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今年老旧小区改造数量要翻番,资金何处来?

老旧小区改造不但是扩大内需的重要之举,从长远来看,也是造福于民的工程。不过,钱从哪里来,改造过程中如何做好利益均衡是推进这项工程的关键。

2020年4月10日,经过改造后的舟山市定海区东港浦新村老旧小区整洁靓丽。图片来源:IC Photo

记者 辛圆

国务院常务会议上周提出,要将城镇老旧小区改造作为扩大内需的重要举措。会议透露,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

根据住房和城乡建设部2019年披露的数据,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户。国务院参事仇保兴去年撰文指出,初步估算,中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。

老旧小区改造不但是扩大内需的重要之举,从长远来看,也是造福于民的工程。不过,钱从哪里来,改造过程中如何做好利益均衡是推进这项工程的关键。

国务院常务会议提出,要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。

从财政资金来看,交通银行金融研究中心高级研究员刘学智对界面新闻表示,截止今年3月末,我国财政存款有3.77万亿元,财政资金较为充足,可以适度加大对老旧小区改造的支持力度。

不过,受新冠疫情影响,今年一季度,我国财政收支双双下降。其中,全国一般公共预算收入同比下降14.3%,这是2009年一季度后,我国财政收入首次出现同比负增长。全国一般公共预算支出同比下降5.7%,其中和老旧小区改造相关的城乡社区支出同比下降23.6%。

至于专项债用于老旧小区改造,最大的问题是如何偿还项目本息。根据财政部2016年制定的《地方政府专项债务预算管理办法》,专项债务应当有偿还计划和稳定的偿还资金来源。

分析师指出,虽然改造老旧小区本身可能不具备收益性,但仍然有诸多可探索实施的办法。

刘学智提出三点思路,一是可以考虑与政府性基金收入挂钩,2019年全国政府性基金收入达到8.45万亿;二是用改造小区的物业基金作为部分项目偿还收益,并推动老旧小区物业管理质量提升;三是在老旧小区改造过程中提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平,部分社区服务具备收益性质,这部分收益可以与专项债项目挂钩。

财信证券首席经济学家伍超明对界面新闻表示,对于有商业收益和较好现金流的项目,如康养中心、老年大学、托幼、医疗机构等,可以用地方政府专项债资金予以支持,如将专项债作为政府资本金,吸引社会资本参与投资。

“如果是没有收益但具有公益类的项目,那么可以采取小区业主分担、财政资金支持等方式,居民可以提取住房公积金支付改造成本。”他说,此外,改造后的小区会产生一些具有收益类的项目,如加装电梯、纯进水制水机后会有广告收入、水费等收益,因此,可以鼓励吸引企业参与老旧小区改造。

近日,上海、湖南、青岛等地方政府在针对老旧小区改造的文件中对资金来源做出了相关规定。

4月15日,上海市财政局和房管局发布的《关于本市既有多层住宅加装电梯办理政府补贴资金有关事项的通知》显示,既有多层住宅加装电梯可按施工金额40%予以补贴,市与区分担比例各为50%。

4月10日,湖南省住房和城乡建设厅等三部门发文明确,鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资,并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与城镇老旧小区改造。居民出资部分,可通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

2月24日,青岛市印发的《城镇老旧小区改造试点工作方案的通知》明确,老旧小区改造内容划分为基础、完善、提升三类。通知特别提出,改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶,可在实际出资额内提取其名下的住房公积金用于老旧小区改造。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对界面新闻表示,国家大力推动老旧小区改造具有很强的现实意义,具体体现在民生和经济两个层面。

从民生来看,老旧小区改造能改善城市中低收入群体的居住环境,以及补公共设施建设方面的短板。从对经济的拉动来看,盘和林指出,目前在一、二线城市,房地产投资已经触及“天花板”,而老旧小区改造量很大,比如安装电梯等,这可以在提振需求方面起到很好的作用,从而促进经济的循环。

不过,“老旧小区改造还是要注重市场化力量,利用好社会资本,不应该政府大包大揽,否则会给地方造成严重的财政压力。”盘和林强调。

58安居客房产研究院分院院长张波也对界面新闻表示,老旧小区改造需要吸引更多的社会资本参与共建,在改造过程中要平衡好资本方的投入和收益,让资本方不但参与共建,并且参与后续共同运营。例如,通过机制保障,资本方可在养老、托幼等方面更多参与并实现合理收益。

“不少老旧小区改造本身也会带动相关联行业的发展,包括建筑、装修装饰、园林绿化等。”张波说。

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