文 |  解红娟

上海的产品未必是最好，可上海的眼光一定是最挑剔。

翻开2019上海房企销售排行榜，首先是融创万科中海这类全国布局大房企，然后是大华绿地本地优势房企。曾经疯狂的闽系房企在上海只是昙花一现，相忘于江湖。后进房企进驻上海只能是先开展“总部经济”职能，很难在上海滩有代表作，可见上海的门槛越来越高，机会越来越少。

长实就是很典型的例子。近几年，长实很少出现在上海招拍挂市场之中，而随着前期拿地项目的持续落地和一些资产处置，目前长实在上海的住宅项目所剩无几，仅湖畔天下、高尚领域等住宅项目在市场上不断露出。

楼市冰火两重天：中海汇德里认筹率高达312% 吊打高尚领域

离婚的队伍排满了民政局婚姻登记处、为一套千万级豪宅大打出手……最近频繁上演的魔幻剧情，刻画了当下上海楼市的部分真实面貌。

上海改善型住房火爆，已是共识。

据克而瑞发布的上海楼市周度排行显示，上周的上海楼市十余盘集中入市，带来了近4000套房源供应，供应套数环比增长约178.11%。与此同时，周度成交也渐渐恢复到疫情前水平：上周上海商品住宅成交金额近百亿元，环比上涨约33.91%。其中，新盘成交也在此贡献了不少力量。诸如绿地·海珀外滩、大华·公园城市等已连续数周上榜；另有滨江凯旋门、徐汇梧桐公馆等近日开盘项目也在上周成交中表现出色。

如果说，门庭若市的中高端改善型项目是楼市的A面，“网红”项目一夜入冬则是楼市的B面。

2019年，被市场热捧的高尚领域，却在2020年被市场打入了“冷宫”，推出348套房源，有效认筹数仅11组。

据东方公证处公示，上海长润江和房地产发展有限公司于2020年4月13日向上海市东方公证处申请对《高逸尚城A6地块》项目开盘销售摇号排序的过程办理现场监督公证。经查，本次共有11组有效意向认购客户（其中境内自然人11组、境外自然人0组、法人0组）。

那么，这是不是代表普陀内环卖不动呢？

从中海汇德里的热销看来，并非如此。中海汇德里就位于普陀内环，推出共360套房源，开盘选房的有效认筹数有1123组，认筹率高达312%。

据悉，项目推广名为中海·汇德里，备案名为德汇苑。东方公证处公示，上海金海伊上房地产开发有限公司于2020年4月10日向上海市东方公证处申请对《德汇苑》项目开盘销售摇号排序的过程办理现场监督公证。经查，本次共有1123组有效意向认购客户（其中境内自然人1114组、境外自然人9组、法人0组）。

究其楼盘冷热差异，58安居客房产研究院分院院长张波表示，从上海今年市区新房的供应来看，小户型低总价的中高端改善项目频频亮相，包括中海汇德里、尚海湾等，出现明显的供需两旺局面，相比之下单价差异不明显的真如区域虽然有着上海城市副中心的头衔，但当下购房者的对其认可度依然没有普陀内环以及徐汇等区域高。

张波预计，后续这一波房源去化之后，购房者的关注焦点有望重新回归到真如区域。

认筹数从1181组降至11组 高尚领域遭遇滑铁卢？

熟悉普陀楼市的应该了解，2019年高尚领域开盘在6月开盘，而当时中海汇德里只是传出下半年开盘的讯息，在“一证难求”的房地产市场，高尚领域确实称得上是普陀内环的一枝独秀。

也因此，2019年高尚领域实现了在总供应量达1108套的情况下，依旧能达到1181组的有效客户认筹，销售843套，总销售金额约73亿人民币，位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。其中还先后夺得了“上海内中环区域住宅总销售套数及金额”，“上海普陀区总销售套数及金额”两项“双冠王”大奖。称其为年度“网红”楼盘并不过分。

高尚领域属于香港开发商长实集团旗下，项目也继承了香港的“奇葩”户型，塔楼规划暂且不提，为了讲究屋内坪效牺牲了房屋的部分舒适度，被市场诟病许久。

据负责高尚领域分销的中介介绍，“项目一直以来都是靠中介高返点带动，除了地段，没有什么值得深究的价值。”

在市面上没有竞品出现的时候，高尚领域确实抢占了不少热度，但一旦竞品出现，之前的那些美好就不复存在了。

中原分析师卢文曦表示，上海市场在四月份有一批楼盘集中上市，市场可挑选余地很多。高尚领域在价格上也没有绝对的竞争力。区域内的一些其他的楼盘，例如中海汇德里等等，可选择的余地实在太多了，高尚领域优势不明显。深究其网红属性，无非是是因为区域里边没项目，也没得选。

知名地产分析师严跃进表示，高尚领域爆冷的最根本原因还是高尚领域产品的性价比不高。

长实在沪剩的两个住宅项目 目前暂无新盘新动作

长实难卖的项目可能并不止是高尚领域。

不久前，长江实业董事郭子威曾在接受媒体专访时表示，“长江实业2020年在沪推盘的是嘉定湖畔天下和普陀高尚领域两个项目，加起来总货值超60亿。”

高尚领域已经开盘，开盘结果大家都很清楚。那么，双盘计划中就剩下临湖连城大宅湖畔天下瑞泷。据相关媒体报道，作为上海嘉定区为数不多的湖畔住宅，湖畔天下项目自2013年开始推售，但至今仍有254套住宅未售出，其中瑞林路1280弄地块今年前三个月仅售出7套。

据网上房地产数据显示，瑞林路1280弄地块还留有56套可售住宅。

2020年4月24日，湖畔天下瑞泷开启认筹，推出35套收官房源，均价5.5万/㎡。据网上房地产显示，湖畔天下瑞泷将在5月19日正式开盘，届时项目销售情况则更为客观。

值得注意的是，若是湖畔天下瑞泷成功收官，长实在上海的在售项目就又少了一个，剩下的操盘项目屈指可数。

严跃进表示，长江实业后续可能会调整产品线，或者是调整一些最核心的区域，或者是住宅项目的调整。现在很多港资企业执行的是回收缩战略，但是后续如果房地产市场表现好，也还是有些拿地和收并购项目重新进入市场。

事实上，自长江实业有意收购高尚领域、或是通过其房地产私募基金参与浦东三林万象城的收购事件，一度被市场解读为重回内地市场的信号。

张波表示，经历过亚洲金融危险以及香港房价大跌，港资房企普遍谨慎度较高，因此往往在市场规模化不同内地房企如何快速，而更为关注投资的安全性。目前港企投资李氏家族的确在持续出售资产，开发速度也较慢，大都是以长期持有获取更高溢价为主，并且随着内地土地价格的不断提升，预计后续进入的节奏依然会保持偏慢，但不代表会就此退出内地开发市场。

卢文曦认为，如果长江实业现在不拿地，之后就没有项目可做，这个是很现实的事。