文丨葛园园

日前，一则山东大学章丘龙山校区获批的报道，使得山大龙山校区落地章丘的传闻再次被关注。济南这一长期规划的重要建设项目，也再次将章丘起起伏伏的楼市拉到聚光灯下。

“主角光环”加持 高光时刻的2017章丘楼市

2017年，是章丘极具历史意义的一年。作为撤市设区后的第一年，远在济南最东边的章丘区借势济南东拓发展的东风，一路高歌猛进。

2017年2月14日，山东大学校友会发布《关于山东大学济南主校区建设事宜再致广大校友的一封信》，正式确认山大济南主校区将选址在章丘区绣源河西侧地块。公开信中还称，政府预计2020年之前建成两条轻轨通往主校区，其中一条即为今年3月份发布招标的连接山大龙山校区和济南主城区的8号线。除交通方面的改善，山大校区的落地必然带来济南传统名校山大附小、山大附中等优势的教育资源，也正因此，章丘的楼市从此开启了其“主角之路”。

2017年2月20日，章丘区迎来了当年的第一次土地拍卖，此次共拍卖26宗土地，吸引了新城、碧桂园、和昌、旭辉、中骏、山东高速等房企争相参与。经314轮的争夺后，山东大学拟建主校区附近，绣源河、大站水库以西的4宗土地溢价达到1.7倍左右，楼面地价超过4200元/平米，绣源河西侧最高的一块地楼面价达到4434元/平米，远超2016年底2929元/平米的楼面价。

不止绣源河及周边地块，章丘区圣井片区、老城区、政务新城区等区域地价也一路飙升，位于双山北路以北的近贺套庄地块成交楼面价高达7326元/平米；章丘房价也从均价6000元/㎡一举破万，山大校区周边区域房价更是一天一变。

2017年，章丘楼市是整个济南楼市的主角，那一年，章丘区凭借主角光环，一举将“宇宙中心”的称号从历城区唐冶片区手中抢下。

急需去库存  2018后的章丘楼市现状

为给“燥热”的楼市降温，2017年2月17日，章丘区推行楼市新政，进行“一房一价”公开销售，对不明码标价、开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益等行为一律严肃处理，同时严查开发企业和房地产经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、捂盘惜售、囤积房源、擅自涨价、扰乱市场秩序等违法行为。

2017年4月20日，章丘区纳入济南限购范围。

然而，随着重要配套设施的一再“跳票”，进入2018年后，章丘市场出现180°转弯。

首先，土地市场逐渐变冷，大部分供应土地以底价成交，极少出现竞争乃至溢价的状况，甚至2018年章丘“8·13土拍”出现了19宗地中6宗底价成交、8宗流拍的“惨剧”；其次，楼市供应量剧增，由于2017年众多房企拿地，次年章丘区房地产市场项目云集出货，楼市库存量空前，继而开发商为销售而采用了大量的买房送车位、半价地下室、首付分期、降价打折等各种营销策略，楼市进入买方市场的盘整期；在房价方面，尽管开发商力图稳住房价，但由于销售压力而不得不大量采用了“特价房”“工抵房”等手段，成功将章丘区房价拉回8000元/㎡甚至7000元/㎡，2019年章丘区泰悦盛景项目开盘甚至打出了6200元/㎡的价格。

据荣置地数据，2020年一季度，济南市章丘区普宅库存房源约16130套，主要集中在100㎡-140㎡户型；100-180㎡主力户型面积段，去化周期约为27.6个月，为济南市各区之首。目前章丘区在售项目约22个，其中有8个新入市项目。

借势“房票”等多重政策 章丘楼市有望再现往日盛景

2020年4月2日上午，章丘区召开政务媒体见面会，聚焦安置政策多样化，发布《章丘区统筹房屋安置政策实施细则》和《章丘区市场化房屋安置政策实施细则》。即在“群众自愿、多样选择”的原则下，拆迁居民可以用拆迁补偿的“房票”来抵所购买房屋的房款。

针对当下章丘区库存量巨大、商品房滞销的状况、开发商拿地热情空前低迷的现状，章丘区采用这种一举“双得”的方式协调了楼市去库存和拆迁居民购房之间的矛盾——一方面相较于质量、设计较差的安置房，用“房票”的方式自主的选择品牌开发商的商品房的拆迁居民可获得更好的品质住宅和物业服务；另一方面库存的顺利去化、楼市的健康良性运作，有助于重塑开发商的市场信心和激发其拿地热情。

在基础建设层面，除山大龙山校区的传闻外，3月30日，济南公共资源交易网发布《济南轨道交通8号线一期工程可行性研究和相关支撑性专题报告编制及后续服务招标公告》，标志着这条全长23公里、沿经十东路连通济南主城区和章丘绣源河的地铁线路的落地正式步入了正轨。

从广泛的市场规律而言，重大配套的规划和落地两个节点是主要激发楼市活力的时期。在上一个规划节点，2017年章丘楼市因种种预期而掀起一波楼市高潮；进入2020年后，之前规划的重大配套逐渐进入落地期，可预测的，在种种利好政策和落地配套的共同促进下，章丘楼市有望再现往日盛景。