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今日土拍 | 经191轮鏖战,宝能高调进军板桥,楼面价直逼区域地王

宝能以总价27.1亿,竞自持租赁住房面积21200㎡拿下板桥G14地块,楼面价15253元/㎡。

图片来源:视觉中国

今日(4月30日)上午10:00又将开始网上竞拍5幅地块,分别是位于河西南(2幅)、南部新城(2幅)、板桥新城(1幅),总用地面积超56公顷,起拍总价达212.1亿元。

NO.2020G10地块:经过113轮激战,被万科以总价43.5亿拿下,楼面价40196元/㎡。

NO.2020G11地块:经过108轮竞拍,被融创以总价40.1亿拿下,楼面价40260元/㎡。

NO.2020G12地块:经过1轮竞拍,被华夏幸福以底价63亿拿下,楼面价9968元/㎡。

NO.2020G13地块:经过1轮竞拍,被金地商置以底价68.7亿拿下,楼面价13659元/㎡。

NO.2020G14地块:经过86轮竞拍,被宝能以总价27.1亿,竞自持租赁住房面积21200㎡拿下,楼面价15253元/㎡。

河西南G10地块

地块名称:建邺区河西南部4-1-A地块

地块四至:东至友谊街,南至双闸路,西至规划红菱街,北至扬子江大道

总用地面积:45091.83㎡

出让面积:45091.83㎡

用地性质:二类居住用地

容积率:1.0<Far≤2.4

起拍总价:32.3亿

最高限价:44.9亿

起拍楼面价:29847元/㎡

最高楼面限价:41489元/㎡

竞买保证金:6.46亿

出让条件:

(1)地块内允许布置不超过地上总建筑面积5%的商业配套用房。

(2)该地块装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥50%,不享受容积率奖励政策。

(3)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交给河西新城管委会。

地块解析:

河西南G10地块东至友谊街,南至双闸路,西至规划红菱街,北至扬子江大道,位于河西南部地区最北端,紧邻长江、青奥体育公园、保利大剧院等地标建筑。

地块临近邻近地铁S3号线平良大街站、有轨电车友谊街站,还紧邻规划地铁9号线,交通便利;

周边还有华侨城欢乐海岸、儿童医院河西院区、青奥村广场、伊顿国际学校等优质公共生活配套资源。

▲新加坡伊顿国际学校
▲青奥村小学

地块周边有长江尊邸、华侨城天鹅堡、青奥村、尚诚华府、海峡城等等。

▲青奥村

河西南G11地块

地块名称:建邺区河西南部4-1-B地块

地块四至:东至友谊街,南至邺城路,西至规划红菱街,北至双闸路

总用地面积:38308.26㎡

出让面积:38308.26㎡

用地性质:二类居住用地

容积率:1.0<Far≤2.6

起拍总价:29.4亿

最高限价:41.2亿

起拍楼面价:29518元/㎡

最高楼面限价:41365元/㎡

竞买保证金:5.88亿

出让条件:

(1)地块内允许布置不超过地上总建筑面积5%的商业配套用房。

(2)该地块装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥50%,不享受容积率奖励政策。

(3)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交河西新城管委会。

地块解析:

河西南G11地块与G10地块仅一街之隔,都位于河西南区域,地块周边环境相似。

区域内还有三大纯新盘项目,分别是厦门建发G03、南京国资G75以及深业G77项目。

2020年4月3日,厦门建发以总价26.5亿抢得河西南G03宅地,楼面地价35333元/㎡,起拍楼面价26533元/㎡,最高楼面限价36933元/㎡;

2019年10月23日,南京国资以13.1亿元拿下河西南G75宅地,楼面地价28339元/㎡,起拍楼面价24445元/㎡,最高楼面价33530元/㎡;

根据规划,将建设4栋高层住宅及相关配套设施,其中2栋24层、2栋17层。

2019年11月13日,深业华东地产开发有限公司总价12.3亿拿下河西南G77宅地,楼面地价29498元/㎡,起拍楼面价24462元/㎡,最高楼面限价33575元/㎡。目前项目规划刚出,拟建5栋住宅楼,层高均为18F。

此外,与G10、G11相距甚近的地王项目——长江尊邸(葛洲坝中国府),也是目前南京的地王项目,于2017年拿地,总价32.8亿元,楼面价45213元/㎡!该项目预计5月会加推3号楼,共57套精装房源,主力户型230㎡、290㎡,前期均价6.4万/㎡。

南部新城G12地块

地块名称:秦淮区红花街道机场路以南、国际路以东地块

地块四至:东至规划冶修二路,南至规划机场路,西至规划国际路,北至规划机场路

总用地面积:269359.61㎡

出让面积:地上:180576.96㎡,地下:88782.65㎡

用地性质:商办、商住、二类居住用地

综合容积率:3.5

起拍总价:63亿

最高限价:91亿

起拍楼面价:9968元/㎡

最高楼面限价:14398元/㎡

竞买保证金:12.6亿

出让条件:

(1)A、B、C分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下,容积率可在三个分区之间进行总量平衡转移,容积率可转移幅度不大于30%。转移后,单个分区建筑密度≤65%,绿地率≥10%。D、E、F分区在保证开发总量、各类建筑面积与建筑高度不变的前提下,容积率可在三个分区之间进行总量平衡转移,容积率可转移幅度不大于10%。转移后,绿地率、建筑密度指标不变。

(2)D、E、F、G分区住宅建筑高度≥35米。A、B、C分区商业建筑面积占地上总建筑面积不小于80%,可在A、B、C分区之间总量平衡转移。D分区商办建筑面积占地上总建筑面积不小于75%,E、F分区商办建筑面积占地上总建筑面积不小于35%,其中D、E、F分区商业建筑面积占地上总建筑面积不大于5%,可在D、E、F分区之间总量平衡转移。G分区商业服务配套设施不得大于地上总建筑面积的3%。A、B、C、D、E、F分区不得设置酒店式公寓。

(3)H分区地面为特色街巷及绿地,地下为B1商业用地,地下空间出让;I、J分区地面为特色街巷,地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让;K分区地面为城市道路,地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让。出让地下空间应符合地铁建设、综合管廊建设、绿化种植、市政管线敷设、南部新城地下公共空间及地下公共通道建设等要求,作为商业和停车设施使用,具体以审定方案为准。

(4)L分区地面是广场用地和跑道南北两侧的绿地和街巷(跑道为历史建筑),地下为地铁、地下通道等公共空间以及城市预留空间,其余为S9其他交通设施用地,功能为停车,可出让。具体建设内容以审定方案为准。

(5)A、B分区之间允许在特色街巷上方设置3处多层空中连廊,B、C分区之间允许在特色街巷上方设置2处多层空中连廊,连廊为交通功能。空中连廊宽度不大于8米,连廊下方净高不低于9米,宜采用通透界面。空中连廊平面上不得错位设置,必须保证特色街巷自然采光。连廊的建筑面积纳入两侧地块指标计算。

(6)地块位于土山机场净空保护范围内,在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前,D—G分区建构筑物最高点限制绝对高度分别为77.94米、81.11米、81.88米、71.97米。

(7)地块应按照共建要求与地铁5号线、10号线做好设计与施工衔接(含地铁四小件等附属设施),并征得地铁部门同意意见,满足地铁建设进度要求。经地铁部门认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

(8)地块内须配建建筑面积不小于11616平方米的人才房,以整幢、整单元或整层为最小单位,不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置,由竞得人建成后无偿移交南部新城管委会。

(9)项目内所有商业(含地下商业)及办公用房均须由竞得人整体持有,不得分割销售、不得分割转让。如需整体转让,只允许整体转让、销售给竞得人所属集团的关联方或其控股子公司(该关联方持股不低于20%),且符合《地块投资发展协议》要求。

(10)该地块的商办和住宅须同步开工,同步建设。住宅部分可分批申领销售许可,但在A、B、C分区结构封顶前,住宅申领销售许可总量不得高于住宅总量的95%(由于地铁建设、机场限高等外部客观因素影响开发周期除外)。

(11)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(12)竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。

(13)该地块因建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

(14)竞得人须在成交后十个工作日内与南部新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

(15)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城管委会。

地块解析:

G12地块位于南部新城机场跑道核心地段,紧邻机场跑道,为地铁5号线、10号线机场路站换乘地块,交通便利。并且该地块体量大,未来极可能成为南部新城核心区的巨无霸综合体项目。

但G12地块出让条件颇为严苛,要求做好与地铁的衔接工作,并且起拍总价在63亿以上,最高限价91亿。

南部新城G13地块

地块名称:秦淮区红花街道明匙路以东、机场路两侧地块

地块四至:东至规划东风河路,南至机场跑道,西至规划明匙路,北至规划西一路

总用地面积:136487.14㎡

出让面积:地上:113278.47㎡,地下:23208.67㎡

用地性质:商住、商办混合用地

综合容积率:4.44

起拍总价:68.7亿

最高限价:98.5亿

起拍楼面价:13659元/㎡

最高楼面限价:19584元/㎡

竞买保证金:13.74亿

出让条件:

(1)B分区内有一处历史建筑瞭望塔,高度约为9米,建筑面积约为1307.66平方米,占地面积约为995.72平方米,一并纳入地块指标计算。

(2)C分区地面为城市道路及绿地,地下为S9其他交通设施用地,地下空间出让,出让地下空间应符合地铁建设、综合管廊建设、绿化种植、市政管线敷设、南部新城地下公共空间及地下公共通道建设等要求,作为停车设施使用,具体以审定方案为准。

(3)地块位于土山机场净空保护范围内,在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前,A分区建构筑物最高点限制绝对高度为98.96米,B分区建构筑物最高点限制绝对高度为83.40米。

(4)地块应按照共建要求与地铁6号线、10号线做好设计与施工衔接(含地铁四小件等附属设施),并征得地铁部门同意意见,满足地铁建设进度要求。经地铁部门认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

(5)该地块须配建建筑面积不小于12689平方米的人才房,以整幢、整单元或整层为最小单位,不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置,由竞得人建成后无偿移交南部新城管委会。

(6)A分区地块内住宅建筑高度≥35米,商业办公建筑面积占A分区地上总建筑面积不小于20%,其中商业建筑面积占A分区地上总建筑面积不大于3%。A分区商业自持比例不小于A分区商业总量的50%。A分区不得设置酒店式公寓。A分区还应配套建设建筑面积不小于2500平方米的基层社区中心一处,具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动站,建筑面积不小于200平方米;党群服务中心,建筑面积不小于1000平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于100平方米;以上设施共计2410平方米,须由南京市南部新城开发建设管理委员会出资并委托竞得人建设,建设费用须经第三方审计机构确认,建成后移交南京市南部新城开发建设管理委员会,移交的公建配套设施所对应土地按划拨方式供应。

(7)B分区酒店式公寓建筑面积占B分区地上总建筑面积不大于35%,B分区商业建筑面积占B分区地上总建筑面积不小于50%,商业布置应集中。B分区须建设建筑面积不小于10万平方米的综合型高端集中式购物中心,由竞得人自持,不得销售,不得转让,统一经营。

(8)地块内办公楼需按照5A级写字楼标准建设,如需销售应以整栋为最小单位,且符合《地块投资发展协议》要求。

(9)该地块的商办和住宅须同步开工、同步建设。住宅部分可分批申领销售许可,但在持有商业体购物中心结构封顶前,住宅申领销售许可总量不得高于住宅总量的95%(由于地铁建设、机场限高等外部客观因素影响开发周期除外)。

(10)该地块装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅建筑和酒店式公寓100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(11)竞得人在项目设计过程中应按照《南部新城开发建设项目设计管理办法》的相关要求进行报审。

(12)该地块因建筑业态较多、自持比例较大,出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

(13)竞得人须在成交后十个工作日内与南部新城开发建设管委会签订《地块投资发展协议》。

(14)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争人才房建筑面积,面积最多者竞得。人才房建成后无偿移交南部新城管委会。

地块解析:

G13地块与G12地块仅相距1公里,同样位于机场跑道核心地段,紧邻机场跑道,为地铁6号线、10号线和规划16号线红花机场站三线换乘地块,交通也很便利。

值得关注的是,G13地块与G12地块一样,出让条件同样严苛,要求做好与地铁的衔接工作,并且G13地块起拍总价68.7亿元,最高限价达98.5亿元,总价较G12更高!

南部新城板块从2019年至今,一共出让有10幅地块,其中有6幅为涉宅用地,另有4为商办性质地块。在出让的6幅涉宅用地中,南部新城大校场附近囊括了5幅,分别为金茂G32地块、南京交通G64地块、华侨城G70地块、金基G76地块以及金基G107地块,另外有一幅地块是位于南站附近的万科南站G88地块。

此外6幅涉宅用地中有3幅地块为纯住宅用地,还有3幅为商住混合用地,目前已有多幅地块传来动态,预计将在年内入市。

最近风很大的两家楼盘放风价都超5万/㎡。

云澜尚府(金茂G32地块,楼面价29705元/㎡)项目,由金茂、金基、建发、新希望联合开发,打造11栋17-32层的住宅,户型面积120㎡起,放风要卖5.5万/㎡,预计今年二季度首开;

华著·兰庭(华侨城G70地块,楼面价28666元/㎡)项目,由华侨城、建发、金地联合开发,主力户型约100-167㎡,项目预计二季度末三季度初开盘,目前放风价也超5万/㎡。

板桥G14地块

地块名称:雨花台区板桥新城十二期地块

地块四至:东至规划道路,南至规划道路,西至规划道路,北至规划道路

总用地面积:74027.38㎡

出让面积:74027.38㎡

用地性质:商住混合用地

容积率:Far≤2.4

起拍总价:18.7亿

最高限价:27.1亿

起拍楼面价:10525元/㎡

最高楼面限价:15253元/㎡

竞买保证金:3.74亿

出让条件:

(1)地块商业办公建筑面积占地上总建筑面积的比例控制在10%-15%。

(2)该地块须配建建筑面积不小于7551平方米的租赁住房,由竞得人建成后自持,用于出租居住,只租不售,不得分割转让,不得分割抵押,遵守国家及南京市租赁房管理相关要求。

(3)该地块装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率≥50%,住宅建筑100%实行全装修成品房交付,不享受容积率奖励政策。

(4)地块竞价达到最高限价时停止竞价,改为在本地块内竞争自持租赁住房面积,面积最多者竞得。

地块解析:

G14地块地处的板桥新城,周边有板桥中学、华兴实验学校、雨花医院、莲花湖公园、吾悦广场(在建)等,生活配套齐全。

地块紧邻板桥目前的地王项目——“宋都柏悦府”,即宋都板桥G18地块。2019年6月5日,板桥G18地块经过120轮竞价被宋都以总价32.3亿元竞得,楼面价15453元/㎡,竞自持租赁住房面积3000㎡,溢价率47.49%。

项目地上分A、B、C三个地块开发建设,拟建7栋11层小高层,11栋26-27层高层,1栋租赁用房,并自带社区中心、1所12班幼儿园、3栋商业用房以及部分底商。户型面积约90-130㎡左右,精装交付,预计今年上半年上市,

除了宋都柏悦府,区域内仅剩星叶欢乐城在售,该项目3月31日首开1、2、3、4、5号楼,共740套房源(其中222套为人才房),主力户型89、90、107、128㎡,精装交付,销许均价25075-25668元/㎡,目前仍有房源在售。

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