文｜文軒财经

超额完成2019年销售目标的招商蛇口，将今年的销售目标定为了2500亿元，运营思路继续保持稳健。

但近期在成都市场却是动作频频——不到一个月拿下7宗地块，面积合计788亩，招商蛇口今年准备在成都市场玩出什么花样？

2020年目标2500亿元

4月20日，招商蛇口披露2019年年度报告。

报告显示截至2019年年末，招商蛇口拥有总资产规模6176.88亿元，同比增长45.95%，近四年复合增长率为30.82%；

同期归属于母公司所有者的净资产达到948.45亿元，同比增长24.95%，四年复合增长率为19.42%。

2019年全年，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；归属于上市公司股东的净利润160.33亿元，同比增长5.20%；基本每股收益1.99元，同比增长5.29%。

数据来源：招商蛇口2019年报告

其中，招商蛇口2019年社区开发与运营收入（以房地产销售业务为主）845.55亿元，同比增长7.45%；园区开发与运营收入124.76亿元，同比增长38.33%；邮轮产业建设与运营收入6.42亿元，同比增长12.68%。

报告期内，公司拥有精品开发项目超450个。全年累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，超额完成2019年初设定的2000亿目标;累计实现签约销售面积1169.44万平方米，同比增加41.35%。

财务结构也更趋理性。截至报告期末，公司资产负债率63.19%，净负债率29.28%。负债水平处于行业最低区间；融资方面，公司构建多元化融资渠道，2019年公司综合资金成本为4.92%，维持行业领先优势。另外，公司继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。

毛利率和净利润率有所下滑。2019年，招商蛇口税前毛利率为34.65%，较上年同期减少4.84个百分点；净利润率为19.31%，较上年同期减少2.73个百分点。

数据来源：招商蛇口官微

经营目标方面，公司计划2020年实现签约销售额 2500 亿元，实现新开工面积 1100 万平方米、竣工面积 1100 万平方米。

中信证券分析指出，招商蛇口2020年竣工面积计划增速8%，开工面积计划下降26%，销售金额计划增长14%，整体而言，公司仍然维持了稳健的经营思路，更何况公司尚有庞大的出租物业，进一步增加了运营安全垫。

各项业绩指标持续增长的同时，招商蛇口拿地节奏也在加快。

报告显示，2019年，招商蛇口新进入汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市;全年共获取79个项目，土地面积716万平方米，总计容建面1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。

2016年，公司新增27宗项目，计容建筑面积702万平米，其中权益面积431万平米；

2017年招商蛇口新增69个地块,共新增规划面积968.4万平方米，同比增加31.7%，总地价896.6亿元,同比增长1.7%；

2018年招商蛇口新增项目80个，扩充项目资源1357万平方米，其中权益面积738万平方米。

截至2019年底，招商蛇口总土地储备为4109万平方米，一二线城市资源占75%

2020年前三个月，招商蛇口又新增19个地块，新增建面约325.9万㎡。

1月公司在土地市场新获取西安、东莞、南通3城共4个项目，合计新增建面83.7万平；

2月公司土地市场新获取杭州、成都2城共3个项目，合计新增建面77.4万方；

3月份，招商蛇口集中于城市圈和一二线城市如深圳、广州、成都、无锡等7城拿地，共计12个项目，合计新增建面164.8万方，环比增长112.8%，同比增长142.6%。

这是招商蛇口自2015年重组上市后的第四份年报。招商蛇口创立于1979年，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产实现无先例重组上市。

业务主要分为社区开发与运营、园区开发与运营、游轮产业建设与运营三大板块。

据公司上市后制定的“133341”战略显示，招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，聚焦“社区、园区、邮轮”开发与运营，通过“区域聚焦、城市深耕、转型发展”三个基础策略扩大规模，以“产、网、融、城”一体化运作为抓手，以“创新”为驱动，全面提升“项目开发、运营服务、资产管理”能力。

这三大业务板块，2019年年度报告期内，公司拥有精品开发项目超450 个；

产业园方面，公司持有或运营的意库系、网谷系和智慧城系特色园区面积达 384 万平方米;产业新城/小镇已经获取 8 个 项目，占地面积约 175 平方公里；

邮轮业务方面，投资建造高端湾区休闲观光船，拓展“海上看湾区”业务，打造邮轮海上休闲旅游目的地。

将加大四川战略投资

2019年，招商蛇口在成都的销售业绩如何？暂无公开数据可查。

2009年，重组前的招商地产进入成都市场，先后开发了东城国际、城北招商雍华府项目、城东招商依云上城和中央华城项目，金融城的招商大魔方和双流的招商愉樾，近期又即将推出新都项目。

相对于其他大型房企，在成都打造的项目数量并不多。

吉信行.方圆置业首席策划师李伦在接受文軒财经采访时表示，无论是首入成都的东城国际，还是中央华城、大魔方，无论住宅、写字楼、公寓还是购物中心，在房地产开发的全产业链领域，招商蛇口均具备较强打造实力。

去年，招商蛇口为了深度开发西部市场，在成都设立了囊括成都、重庆、西安、昆明四个城市的西南区域总部，可见集团对成都市场的重视程度。

实际上早在2018年，招商局集团就与四川省政府签订了战略合作协议，加大在四川和成都的战略性投资。

2019年6月18日，天府新区举行天府中央商务区总部基地项目集中签约仪式和天府中央商务区总部基地建设启动仪式。正大集团、招商蛇口集团、新希望集团等企业与天府新区成都管委会签署合作协议，协议总金额达1110亿元。

其中，招商蛇口与天府新区成都管委会签订了关于建设天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议，招商局集团董事长李建红表示，招商局将集中集团优势资源充分发挥企业优势，双方以天府中央商务区总部基地项目的全面合作协议签订为契机，不断深化合作内容，促进共同发展。

据悉，招商局集团将充分协调西部产业的各种资源优势，首先在此投资建设招商局集团西部总部（包括行政管理中心、运营结算中心、投资采购中心等），打造涵盖商务办公、商业消费、文化体验等功能的总部地标建筑。

天府中央商务区总部基地规划面积1.23平方公里，将按照“1年开工建设、3年初步成型、5年基本建成”的建设时序，打造成集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的城市综合体。

788亩天府新区项目如何造？

2020年3月9日后，招商蛇口控股51%的成都天府招商轨道城市发展有限公司开始在天府新区频繁并大规模的拿地，先后三次在天府新区拿下7宗合计788亩地块，可开发建筑体量约178.6万平方米。

这些地块将如何规划打造，备受市场关注。

从土地性质来看，这七宗地块以商业服务业设施用地为主，有三宗地块为住宅兼容商业用地、商业服务业设施用地。

据了解，该项目将被打造为成都公园城市的标杆项目，涵盖住宅、写字楼、酒店、商业等综合业态，整个项目设计和规划将充分考虑生态价值。

其中4月1日竞得的一宗地块，根据规划，将打造成1栋396米高度的超高建筑。

招商蛇口成都公司总经理王晓波曾向媒体的透露，这栋超高建筑，将成为天府新区总部商务区西区的一个高点，将在建筑上部做一个五星级的酒店，在中部做两个超甲的办公产品，下部会做一些相关配套的商业，和周边这种阶梯型商业形成良性互动。

项目整个打造周期预计为8年，今年下半年预计推出首批次住宅产品。

此外，招商蛇口还将参与天府新区总部商务区地块的其他配建工程，总建面逾千亩。据知情人士透露，招商蛇口或将进一步增持成都天府招商轨道城市发展有限公司股份。

吉信行.方圆李伦认为，项目由招商+成都轨交+成都天投强强联合开发，在这个项目上，招商侧重资源引入及开发打造，成都轨交侧重地铁及TOD开发，天投侧重基础设施及配套，三者优势互补。其中招商蛇口具备悠久历史、复合型业务、巨无霸实力，尤其是在园区开发、金融、科技等方面具备差异化优势，而这正是天府新区总部商务区所需要的。

“项目拟投资300亿，整合招商西部区域产业资源，在天府中央商务区建设集团西部总部（包括行政管理中心、运营结算中心、投资采购中心等），将打造396米地标，并围绕地铁6号线秦皇寺站打造TOD模式，聚合商务商业居住资源，或将成为板块乃至区域发展的核心引擎，带动区域快速发展及整体价值攀升。”

知名地产分析师严跃进在接受文軒财经采访时指出，招商蛇口本身是一家多元化的企业，包括园区服务方面是有优势的，再者作为国有类型或者央企类型的企业，在资金方面的能力更强，也更稳健，这次它在四川的签约拿地规模比较大，投资力度比较大，对于天府新区的发展具有比较好的导向，对于成都市场的发展也有推动作用。

在推动区域发展的同时，这个项目对于招商蛇口在成都市场的长远发展也是意义重大，在李伦看来，倾注了中央重托与全省资源的天府新区中央商务区将成为成都的封面，而成都城市价值快速攀升将为招商蛇口带来巨大的成长机遇。

至于成都公司后续的长远发展计划如何？招商蛇口成都公司相关负责人表示，成都作为准一线城市，无论是从人口来讲，还是从经济发展活力来讲，都非常具有发展潜力，公司比较重视在成都的发展，公司也一直在成都看地，“优质的地块我们都愿意积极参与”。