文丨陈明艳

4月30日，海南省政府办公厅发布《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》（以下简称《意见》），决定自印发之日起，在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县、陵水黎族自治县开展安居型商品住房建设试点，面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应安居型商品住房。

此次《意见》的印发，是对3月7日《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）的补充说明。据悉，《通知》的主要内容包括：“全境限购政策升级”、“现房销售制度”和“发展安居型商品房”。

当此之时，全国各地不断实行边际宽松调控政策以应对疫情期间房产楼市的危机，在这样的背景之下，海南却延续了2018年以来的缩紧调控政策，除了“全境限购政策升级”和“现房销售制度”外，另创新性提出开展安居型商品住房建设。房产新政一出即引人注目，“限购制度”和“现房销售制度”在过去的两年成效显著，对海南楼市影响很大。那么，开展安居型商品住房建设又会对海南房地产产生什么影响？

从建设投放周期来说，开展安居型商品住房建设是个长期工程，从规划、实施到投放市场，整个周期下来所需的时间并不短。目前，海南省也只计划将在海口、三亚、儋州、五指山、定安和陵水6个市县开展安居型商品住房建设试点，全省全面覆盖安居型商品住房的规划还要等到明年才能实施。且安居型商品房的投放模式与市场化商品房的投放模式有很大的区别，为了确保公平公开公正，试点市县在试点过程中，需要在购房条件、资格审查、轮候规则、分配管理、转让管理等方面，不断完善制度，细化措施，堵塞漏洞。这是安居型商品房的性质使然，安居型商品房不像市场化商品房一样具有灵活调整，以不断满足市场需求的特征。

从购买主体来说，安居型商品房与市场化商品房的受众群体并不存在高度重叠的现象。安居型商品住房面向符合条件的本市县居民家庭和引进人才供应，对购房人的户籍、个税和社保缴纳、实际居住时间及住房条件等方面均有较高的准入门槛，其中一部分安居型商品房更是直接面向基层教师和医务人员。这些购买群体并不是市场化商品房的购买主力军。

海南省住房城乡建设厅总工程师林诗辉认为，“开展安居型商品住房建设试点，不会冲击整个房地产市场。总体来看，开展安居型商品住房建设试点，一方面可以满足本地居民家庭和引进人才的基本住房需求，另一方面可以有效稳定市场预期，平抑市场价格，促进市场稳定，进而促进房地产市场长期平稳健康发展。”

基于此前中共中央办公厅、国务院办公厅发布的52号文《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》提出的“全面落实因城施策”，无论是“全境限购政策”，还是“取消预售制度”，或是“发展安居型商品房”，海南楼市新政的首要目的并非在短时间内打压房地产的发展，而是强调“要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任”，即坚持“房住不炒”原则，保持楼市平稳运行。

海南楼市无论是“全境限购政策”，还是“取消预售制度”，在全国范围内都具有开创性意义。基于海南对房地产行业的重度依赖性，这两项楼市新政一出，就有业内人士感慨这是以“壮士扼腕”的勇气在寻求未来发展之路。

自2018年4月22日主动实施“全域限购”政策以来，海南房地产调控成效明显，基本达到预期目标。2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积下降42.1%，销售金额下降38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格保持平稳。同时，海南经济运行保持总体平稳，2019年全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%，经济结构持续优化，海南三次产业结构优化为20.1：20.6：59.3，非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。全省经济社会呈现走势向好、结构趋优、动能转强、效益提升、更可持续的高质量发展态势。

2020是海南自由贸易港建设的开局之年，在中国，自贸试验区天然是制度创新的“试验田”，海南作为对标国际最高水平开放形态的区域， 一直以来都是先行先试政策创新的桥头堡。此次海南大规模发展安居型商品房建设，似乎可对标新加坡“双轨式”住房供应体系，即政府建设的公共组屋与私人开发商建设的中高档住宅并存的房地产开发模式。据了解，新加坡的“组屋模式”主要有以下特点：政府控制土地，保障低价供给；组屋类别多样，申购条件严格；交易市场分层，严控转售环节。

在整个过程中，海南的安居型商品房建设并不是封闭孤立的一环，它与“限购政策”相辅相成，互为表里，在政府主导的前提下，以市场化的手段加大安居型商品房供应比例的同时，采取限购的方式控制市场化商品房的价格不健康增长，以达到“房住不炒”的目的。未来，在自贸港条件下，海南安居型商品房如何生存与发展，且让我们拭目以待。