6亿元人民币。

公司在城市产业综合体、城市更新、商务花园、酒店等相关行业，形成了初具规模的产业链；在北京、深圳、上海、三亚、浙江、悉尼、墨尔本等地区已建成、或在建多个城市项目。

罗屋围旧改

纯居住项目，靠近大浪中心区

罗屋围旧改项目位于大浪街道。界面楼谈咨询龙华区城市更新和土地整备局得知，此旧改项目正是位于大浪派出所片区内，由大浪南路、大浪公园一路围合而成。

根据公告，此项目拆除面积5.62万平方米，拟更新方向为居住功能。

此外，项目应落实城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于2.72万平方米，其中包含一处派出所，或正是大浪派出所。

目前，项目所在区域为瓦窑村，周边分布着多个城中村和工业区，缺乏成熟的居住项目和配套，也尚无交通利好。

不过，大浪街道目前有多个项目正在规划建设中，包括黄麻埔旧改、罗屋围工业区旧改、时尚小镇和商服地等项目。项目周边也有浪口村旧改项目，规划建设中的大浪中心区也距离项目不远。

可以预见，未来片区在产业、商业和居住等方面将更加成熟。

目前，罗屋围旧改项目周边并无小区，而片区的二手房价在3.5-6.1万元/平方米区间。

值得一提的是，项目的申报单位为深圳市大浪颐丰华股份合作公司，此公司为大浪集体资产企业。

国润电器旧改

片区旧改项目多，教育配套较完善

国润电器旧改项目位于民治街道，由广明工业区改建。

根据规划，项目拟拆除面积6.19万平方米，拟更新方向为居住功能。

项目落实用于城市基础设施、公共服务设施、政府公益性项目用地总面积不少于1.98万平方米，含不少于9000平方米的义务教育设施用地，并需落实不少于12班幼儿园一所。

由此可见，项目未来的教育配套将较为完善。

目前，项目周边分布着工业园区和批发市场，但也不乏商业配套。附近有万众百货和人人乐超市等购物场所。

此外，项目周边分布着众多旧改项目，如万众生活村、牛栏前村等项目。

交通方面，虽无地铁经过附近，但项目靠近民治大道、梅龙大道和布龙路，自驾条件良好。

项目周边有锦绣江南、风和日丽等小区，二手房价在4.2-5.2万元/平方米区间。

而项目开发商方面，深圳市坤祥国润电器有限公司（下简称“坤祥国润”）。

早在去年12月底，龙华区就发布了《民治街道国润电器片区城市更新单元意愿》的公示。根据公示，坤祥国润申请将申请将该单元纳入城市更新单元计划。

而事实上，坤祥国润的经营范围为加湿器、电热器、电风扇、微波炉等多种家电的生产与销售，以及普通货运、自有房屋租赁，而房地产开发等并不在公司经营范围内。

事实上，从2月25日至今，龙华区已发布了19条城市更新公告，为各区之最。

据统计，仅2019年，龙华区的土地整备项目就达到了25个之多，涵盖了商业、产业、居住和文体等方方面面。

未来，待龙华区“两轴四片”，即商业服务轴和绿谷景观轴，以及深圳北站商务片区、红山商业文化片区、龙悦居生活片区和红木山水库生态片区四个片区，规划落地后，相信龙华或将迎来更多购房者的青睐。