自从2016年南京开启了“四限”时代，迎来了最严格的调控，限售、限购、限价、限贷，一环控一环，遏制房价上涨。

一直以来，政府也多次强调稳地价、稳房价、稳预期，不将房地产作为短期刺激经济的手段。然而，依旧有开发商涉嫌钻法规空子，另类绕限价。

Point 1

位于尧化门板块的紫樾府近日被曝出涉嫌通过挖地下室来拉价差，抬高房价。据南京网上房地产显示，项目9号楼均价28142元/㎡，10号楼27521元/㎡。但一房一价表中，价格却出现上涨。

如10号楼，由于挖了一层地下室，面积大，约137㎡、161㎡，导致单价在17298—18113元/㎡，但12层以上的普通楼层价格达到28000-29000元/㎡，与一楼跃层价格相差10000多/㎡，且远远高出27521元/㎡的均价。

9号楼也是如此，一层含地下室房源，价格在17823—18151元/㎡，但普通楼层价格却直超29000元/㎡，更有个别房源突破30000元/㎡，但均价确是28142元/㎡，超过均价1000-2000元/㎡左右。其中，9号楼最高价格达到了30219元/㎡，超均价2077元/㎡。

对此，部分购房者表示不能理解，明明均价比较低，但为何楼层单价却这么高，与当初的心理预期有偏差。

此前，南京市房地产学会会长吴翔华对于楼盘挖地下室一事就曾表示，在限价的背景下，开发商采取“挖地下室”的方式来拉低房源的整体均价，这是因为，地下室不算容积率，但可以当做产权面积出售。

开发商利用这一点，降低底层房源的单价，将单价较低的一楼和地下室、夹层部分打包出售，再将二层以上的房源价格抬高，这既有利于开发商以高楼层来赚取利润，又能够做低房源均价来符合政府的限价要求。

还有业内人士指出，挖地下室主要为了突破限价，钻了政策的空子。南京目前的限价政策限制的是楼盘的整体均价，物价部门并不会限制具体每一栋、每一种户型的具体单价。

并且开发商在定价时有一定的自主空间，比如可以将一套房的价格设置较低，以此来抬高另一套房的价格。虽然总的销售收入除以总的销售面积依旧是物价局规定的均价，但内部的差价就会非常之大。

而开发商挖地下室增加货值，且面积大，单价设置很低，反推提高标准层均价，拉低整体均价，这就使得开发商不仅可以暗提房价，又整栋楼的标准均价又不会突破限价，来平衡自己楼盘的整体均价。

不过，据媒体报道，南京市相关部门已经洞悉到这一政策“漏洞”。为了堵住这一空子，南京国土部门在2019年11月初推出新地块时拟在出让要点中规定：所出让地块的地下空间仅可作为停车、储藏、消防、人防等配套设施使用，不得与住宅内部空间直接联通，一楼和负一楼做一个跃层的行为是不可取的。

Point 2

自2016年发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》以来，南京市便一直执行严格的限价政策。该文件规定，首次销售的项目，申报均价参照周边同类型、同品质楼盘。

紫樾府所属的尧化门板块内上一次开盘还是在2017年9月，华润幸福里推出收官房源，销许均价18350-19000元/㎡，时隔两年半，板块再次出货，但新房均价上涨了近9000元/㎡。目前，华润幸福里二手房挂牌均价为25605元/㎡。

据链家网显示，距离紫樾府最近的金地明悦二手房挂牌均价为26986元/㎡。

不仅二手房价格比新房低，金地明悦和华润幸福里正处在栖霞大道南侧，各项配套都很成熟，居住氛围浓厚，距离在建的地铁和商业都较近。

与之相对的，紫樾府周边一片荒芜，不仅有栖霞大道所带来的噪音危害，还有工厂作伴。

紫樾府原为NO.2019G36地块，2019年7月3日，被南京新希望置业有限公司竞得，楼面价15977元/㎡。这也是新希望第二次进驻南京。项目3月28日首开，均价便达到27521-28142元/㎡，普通楼层达到29000元/㎡左右。

项目是精装交付，其精装标准为2000元/㎡，没有新风和地暖，品牌也大多为自制。

紫樾府开盘当天，据工作人员透露，去化8成，现已过去20天，据南京网上房地产显示，9栋的成交比例仅40.41%，10栋为53.14%。

初入南京便面临销售作假、涉嫌绕限价两大问题，打着为南京人居带来新希望的“新希望”未来将会走向何方，本站将持续关注。