文 | 单烁

国内的新冠肺炎疫情风头渐缓，但其带来的长期性影响却仍然在各个领域中延续。开年短短三个月的时间里，山东楼市经历了从“速冻”，到“冰封”，再到如今逐渐“解冻”的全过程。

疫情发生以来，从全国到山东，再到各城市和片区，都出台了不同的政策给稳定市场，给楼市纾困。

提振“市”气，行政、财政多管齐下

面对急转直下的行情，全国层面率先祭出多种政策手段，以落户限制放开放宽、阶段性放宽市场管理等方式，积极恢复地产市场经济秩序。

首先是积极的财政政策。3月27日中共中央政治局会议指出，要加大宏观政策调节和实施力度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府专项债券规模。2020年疫情以来，财政部、发改委均透露要扩大地产专项债规模，预计2020年新增专项债3万亿，较2019年专项债规模2.15万亿明显增加。

其次是推行稳健的货币政策。开年以来，央行已多次进行定向降准，包括实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点。

随后是市场管理手段和松紧度的调整。全国房地产市场在坚持“房住不炒”定位不变的大前提下，因城施策更加灵活，多地从供给侧和需求侧优化房地产相关政策，如延迟缴纳土地出让金、降低预售条件、预售资金监管等。

同时，根据3月1日国务院下发的《关于授权和委托用地审批权的决定》，城镇化用地审批权也在这段时间得以下放，国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

无论财政、货币、市场管理还是审批权限的政策改革，其主要目的在于有效引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕，既减轻了房企的压力，也提振了市场信心，对购房者也是利好。同时这些政策的出台也给予了山东及其各地市革新楼市政策以方向上的指导。

人才、落户政策成山东救市“杀手锏”

从全省层面看，山东也在各个环节和层面推出新政，以稳定市场、缓解楼市压力。

从时间线上看，疫情期间山东城市在稳定楼市方面首先着眼的是复工复产政策的推行。例如2月26日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于保障房地产开发企业复产复工商品房销售有序开展的通知》，要求在保障人员健康及环境安全的前提下，可实行来访人员预约接待制看房；与此同时，选房现场采用预约制，分时分批控制客户到场人数，不得举办现场推介等聚集性活动。

而后，放开落户成为山东疫情期间对楼市产生影响最大的新政。

3月3日，山东省委、省政府发布贯彻《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》加快推进城乡融合发展的实施意见，在第一板块推进城乡要素融合第一条放开农业转移人口落户限制中，明确加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户，济南、青岛中心城区尽快放开落户限制。同时，给出两城施策方向：

要求全面实施居住证制度，确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证。全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，加大省级财政对农业转移人口落户较多地方的资金奖励力度，在市县国土空间规划编制、用地计划等方面统筹考虑安排进城落户人口和城镇新增建设用地。维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。

相关人才政策的出台也成为山东楼市发展的“风向标”。

2月20日，青岛市出台人才住房新政，正式印发实施《关于加强人才住房建设和管理的实施意见》，要求2020年全市计划建设和筹集人才住房不少于10万套。计划任务中，主城区、西海岸和城阳区承担了八成以上任务量，分别需筹建52500、21300和11800套。

随后在3月17日，青岛实施聚青行动计划，出台十条举措吸引大学生来青、留青、回青创业。重申了毕业学年大学生可在青落户、高校毕业生住房补贴政策、青年人才在青创新创业一次性安家费政策、高校毕业生小微企业就业补贴政策、青年见习补贴政策、“金种子”人才储备工程、高校毕业生灵活就业社保补贴政策、创业补贴政策等。

部分热点片区也在此期间开始发力。青岛市城阳区作为多年来青岛楼市的成交TOP3高地，在今年4月3日正式提出共有产权试点，落户城阳最高享受30%补贴。1-4类人才本人与企业产权比例3:7，自办理网签之日起满8年后，政府无偿赠送30%产权；5-7类人才试点单位与人才购置个人住房实行共有产权政策，产权比例为2:8，期限为5年，回购为“孰低”原则（价格以在回购时和购买时哪个房价为准）。

“救市”与房住不炒之间的平衡

4月10日，青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则，其中多条被部分机构解读为“促销式”放松限购和限售。

据此前2018年4月15日发布的青岛最新楼市限购限售政策，居民家庭在一套住房中仅占部分份额的，按其拥有一套住房计算；在本市范围内新购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满5年后方可上市交易。

该活动规则对上述两条政策都有突破：由于继承、拆迁等原因，居民家庭在一套住房中仅占部分共有份额的，不按其拥有一套住房计算，也就是说，实际占有部分房产也可能会被认定为无房户；出售1套以上原有住房新购1套住房的，原有住房应取得《不动产权证书》满2年并办理相关手续后，就可对新购住房的买卖合同予以网签备案，限售门槛从5年降到2年。

但是，三天后青岛住建局火速“更新”了规则，不仅取消了“部分份额不算一套”，更将“5年门槛变2年”限定为2018年4月18日之前新购的住房。不仅如此，上周规则发布涉及的符合人才条件的、在校大学生、因求学而将户口迁出的学生等人群购房宽松政策也全部消失了。

青岛市住建局对此事回应称，之前发布的活动规则是征求意见版，现在发的是正式版，活动期间按最新发布的执行。 “房住不炒”楼市大基调依旧不可撼动。

数据显示，3月山东房地产市场活跃度增加明显。据克而瑞数据统计，青岛3月份供求同比跌幅已经由2月份的5成收窄至2成，但成交规模与去年同期相比仍有较大差距；同时济南一季度成交量也与去年同期相比下降28%。

因此，如何在疫情期间维系房住不炒与需求刺激之间的平衡，成为每一所城市住建部门所必须面对的课题。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，部分政策出发点是从刺激住房消费的角度进行的，但是如果在意见征求或试行中依然遇到各类过激的反应，包括市场讨论增加、部分房企违规涨价等，那么既有的政策依然会被禁止或叫停。

而与此同时，青岛融信智汇投资发展有限公司董事长龙江也认为，作为国民经济的重要支柱产业以及城市建设的重要举措，每个城市还在进行城市的扩建改造和升级，房地产市场应该营造出宽松的市场氛围，让企业自由竞争。