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土拍火爆!河西地价升级、江心洲地位升级!

这两天成功拍出10幅地块,其中热度最高的,不用想肯定是河西板块!

4月30日,南京又成功出让5幅地块,分别是位于河西南(2幅)、南部新城(2幅)、板桥新城(1幅),总用地面积超56公顷,土拍总价242.4亿元。相较4月29日的土拍成绩更加喜人!

4月29日共成功出让5幅地块,分别位于城中(1幅)、河西(2幅)、江宁(1幅)、仙林(1幅)。总用地面积近31公顷,土拍总价129.06亿元。

这两天成功拍出10幅地块,其中热度最高的,不用想肯定是河西板块!连续两天的土拍河西板块共涉及三幅地块,分别是:29日的中南&江苏水利江心洲G06地块、30日的万科河西南G10地块、融创河西南G11地块。

以中南&江苏水利江心洲G06地块为例。地块在竞拍之前,就吸引了众多房企报名竞拍,比如华发、融创、时代中国、绿城、荣盛、国资置业、中南+淮安水利、首开、正荣、万科、保利、银城、卓越、融信等等......

此外有意思的是,2019年江心洲的地王项目——荣盛G08地块,在竞拍之前也曾吸引众多开发商报名参与。

于是网友对于江心洲新旧地王的battle,从中南&江苏水利拿下江心洲G06地块开始,就触发了。

但其实仔细查看两幅地块会发现:地块在土拍竞得时的标准就不一样,没有所谓的battle比较;两个地块所处的大环境及区域红利都是相似的;还有就是现在市场对于江心洲的认可,江心洲在河西板块内的区位重要性也在升级……

一、地块出让条件

其实仔细查看荣盛G08地块的竞拍条件可以发现,荣盛G08还是那个江心洲地王。

2019年4月30日荣盛拍下的NO.2019G08地块在开拍1分钟就已叫价到20轮,开拍3分钟便达到最高限价,进入自持商品住房报价待确认阶段。最终经过112轮竞标,江心洲G08地块被荣盛以总价15.6亿、成交楼面价31980元/㎡+ 13000㎡自持面积竞得,溢价率达41.82%,自持占比高达26.6%。

由于最终自持住房1.30万方,自持占比高达27%,实际可售楼面价43599元/㎡。如果将自持部分算进地价,实际可售楼面价已达45488元/㎡。算下来的话,荣盛G08地块的实际建设成本较高,所以就能理解为什么荣盛G08项目的放风价会达6万/㎡。

按照该算法,虽然江心洲G06没有地王的光环加持,但是地块楼面价35274元/㎡,并且没有自持建筑,相比较开发商会更加轻松,并且入市的时间及速度也会更快,毕竟自持地块的租赁运营,投资周期长,回报率低,十分考验开发商的运营能力。

二、区域环境

两幅地块所在的大环境都很相似,均位于江心洲,网传的“富人岛”。

江心洲整体的规划红利:金陵中学落定,腾讯首个云启产业基地、科大讯飞南京区域中心、华泰证券研发中心、美国TestAmerica亚太区总部暨研发基地等大型企业的入驻落户……

自然人文资源配置也不低,有江心公园、青奥森林公园、湿地公园、南部中央公园、滨江风光带、环岛马拉松跑道等。

两幅地块都能同时享受,所以在整体的大环境上区别并不大。

三、市场的认可

其实,从土拍热度就可以感觉出市场对于河西板块的认可,尤其是近几年对于河西板块江心洲区域的喜爱,江心洲板块的发展潜力正在逐渐被挖掘。

除了众多大牌房企的不断进驻,对于江心洲的认可,还有就是最简单直观的二手房价格。

此前的恒绿洲新岛一期、二期以及江岛华庭等项目。目前在链家网上,仁恒绿洲新岛二手房均价约47506元/㎡,江岛华庭二手房均价高达59057元/㎡

一直以来,土拍都是楼市的风向标!

其实早在4月3日的土拍中,南京土拍行情的上涨就已经初见苗头。8家房企报名竞争河西中G02地块,西南G03地块更是有22家房企报名参与。最终,河西中G02地块被高力拍下,楼面地价42398元/㎡,仅次于上海建工的海玥万物项目;河西南G03地块被厦门建发拍下,楼面地价35333元/㎡。

然后4月29日刷新江心洲及江宁滨江两个区域地王记录。江心洲G06地块经过60轮竞拍被中南+水利拿下,楼面地价35274元/㎡;江宁滨江G08地块经过43轮竞拍,达到最高限价后,以自持租赁住房建筑面积1200㎡被蓝光拿下,楼面价11351元/㎡,超过鲁能硅谷公馆(楼面价11077元/㎡),成为江宁滨江新地王。

接着4月30日,河西南板块两幅宅地均价纷纷破4W,万科43.5亿元拿下河西南G10地块,楼面地价40196元/㎡,融创40.1亿元拿下河西南G11地块,楼面地价40260元/㎡;板桥G14地块地块更是鏖战191轮,宝能甚至自持21200㎡的租赁住房也要拿下!

不难看出,南京土拍市场已经一片火热,未来南京的房价将会进一步上涨,而一直无论土拍热度还是开盘热度都居榜首的河西板块,新一轮的房价上涨热潮正在袭来,毕竟水涨船高,亘古不变的规律。而在河西板块逐步获宠的江心洲区域,未来热度及房价又会如何变化?我们拭目以待!

 

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