文 | 曹安浔

一季度山东楼市的不景气，蔓延到土拍市场。房企今年拿地多谨慎，减规模策略已在山东地区体现。从城市来看，2月份，济南、莱芜等甚至无成交地块。

好消息是，地方政策加持下，青岛3月份商住办用地的成交建面环比上涨60.52%。另有潍坊逆势大涨159%，跃升全国一季度土拍收入第6。

山东楼市刚需和改善型需求庞大，加之救市、抢人等地方政策刺激，当前青岛、潍坊抢先“解冻”，但其他城市还处于冬眠中。

都说楼市靠天吃饭，山东土拍市场迫需要中央新政春风进一步纾困。

TOP10俱乐部的旭辉银盛泰、龙湖已经“闻风而动”，近期积极抄底拿地，旭辉银盛泰更是4天内连掷9.06亿加码青岛。

中原地产首席分析师张大伟认为，3月到今天，全国只恢复到了疫情前大约60-70%的水平，市场都在等待政策。

山东一季度土拍冰封，头部房企停止拿地

克而瑞一季度山东拿地榜中，TOP20房企拿地总额186.5亿元，同比下降35.56%，较全国增速再下滑14%。

山东房企拿地一向理性，应势而动。《2019年山东省房地产行业发展报告》指出：从2015年起，山东省一级市场热度增高，供求面积逐步上升，2018年达到最高，2019年随着房地产调控政策出台，一级市场热度有所下降，房企拿地趋于理性。

拿地热门的青岛也难逃冰封。一季度，房企青岛圈地规模、增速双降。一季度青岛土拍仅成交65宗、总建面424.17万平米，增速-26.04%。而去年同期，成交73宗、总建面573.52万平米，增速17%。

而青济一向是房企拿地的重要战场。据中指院数据，青岛以894亿元位列2019年全国城市土地收入榜第14，济南以641亿元位列第20。

山东去年的销冠——融创，向来重仓青济，但今年也几乎停止山东圈地。财报显示，融创总土储中，青岛以961.91万平米，位列第2，济南以629.00亿元位列第6。但去年大举青济圈地之风没有延续，今年融创非常谨慎。一季度融创仅斥资3.48亿元，拿地一宗。

融创是大多房企的缩影。3、4月财报季，房企纷纷表示今年会谨慎拿地。融创、碧桂园、万科、中海、恒大再山东拿地几乎停止，TOP5房企的减规模策略已在山东地区体现。

楼市16万亿元天花板之下，房企处境本就艰难，叠加疫情因素，房企拿地热情被冰封。但山东楼市的潜力可观，为此省市级政策频发，助力土拍市场。

2、3月份，青岛连发救市、人才引进政策。据“青五条”，疫情防控期间，房企可以按起始价的50%确定竞买保证金，按照成交价的20%缴纳定金，且不限制土地出让金收缴期限，大大缓解房企拿地时资金链的为难。另有，聚青行动、城阳共有产权政策等加速为楼市扩容引流。

不只政策护航土拍市场，青岛还升级近两年的供地大潮、大举放货，给房企更多发挥机会。三月份，青岛商住办用地供应110宗、总建面739.08万平方，环比上涨537.71%。

青岛土拍抢先解冻，旭辉银盛泰、龙湖积极抄底“等风来”

多种利好下，青岛土拍市场3月数据环比大涨，抢先“解冻”。

3月青岛商住办用地成交37宗、总建面200.82万平米，环比增长60.52%。成交价4012元每平米，环比上升134.62%。

成交土地集中在热点区域：胶州市（21.79%）、李沧区（18.79%）、城阳区（18.47%）。土拍市场主城热度复燃，“准市区”城阳区备受追捧，后续利润空间可观，议价能力强。

进入4月，青岛土拍市场进一步好转。克而瑞数据显示，3月30日-4月5日，青岛涉宅用地成交58.19万平方。4月6日-12日，涉宅用地成交127.67万平方，同比大涨119.4%。

青岛“救市”政策缓解了房企的燃眉之急，同时积极引进人才给楼市扩容，这是激发房企拿地热情的“强心剂”，而山东楼市可观的市场需求是房企长期布局山东的最大后盾。

头部房企也逐步恢复信心。在中央楼市新政正式落地前，部分头部房企已经“闻风而动”，活跃抄底。在青岛市多重利好下，它们提前圈地，静待新政春风过后，欣欣向荣的楼市新气象。

最近TOP10房企旭辉银盛泰非常活跃，4天内在青岛连掷9.06亿元。

4月14日，旭辉银盛泰以6.54亿元摘得即墨4宗地，总建面24.17万平米。而4天前，旭辉银盛泰刚斥资2.52亿元拿下即墨2宗地，总建面14.29万平米。它的TOP10同行——龙湖也不甘落后，近期花费6亿元拿下即墨、西海岸两块地。

目前山东土拍市场，迫切需要一场新政“春风”，进一步助力市场好转。房住不炒的基础上，中央会出台怎样的楼市大政，将产生巨大影响。

张大伟预测，4月20日，央行大概率降息20个基点，届时将是买房最好时机。

“本来3月20日就应该降息的，结果定力十足，现在420降息力度要空前了，预计20个基点。 当然是不是买房还要看5年期的变化，如果5年期也降20个基点，别犹豫，如果只降息10个基点，那就选择优质区域。”

张大伟表示，在房住不炒的原则下，降息有助于房地产市场的稳定。一方面降息会降低资金成本，有助于真实购房者入市。另一方面，降息会降低银行的放贷成本，银行的信贷释放也将降价增量。

央行大幅降息，对房企、购房者两端都是巨大的刺激，届时将辐射到土拍市场。作为土拍热门城市，青岛在三月“解冻”后，有望在四、五月份再迎“小阳春”。

潍坊土拍逆势大涨，其他城市仍需新政纾困

除了传统拿地热门——青岛值得期待，疫情期间，潍坊逆势“出圈”，给山东楼市带来惊喜。诸葛找房显示，潍坊以558万平方位列一季度全国土地成交城市排行榜第6，逆势同比大涨159%，为山东唯一上榜的TOP10城市。

但除青岛、潍坊外，山东其他城市土拍冷清。克而瑞数据显示，莱芜一季度土拍无成交。三月份，东营、泰安、济宁分别成交0、4.46、4.55万平方。

值得注意的是，济南土拍2月无成交，3月仅成交11.94万平方。

尽管与青岛并称为山东楼市双核，济南在拆迁政策下，忙于旧改项目，土拍市场一季度供地不足40万平方，成交量也少。融创、新城控股等纷纷加入旧改项目，加快济南城镇化水平。

山东土拍好转慢，直接原因是资金链紧绷。某房企负责投资拿地的工作人员在新浪财经的报道中表示：“各大房企的重心放到了去存库，注重销售，抓紧回款。”

该工作人员透露，土地对于房企发展来说是刚需,开发企业要发展,就需要土地。但在融资紧缩背景下，资金流成关键,房企在拿地时会综合考量。

这个春天楼市业绩低迷，沉默中酝酿着惊雷。全国楼市都在等待一个时机：等待降息，房企补血、买房者抄底；等待调控新政，各地松绑政策频频一日游之际，中央的大动作备受期待。

4月14日，青岛蹿红网络的限售松绑新政被取消。张大伟表示：“青岛成为第六个一日游政策的城市，出台的限售与限购政策宽松只维持了3天，就出台了收回政策。”

“楼市靠天吃饭，最近大部分城市市场只是复苏，远远谈不上火热，3月到今天，全月全国只是恢复到了疫情前大约60-70%的水平，除南方少数城市稍微好一点外。市场都在等待政策。”

当前山东土拍市场冷热不均，青岛、潍坊已经“解冻”，济南等城市恢复尚需时日。

可以合理预期的是，尽管“房住不炒”基调不变，但市场翘首以待的中央新政仍将利好土拍市场。新政春风后，山东土拍市场有望进一步上扬，回暖只是时间问题。