正在阅读:

民营房企末路 北京八成土地被“国家队”抢走

扫一扫下载界面新闻APP

民营房企末路 北京八成土地被“国家队”抢走

在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

图片来源:视觉中国

民营房企正在逐渐被挤出北京土地市场。

今年9月以来,北京土地招拍挂出让了18块土地,14块地被国资背景房企拿走,占比接近8成。在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

这些拿地的国企或央企,多以联合体的方式参与其中。央企与国企组成联合体拿到的地块达到了10宗。

一位广州开发商人士告诉记者,北京地块总价很高,要求拿地企业有较强的资金沉淀,国企或央企有大型母公司和集团支撑,资金成本较低,也有更多的拿地资源,于是在北京拿地的方式,大多以联合体的形式存在。一是为了避免恶性竞争推高地价,另外就是地块总价过高,合作拿地分散风险。

过去两年,在一线城市拿地王的基本上也是央企和国企。前两年绿地和保利在市场上风头很劲,今年这支国字号队伍里,加入了葛洲坝、方兴地产(现更名为“中国金茂”)。

央企葛洲坝集团旗下的中国葛洲坝集团房地产开发有限公司,在今年10月20日竞价104轮拿下丰台区樊家村地块,地块总价接近50亿元。经计算,这块地处南四环附近的土地,楼面价竟然高达7.5万元/平方米,成为北京经营性用地出让史上楼面价最贵的地块。

葛洲坝集团虽在北京拥有多个房地产项目权益,但均是选择与品牌房企合作,并不主导地块操盘。一位市场人士评价,葛洲坝拿地的优势就是资金。但对于一家缺少足够项目操盘和开发经验的房企而言,他们是否准确测算过地块和项目的开发成本,拿地是否理性,仍待商榷。

这样脱离了正常市场的拿地行为,让北京地产圈咋舌不已。一位负责营销的房企职业经理人感叹,一方面北京政府通过强力限购控制房价,另一方面则是央企跳出来疯狂拿地,“葛洲坝估计售价要达到12万元每平方米,这样一个区位价格这么高卖给谁呢?如果这个项目能够做好,北京其他的高端项目几乎都能够赚钱了。”

除了拿到地的企业都是“国家队”外,在土地招拍挂现场,几乎也都是清一色的国企和央企。近期北京接连出让的两宗成交总价均超过80亿元的“准地王”地块,分列北京土地市场经营性用地成交总价历史的第二和第三位,其中北京天恒房地产股份有限公司、中粮地产和首创置业组成的联合体以总价近86亿元拿下丰台区南苑乡地块,华侨城、招商局地产以及华润联合体则以83.4亿元的代价拿下了其“姊妹”地块。

上述6家参与拿地的房地产企业无一不是拥有国资背景的房地产公司。而参与这两宗高总价地块竞拍的,几乎都是“清一色”的国资背景房地产公司。

在丰台南苑地块出让当日,与北京天恒房地产公司、中粮地产和首创置业联合体参与竞买的企业,包括中铁建工和中铁诺德联合体、中铁置业和中铁建联合体、保利首开龙湖联合体,以及平安九龙仓绿城联合体。

而丰台南苑地块“姊妹”地块,与华侨城、招商局地产和华润联合体一同竞争的企业,则包括中粮、天恒和首创联合体、龙湖保利首开联合体、绿城九龙仓平安联合体以及中铁建中铁置业联合体。

国资背景的房地产企业参与近期北京土地市场多宗地块争夺后,随之推高的则是楼面地价,甚至让区域内房地产市场“面粉贵过面包”。

除了葛洲坝集团拍下的丰台樊家村地块楼面价突破7.5万元/平方米刷新北京经营性用地楼面价最高纪录外,上述两宗高总价丰台南苑地块在时隔周末时间,拍出的楼面价就已经涨了6000元/平方米,且行业内人士预计这两宗地块未来的销售价格都会突破10万元/平方米。

与国家队的激进形成鲜明对比的是,民营房企拿地时的谨慎。碧桂园集团在今年10月21日与中国金茂合作拿下了位于丰台区的两宗商业地块,但一周后即传出碧桂园集团因“拿地成本过高”的问题计划退出该地块,转由中国金茂全盘接手。中国金茂同样拥有着央企背景。旭辉集团是少数活跃在北京土地市场的民营房企之一。旭辉集团董事长林中早前接受记者采访时指出,销售金额500亿元会成为衡量旭辉乃至许多中型房企规模的重要指标之一,而未来两三年时间旭辉也会继续谋求规模增长。

中国金茂2014年全年销售金额185亿元,首创置业去年全年签约金额248亿元,中国铁建2014年销售金额约为270亿元,中国中铁去年销售金额约为250亿元,葛洲坝集团在2014年房地产营业收入只有62.5亿元。但同比实现了近4倍的增幅,这也受益于公司分别位于上海和北京两个一线城市两个房地产项目的交付结算,仅两个项目的销售金额就占到了葛洲坝集团地产业务营收比重的6成以上。

在精细化运作以提升利润率成为大型房企后规模时代的发展主题时,扎堆在一线城市拿地,成为这些还在寻求规模增长的国资背景房企的选择。

上述广州开发商告诉记者,北京这样一线城市的房地产市场,土地供应逐年减少,单个项目的销售货值就会达到上十亿甚至数十亿元,对这些规模仍然较小的国企央企开发商而言,押宝一个一线城市的项目就会获得销售业绩和规模上的增长,这与很多大型民营房企早年均衡做城市和项目布局的策略完全不同,“保证国有资产增值是其承担的经营任务之一,或许这也是国家队热衷拿高价地甚至是地王项目的原因之一。”

但这显然不是民营房企能玩得起的游戏了。一家大型民营房企对记者称,目前暂时不会考虑在北京拿地了,“地价太高了,拿地以后的日子也会非常难受。”

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。

评论

暂无评论哦,快来评价一下吧!

下载界面新闻

微信公众号

微博

民营房企末路 北京八成土地被“国家队”抢走

在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

图片来源:视觉中国

民营房企正在逐渐被挤出北京土地市场。

今年9月以来,北京土地招拍挂出让了18块土地,14块地被国资背景房企拿走,占比接近8成。在疯狂的土地市场面前,民营房企如今只能望地兴叹了。

这些拿地的国企或央企,多以联合体的方式参与其中。央企与国企组成联合体拿到的地块达到了10宗。

一位广州开发商人士告诉记者,北京地块总价很高,要求拿地企业有较强的资金沉淀,国企或央企有大型母公司和集团支撑,资金成本较低,也有更多的拿地资源,于是在北京拿地的方式,大多以联合体的形式存在。一是为了避免恶性竞争推高地价,另外就是地块总价过高,合作拿地分散风险。

过去两年,在一线城市拿地王的基本上也是央企和国企。前两年绿地和保利在市场上风头很劲,今年这支国字号队伍里,加入了葛洲坝、方兴地产(现更名为“中国金茂”)。

央企葛洲坝集团旗下的中国葛洲坝集团房地产开发有限公司,在今年10月20日竞价104轮拿下丰台区樊家村地块,地块总价接近50亿元。经计算,这块地处南四环附近的土地,楼面价竟然高达7.5万元/平方米,成为北京经营性用地出让史上楼面价最贵的地块。

葛洲坝集团虽在北京拥有多个房地产项目权益,但均是选择与品牌房企合作,并不主导地块操盘。一位市场人士评价,葛洲坝拿地的优势就是资金。但对于一家缺少足够项目操盘和开发经验的房企而言,他们是否准确测算过地块和项目的开发成本,拿地是否理性,仍待商榷。

这样脱离了正常市场的拿地行为,让北京地产圈咋舌不已。一位负责营销的房企职业经理人感叹,一方面北京政府通过强力限购控制房价,另一方面则是央企跳出来疯狂拿地,“葛洲坝估计售价要达到12万元每平方米,这样一个区位价格这么高卖给谁呢?如果这个项目能够做好,北京其他的高端项目几乎都能够赚钱了。”

除了拿到地的企业都是“国家队”外,在土地招拍挂现场,几乎也都是清一色的国企和央企。近期北京接连出让的两宗成交总价均超过80亿元的“准地王”地块,分列北京土地市场经营性用地成交总价历史的第二和第三位,其中北京天恒房地产股份有限公司、中粮地产和首创置业组成的联合体以总价近86亿元拿下丰台区南苑乡地块,华侨城、招商局地产以及华润联合体则以83.4亿元的代价拿下了其“姊妹”地块。

上述6家参与拿地的房地产企业无一不是拥有国资背景的房地产公司。而参与这两宗高总价地块竞拍的,几乎都是“清一色”的国资背景房地产公司。

在丰台南苑地块出让当日,与北京天恒房地产公司、中粮地产和首创置业联合体参与竞买的企业,包括中铁建工和中铁诺德联合体、中铁置业和中铁建联合体、保利首开龙湖联合体,以及平安九龙仓绿城联合体。

而丰台南苑地块“姊妹”地块,与华侨城、招商局地产和华润联合体一同竞争的企业,则包括中粮、天恒和首创联合体、龙湖保利首开联合体、绿城九龙仓平安联合体以及中铁建中铁置业联合体。

国资背景的房地产企业参与近期北京土地市场多宗地块争夺后,随之推高的则是楼面地价,甚至让区域内房地产市场“面粉贵过面包”。

除了葛洲坝集团拍下的丰台樊家村地块楼面价突破7.5万元/平方米刷新北京经营性用地楼面价最高纪录外,上述两宗高总价丰台南苑地块在时隔周末时间,拍出的楼面价就已经涨了6000元/平方米,且行业内人士预计这两宗地块未来的销售价格都会突破10万元/平方米。

与国家队的激进形成鲜明对比的是,民营房企拿地时的谨慎。碧桂园集团在今年10月21日与中国金茂合作拿下了位于丰台区的两宗商业地块,但一周后即传出碧桂园集团因“拿地成本过高”的问题计划退出该地块,转由中国金茂全盘接手。中国金茂同样拥有着央企背景。旭辉集团是少数活跃在北京土地市场的民营房企之一。旭辉集团董事长林中早前接受记者采访时指出,销售金额500亿元会成为衡量旭辉乃至许多中型房企规模的重要指标之一,而未来两三年时间旭辉也会继续谋求规模增长。

中国金茂2014年全年销售金额185亿元,首创置业去年全年签约金额248亿元,中国铁建2014年销售金额约为270亿元,中国中铁去年销售金额约为250亿元,葛洲坝集团在2014年房地产营业收入只有62.5亿元。但同比实现了近4倍的增幅,这也受益于公司分别位于上海和北京两个一线城市两个房地产项目的交付结算,仅两个项目的销售金额就占到了葛洲坝集团地产业务营收比重的6成以上。

在精细化运作以提升利润率成为大型房企后规模时代的发展主题时,扎堆在一线城市拿地,成为这些还在寻求规模增长的国资背景房企的选择。

上述广州开发商告诉记者,北京这样一线城市的房地产市场,土地供应逐年减少,单个项目的销售货值就会达到上十亿甚至数十亿元,对这些规模仍然较小的国企央企开发商而言,押宝一个一线城市的项目就会获得销售业绩和规模上的增长,这与很多大型民营房企早年均衡做城市和项目布局的策略完全不同,“保证国有资产增值是其承担的经营任务之一,或许这也是国家队热衷拿高价地甚至是地王项目的原因之一。”

但这显然不是民营房企能玩得起的游戏了。一家大型民营房企对记者称,目前暂时不会考虑在北京拿地了,“地价太高了,拿地以后的日子也会非常难受。”

本文为转载内容,授权事宜请联系原著作权人。