文 | 单烁

3月30日零时，青岛胶州湾大桥胶州连接线正式开通。正式通车后，青岛主城区至上合示范区的通行时间大大缩短。胶州上合示范区也因此再次成为青岛楼市的目光聚集之地。

基于2019年胶州楼市的大火和胶州湾大桥通车带来的利好，业内很多人继续对接下来上合示范区——这个青岛楼市成交高地中的“国家级新区”的未来表示了乐观。

但是在今年疫情的突袭之下，楼市形势已被全盘洗牌。在此背景下，2020年的胶州上合示范区真的还值得购房者们“乐观”吗？

来自“国家级示范区”的乐观

胶州上合示范区，全称为“中国-上合组织地方经贸合作示范区”，也叫做胶州南部新城，它位于胶州的东南环湾地带，是黄岛与红岛的中间位置。

作为国家级新区，胶州上合示范区也在近几年迎来了丰富的配套规划：青岛大学胶州校区于2018年在此敲定落子，青大附医也在2019年年底时完成了基本的清理拆迁；2017年年底时，青岛华红湾国际旅游度假区项目正式签订战略合作框架协议，华红湾落户胶州；总投资50亿元的上海新城吾悦广场城市综合体项目也在2018年落户胶州开发区；片区内的京东物流园目前也已经完工。

根据青岛地铁总体规划图，三期规划的12号地铁线将贯通此地，未来可换乘8号线通达黄岛、红岛以及市区等地，地面交通还有通往胶东新机场的快速路。以后去黄岛和红岛换乘8号到市区也很方便。也有去胶东新机场的快速路。

仅3月16日，位于胶州九龙街道2宗建面14.87万宅地成交，最终被青岛恒禄旅游开发有限公司（恒大水世界）3.7亿元底价竞得，成交楼板价2484元/㎡，胶州恒大水世界项目也正式落地。

这片昔日荒无人烟的盐碱地，终于在“加冕”国家级新区的头衔之后，迎来了自己的春天。

2019年以来，上合示范区的楼市一直风头很盛。胶州市特别是上合示范区片区，其购房者主体很大程度上来源于淄博、临沂等附近城市的外来客群，这从胶州在疫情全民隔离期间骤减的成交量中也可窥一斑。2019年，淄博、临沂房价飞涨，这也成为胶州上合示范区2019年楼市热度骤升的原因。

盐碱地上，“新城”成长艰难

2019年10月18日，胶州9幅建设用地网拍，其中4幅住宅用地及4幅工业用地被青岛龙泰舜泽置业有限公司（龙湖）、山东盈拓之恒新能源有限公司以8.87亿底价联合拿下，标志着上海电气海上风电装备产业园正式落户胶州上合示范区。

但这也是头部房企2019年在上合示范区屈指可数的几次拿地之一。另外也只有花样年在2019年12月31日，以4.31亿元的底价拿下胶州上合示范区1宗占地面积41271㎡的居住用地。

胶州本身是青岛土拍市场热地。2019年，胶州市一级土地市场共有46幅住宅商业类地块成交，成交地块规划建面391万平方米，占全市总成交量的13%，在全市各城区土拍排行榜中排名第三。可见胶州上合示范区虽然名头叫的响亮，房企们却不太买单。

另外，区域内对胶州湾大桥贯通带来的影响似乎也过于乐观。诚然这条大桥的开通将带动包括上合示范区在内的青岛胶州湾北部城区加速崛起，但即便抛开频繁大雾封路这等不可抗因素不谈，目前大桥的免费状态能持续到何日也仍是未知数——而大桥是否收费将很大程度影响大桥的车流量，进而影响到大桥对胶州湾北部片区的带动作用。此外，所谓丰富的配套到目前仍未见起色。

作为一座从荒芜的偏僻盐碱地上崛起的“新城”，无法集中供暖也成为了上合示范区楼市的一大“硬伤”。上合示范区成立前的一段时间里，龙湖、新城、远洋、天一仁和、花样年、荣盛等房企纷纷想要在此分得一杯羹。据界面山东了解到，目前来看，2018年6月开盘的荣盛锦绣外滩，上万套房源至今仍未清盘，花样年情况雷同；而后来的天一仁和悦海大观、融创时代公馆等借前车之鉴，为抢占这块不算大的“蛋糕”终于尝试打出了集中供暖的牌面。

2020年，上合示范区的喜与忧

受疫情影响，各城市、地区成交普遍下滑，上合示范区今年来自鲁西南的投资客所带来的需求量，将不出意外地出现缩水。而无论是从保利、万科、华润等头部房企的项目体量，还是配套的完备性上看，更不能指望胶州主城购房者大批南下置业。

同时，上合示范区昔日的价格优势已然不再，周边同类型片区的竞争力增强：据安居客、房天下等平台数据，上合示范区的刚需毛坯价格的话大多集中在9-1.2万之间，毛坯9千多起，例如荣盛·锦绣外滩、观澜文苑和万恒·四季花城等等；精装基本在1-1.3万之间，例如碧桂园·湖悦天境和花样年·碧云湾等。但城阳上马板块的越秀星汇城均价也仅在万元线上下，位于城阳河套片区的众安·青岛新城市均价也是1万元；高新区许多高层价格也不过是1.2-1.3万元之间。中德生态园、辛安板块等还有一众低价盘。

而城阳全域都有集中供暖。这是上合示范区的燃气炉所无法匹敌的。

据克而瑞数据统计，2019年青岛胶州市新增住宅供应全市最多，共3.39万套，约400万㎡，占青岛市新增量的21%；住宅存量方面，胶州市库存365万㎡ ；库存销售周期约12个月，整个胶州市的去库存压力仍存在。

但上合示范区也仍有自己独到的竞争力，即国家级新区的加持。据2018年发布的中国-上合组织地方经贸合作示范区核心区建设五年发展目标和远期发展目标，到2022年，示范区核心区将实现与上合组织国家年进出口贸易额、累计双向合作投资额、对外承包工程营业额和双向劳务合作“四个翻一番”。国家政策引领下的上合示范区将成为胶州楼市未来数年的另一主战场，基建的大量投资、产业的快速发展都将让胶州上合示范区成为未来青岛楼市的有力竞争者。