“目前在北京拿地，根本不能计算成本和盈利前景，以如今的高地价水平，怎么算都会亏损。拿地的联合体只能赌一把——赌北京的房价未来仍会继续上涨，只有这样才有拼一下的机会。”一位央企负责人向界面新闻记者表示。

然而，拼得太猛，难免“后怕”或陷入“尴尬”。

10月底以联合体的形式进京的碧桂园，拿地不到一周，便传出了“退出”传闻。11月3日有媒体称，中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出丰台花乡四合庄地块，中国建筑将接手，与中国金茂进行联合开发。中国金茂内部人士对界面新闻记者透露，丰台花乡四合庄地块为B4综合性商业金融服务业用地、国有建设用地，这类地块是中国金茂所擅长的，未来将由金茂进行操盘。如果碧桂园最终选择“退出”，金茂将有可能自己接盘，也有可能寻找新的合作方加入，目前一切仍在协商中。

同样在10月底以龙湖平安兴昌联合体的形式拿下北京地块的龙湖，也被疯传要“退出”。有媒体引援内部人士消息称，龙湖和平安打算退出，小伙伴兴昌很“尴尬”，正在为寻找新的合作对象惆怅。

11月2日，北京土拍史上总价第三高的土地以83.4亿元身价出炉，又一个联合体因此闹出了纠纷：在拿地结果诞生后的一小时，华润招商华侨城联合体传出“解体”的传闻——华侨城执意拿地，而招商觉得地价太贵、超出其授权价。华润和招商有可能为此退出。

对此，界面新闻记者分别向上述企业求证了退出传闻。华侨城拒绝了界面新闻记者的采访。龙湖地产则回应称：“退地一事子虚乌有，为不实传闻。”碧桂园的回应并没有特别肯定，碧桂园称，公司内部仍在对丰台花乡四合庄地块进行相关测算。

一般而言，联合拿地常常在两种情况下出现。第一种情况是，当一家房企准备进军某个新区域时，它往往会选择一家对当地市场熟悉的、拥有优势资源的企业进行合作，从而快速地实现本土化的目标。毛大庆曾经执掌的北京万科得以迅速做大规模，采用的就是大量与本地国企央企联合开发的模式。

第二种联合拿地的情况则主要出现在稀缺地块中。两家强势房企都看中同一块地，不如化竞争为合作。同时，两家甚至多家房企的合力，能让他们共同做好原本以一家房企实力操作不来的地块，也共同分担风险。

近期高价地频出的北京市场，大多属于第二种情况。一位央企董秘对界面新闻记者透露，在北京，某些地块竞拍前，各家有意竞拍的房企提前商谈好，组成联合体合作拿地，这大大减少了多家房企竞相提价的行为，降低了最终的拿地成本。去年在北京，有时甚至会出现多达四五家的庞大联合体，最终以较低溢价率甚至起拍价拿到土地的情况。

但在转战一二线成为房企共识的“白银时代”，即便合纵连横，举牌上百轮的激烈厮杀场面，也在频频上演。拿地的企业怎么算都是亏，只能赌一把——赌北京的房价未来仍会继续上涨，只有这样才有拼一下的机会。

然而，联合体中的各个企业背景实力、开发风格、资金成本都不一样，拿地的“赌性”也不同，并不是每一家房企在联合前，都考虑好了联合可能带来的各种风险。这里面考验的，除了上述央企负责人说的“胆量”外，还有资金实力、企业对操盘团队的考核激励机制等等诸多问题。

比如，另一位央企负责人告诉界面新闻记者，一般而言，开发商想要在北京拿地，至少要准备200亿的专项资金，然后才能和北京国土局商谈想要竞拍的中意地块。如果运气好，最终拍得土地，之前准备的专项资金就直接转账到国土局的账上了。

先把200亿资金放在账上，否则你连进门说话的资格都没有。这种作风，可能一些开发商就接受不了，或者没有权限做这个事。然而，前面过关斩将拿到了地之后，联合体后面的问题也层出不穷。

一位民企董事长对界面新闻记者称，在联合体拿地中，参与主体的利益诉求主要有三项：对联合体的开发商而言，最重要的是操盘权——操盘权意味着项目的主导控制权、股权收益之外的操盘管理费、甚至是项目未来可能出现的超额收益分成；其次，联合体中开发商也非常看中项目的并表权益——这意味该项目最终将给自家财务报表添彩；项目的股权投资收益则被开发商放在第三的位置。

过去，大部分联合体仅由两家公司构成。两家公司权益分配通常比较简单：一家操盘项目，另一家则获得并表权。“谁更强势，在地块所在区域的开发销售能力更强，谁就能拿到操盘权。”

但也发生过强强联合的双方都意在操盘、互不相让的情况。在南京，保利和朗诗在携手拿下朗诗保利麓院时，就曾经遇到双方都执意操盘的情况。最后的结果是：将“蛋糕”一切为二，朗诗负责南面地块的打造，北面地块则由保利操刀，双方各自操盘销售，最后成立一家合资公司统一负责物业。

两家联合体拿地后的协商和操作都仍存嫌隙。而如今动辄三家甚至四家的联合方式，其拿地后的实际操作则更为艰难。如何分配操盘权和并表权？对土地价格、未来的项目操作和收益如何达成共识？“这是一个难度并不亚于拿地的博弈过程。”上述央企负责人说。

今年的情况更是雪上加霜，在怎么也算不过来账的高地价带来的高风险中，联合体中隐藏的矛盾正在集中爆发。

回顾上个月诱发“退地”风波的两宗地块，参加竞拍的联合体各方有着截然不同的企业风格和土地认知。央企和民企作风截然不同，类似“平安”这样的金主，参与拿地的财务回报诉求也会比房企更简单粗暴。

更主要的是，在房企频频发债的2015年，不同房企的资金成本正在拉开距离。诸如今年9月，花样年集团发行的五年期公司债票面利率为6.95%。但仅隔3天，万科发行的五年期公司债票面利率却低至3.5%。

界面新闻记者知悉，在碧桂园金茂联合体的竞拍现场，最终是由金茂的人举牌，成交价在碧桂园的心理预期之外——这也是碧桂园在竞拍结束后再度重新算账，并萌生退意的原因。

实际上，没有永恒的敌人或朋友，只有永远的利益，有人退出，自有人愿意接盘。不联合拿不动地，联合了又将面临磨合、协商和博弈，现在是真正考验开发商智慧的时候了。

值得注意的是，2013年的“地王”们尚未解套，2015年的这波“地王”又将在什么时候才能算过账来？曾经联合体是抵御高地价高风险的最佳载体。但当地价越来越高、房企资金成本分化愈发明显，未来还会有多少联合体面临解体？