文 | 单烁

4月21日，和达首进即墨。青岛和达创智投资有限公司（和达）斥资11.1亿元，摘得即墨创智新区核心区2宗商住地地，土地占地总面积146036㎡，合计约219亩，规划建筑面积38.66万㎡。

这是进入2020年之后，即墨创智新区首次成功的土地出让。曾经，即墨创智新区与蓝色硅谷、即墨商贸城、即墨汽车城等地段并称即墨撤市划区后的几大楼市潜力区域，但实际上多年来创智新区一直处于不温不火的状态；而且进入2020年，相比于频频成交的即墨几个其他片区，创智新区的土地市场就显得冷清了许多。

那这一次和达的成功进军，是否会成为2020年即墨创智新区开启楼市新局面的那把钥匙？

清冷的土拍市场

此次和达拍得的两宗地块均位于即墨区经济开发区，其中76号地块为住宅兼商业地块，土地占地总面积7.71万㎡，容积率1.0＜R≤2.6，规划建筑面积20.04万㎡，起始楼面地价2551元/㎡，总价5.11亿元；而77号地块为住宅兼商业地块，土地占地总面积6.90万㎡，容积率1.0＜R≤2.7，规划建筑面积18.62万㎡，起始楼面地价3215元/㎡，总价5.99亿元。

无论是供地还是拍地，创智新区的热度都始终不高。据界面山东不完全统计，2020年至今即墨区全域共迎来过5次一级土地市场成交，和达这次即为其中之一，而这同时也是创智新区今年到目前为止唯一的一次成功的土地出让。显然，今年疫情黑天鹅的突袭让本就不甚热闹的创智新区土拍市场显得更为冷清。

据界面山东不完全统计，2019年全年即墨创智新区共迎来过三次相对重大的一级土地出让，由海信、保利、中骏三家房企大鳄分别出手：

2019年6月3日，即墨8宗地底价成交，共计13亿元。8宗地总占地面积210155㎡，规划建面433093㎡。其中青岛海诚置业有限公司（海信占股80%，鑫诚恒业占股20%）竞得创智新区6宗地，6宗地占地面积174673㎡，规划建面37.78万方，成交总价12.1亿。

而青岛海诚置业有限公司在成功拍得此地后，须就产业项目落地等内容签订《人工智能项目合作框架协议》、《金融产业项目合作框架协议（样本）》以及《半导体激光器芯片项目合作框架协议》，未来须引入国家级智能交通类工程技术类公司、金融类公司、半导体激光器芯片公司，并要交纳履约保证金超4000万元。

2019年7月9日，即墨区鹤山路以北、解家村以西2宗地被 青岛利和置业有限公司（保利＆永梁）以3.38亿得总价竞得。住宅用地占地面积69332㎡，规划建面76265㎡，成交楼板价3097元/㎡；商业用地占地面积37401㎡，规划建面56101㎡，成交楼板价1820元/㎡。

2019年8月7日，即墨2宗地成功出让，其中青岛骏宏房地产开发有限公司（中骏）以1.94亿的总价竞得创智新区蓝鳌路北1宗住宅地块，占地面积38006㎡，规划建面68410㎡，楼板价2837元/㎡。这是中骏首进即墨，也是其在青岛落下的第二子。

从以上几次土拍来看，从2019年至今，仍以海信于2019年6月份的摘地总面积最大，且属于产城融合项目，高新科技、金融等产业主题也更加符合创智新区的区域宏观定位。和达、保利和中骏的三次拍地体量较小，均为单纯的城镇住宅项目建设。

优秀区位vs高企的房价

从区域定位的角度看，创智新区本身是具备置业优势的。

创智新区板块位于即墨老城区与蓝色硅谷的中间位置，从地图上看它基本位于即墨区区划的几何中心。创智新区曾与即墨古城和汽车产业新城并称为即墨这个省级开发区的“三驾马车”，被认为是未来新即墨的核心。

2012年，即墨市做出“疏老城、建新城、连滨海、融青岛”的战略调整，创智新城正式成立，确立了“高端、新兴、总部”的新发展目标和方向，创智新区也自此开始成为带动昔日的“即墨开发区”升级为东部新城的新引擎。而后来青龙高速青岛段的正式通车，使创智新区正式纳入青岛主城20分钟交通网，北上烟台仅需90分钟的车程，也让此地成为青岛辐射胶东地区的重要枢纽。

在青岛的蓝色经济和东湾新城概念中，创智新区是即墨传统主城与蓝色硅谷的连接点，是蓝色经济区行政功能的核心，并成为蓝色硅谷更具纵深空间的腹地。经过近十年的发展，创智新区已经初具轮廓，和达，中海，海信，海尔，世茂，鲁商，北京城建等大鳄在此均有布局。随着“三湾三城”新格局的逐步建立，创智新区将进一步升级为新即墨和青岛东部湾区合二为一的行政核心。

拥有这样重要的城市地位，为何创智新区至今楼市反响仍然平平？这便涉及到人气和价格两大问题。

人气不足的问题自即墨政府迁至创智新区之后已经在逐渐改善。目前即墨的大部分政府职能部门都已经搬迁至此，而政府机关的到来已经带动大量城市人口和配套资源向心性的自然流动。

但创智新区的价格问题仍在。即使经历了2019年的楼市“冷静期”，即墨创智新区楼盘的价格仍未有明显降幅，而且许多刚需性项目一直保持着精装1.2-1.3万/平的价格底线甚至更高。据安居客、房天下等平台数据，创智新区的华发四季均价约1.4万、中海·樘院均价约1.35万、中骏丽景府的洋房和小高层均价在1万至1.2万不等。但是，城阳上马板块的越秀星汇城等均价也不过万元线上下，位于城阳河套片区的众安·青岛新城市均价也是1万元；高新区许多高层价格也不过是1.2-1.3万元之间。中德生态园、辛安板块等还有一众低价盘。作为一片从荒地上成长起来的新城，现阶段创智新区的城市成熟度仍成色略显不足，这样的房价导致其和很多准主城片区相比都缺乏竞争力。

而从和达最新的这次拿地来看，2500到3000元/平的楼面价并不算高，但50%的自持商业配比会大幅提升项目的综合成本，因此届时该项目的开盘价格大概率也不会低于万元线。

值得期待的“新城”前景

到2019年下半年的时候，即墨创智新区的核心土地已经基本出让完毕，进入外延扩展阶段。这使得创智新区需要迎来一次新的价值提升来支撑片区的进一步崛起。

从教育配套上看。山师实验学校、创智新区实验学校、即墨实验高中等即墨区新兴的优质教育点已经可以基本满足区域内的教育需求；而中粮·大悦城商业MALL、鑫源满合广场等项目的落地和展开也让创智新区的商业配套逐渐丰满。

2020年的创智新区还在不断迎来新的利好。今年1月份，青岛即墨综合保税区设立申请正式获得国务院批复，这是继西海岸综合保税区、胶州湾综合保税区之后，青岛市获批设立的第3个综合保税区。综合保税区作为目前国内开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的海关特殊监管区域，是国家开放型经济发展的重要平台，在推动全球高端要素快速集聚，产业结构深度调整，它将在辐射带动包括创智新区在内的周边区域发展方面发挥重要作用。

希望随着后期更多项目配套的引进，这片从荒地上一步步崛起的“新区”，可以成长为真正具备“创智”实力的东部“新城”，成为驱动整个即墨区成长的功能性引擎，从而尽早迎来属于自己的楼市春天。